東京物件No.2

前一次Po出東京物件No.1，價格3980日幣折合新台幣876萬 ，想買房的老K看了一看就說：「怎麼這麼小間啊？可不可以找大一點坪數，現在年輕人購買物品及收藏小東西是一件小確幸的事，這個空間放個床及沙發，其他就擺不下了。」

繼續在日本不動產網找了一間，位於千田代區13樓的第5層公寓，開價4820日幣折合新台幣1060萬，屋齡13年1D K，每月租金預計日幣15.3萬，如果扣掉每月費用後可以餘數日幣11.6萬，相當於租金淨值年報酬率3%，比起定存利息來得好一些。

再者趁著日本匯率來到相對低點，假設匯率5年後回到以前0.3，則5年平均變動幅度7.27 %，如此一來，租金年報酬率3%，再加上匯率年幅度變動7.2 %，才能達成年報酬率10%以上。

連結網站：

https://historical.findrate.tw/JPY/

「投資房地產不應該只有賺租金，未來賣掉還要賺資本利得。」老K提問有沒有這種機會？

此時就要從「機率」去思考，日本國17年前開始執行負利率，日本許多大型集團企業，在日本國銀行借了很多便宜日幣，投資其他國際市場，而2024年第一季日本開始收回負利率政策，而升息政策才能帶動日幣升值，日幣升值後，那些日本國所屬集團企業，還要再依賴日本政府政策利多「降稅」，才會有資金匯回的這件事。資金具有流動性，雖然會湧入，也只是停留在股市裡，最起碼現在有看到日本國政府第一步的升息，持續努力往經濟成長邁進。

再者今年「春鬥」讓日本的大型企業開始為民眾加薪，人人加薪5%以上，是30年來的最高，薪資增加及日本股市漲勢，經濟逐漸成長，開始有資金湧入蹟象，房地產價值其實和股票一樣「供需決定價格」，投資物件不只要地段好、格局好、離地鐵近、大廈管理完善，甚至附近有強勁就業機會，這類房地產未來再跌價的機會很低。

雖然日本人經歷過經濟泡沫化，房地產大跌，造成年輕人不怎麼愛買房，但是當他們每月面對棘手且沉重負擔「房租」，且手上存有一筆資金時，日本國政府以低利率房貸政策推行，年輕人可以申請極低房貸利率，及長遠貸款年數，當經濟成長達一定效果，才會對自住房需求發酵，是屬於長期投資計劃，閒置資金做資產配置組合。

年齡近50歲，在社會上工作30年的老K聽了就說：「沒有啦，我不是人家講的那種多屋短進短出投資客，只是剛好有閒錢可以做資產配置，而且未來幾年想要到日本過生活，屆時有個資產可以支撐當地的消費，也可以做為轉換自住房的資金來源。」

回答老K:「多做功課及現地考察，考量自己資金儲備能力，就是降低風險的不二法門，投資這件事是不人，機會是給做好準備的人」

2023年第4季東京都房價漲幅已經達40 %，東京都生活圈就像台北市一樣，人口密度3700萬人，而台灣全國人口2500萬人，高就業率、高消費市場，地鐵2500里程數排世界第一，東京都相較於其他城市適合出租及未來轉手機會。

找物件就從新宿站往外擴散尋找房源，目標租客群「上班族」，房子十分鐘內要有地鐵站，抵達新宿區、澀谷區、品川區等就業市場極為方便。

公寓套房1DK

開價4820日幣折合新台幣1060萬（匯率0.22），租金淨利投酬率3.5 %，若持有5年且持平售出，假設匯率到0.3，即匯率漲幅每年7%。

這類物件投資導向：

1. 租金就像定期定額存款年利率3%。

2. 假設房價持平，台幣兌日圓之匯率波動每年漲幅7%。

3. 以上2因素相加後每年報酬率10%。

製作一張報酬率表：（無貸款）

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網站連結：https://www.homes.co.jp/