🌾臺灣住宅市場現象-「高老舊住宅比例」原因剖析
🌾「403」地震撼動全臺
2024年4月3日上午7點58分,花蓮外海發生芮氏規模7.2的強烈地震,至今主震及有感餘震已近千起。這次地震撼動全臺,特別是花蓮地區,其強度創下了「921大地震」以來的最大地震規模。花蓮「403」地震導致全臺各地建築物受損,不只東臺灣,連同人口密集的臺北、新北、桃園等地也出現了多件貼單危樓。這次災害再次喚醒了國人對於天災的警覺。
根據研究機構報告,全球前十大高風險城市,臺灣六都中有四都上榜,而臺灣更是天災損害風險評比「極高風險」等級國家。
根據瑞士再保險公司(Swiss Re-insurance Company)2014年11月公佈的一項報告指出,「全球前10大最高風險城市」排名中,臺灣的雙北市、台南、高雄等大型都會區都上榜。若發生地震,損失的經濟產值「相對全球GDP」指標來看,臺灣的大臺北都會區(包括雙北市及部分基隆、桃園地區)排名全球第6,僅次於東京、洛杉磯、舊金山、大阪神戶與名古屋。
這份報告選出全球616個都會區,以及5種巨大天災,包括「地震」、「暴風(颱風)」、「海嘯」、「洪水」、「風暴潮(風暴海嘯)」作評估分析。
另外,早在2011年英國風險管理顧問公司「梅波克洛夫」(Maplecroft)針對國家經濟面對天災時的風險狀況,提出「2011年自然災害風險圖譜」(Natural Hazards Risk Atlas 2011),臺灣被評價為天災造成經濟損失「極高風險」等級,名列全球第4。這份報告考量「地震」、「火山」、「海嘯」、「暴風雨」、「洪水」、「山崩」等天災,對全球196個國家做出排名。
「921大地震」造成超過5萬座樓房倒塌、逾2000人罹難,許多專家站出來警示「地震不會殺人,房屋才會」,此次花蓮「403」地震再次震出民眾對於自己住家耐不耐震的安全疑慮。
🌾全臺七成老屋剉咧等
由於臺灣地處地震帶,「高老舊住宅比例」的問題也逐漸浮出檯面。特別是存在「結構老化」和「耐震能力不足」等問題的情況,社會各界紛紛警示可能帶來的嚴重後果。根據國家地震中心2013年的研究報告,若臺北發生規模6.2的地震,預估有4000棟房屋可能倒塌,而若是發生規模7.3的地震,更有可能造成3萬5000棟房屋倒塌。這樣的數據揭示了老舊住宅所面臨的極大風險,一旦自然災害發生,可能導致嚴重的人身和財產損失。
另一方面,根據不動產資訊平台資料顯示,全臺灣住宅平均屋齡已達「32年」,其中就有101萬戶屋齡在50年以上,高達462萬戶的屋齡在30年以上,比例達到51%,這意味著每2間就有1間屋齡30年以上,特別是在臺北市,30年以上的老舊住宅占比更高達72%。至於全臺灣屋齡10年內的住宅比例僅有12.1%,顯示出現代新建住宅的相對稀少。
面對臺灣「高老舊住宅比例」的現象,各界已經開始警惕其中潛在的風險。如下說明:
🌾「管線老舊導致火災」
臺灣一年平均有8,765件火災,其中因為「電線走火」、「電路超出負荷」引發跳電,導致火災的案件就有2,900多件,是最主要的火災肇因。
這些房子在70、80年代設計建造,那時家裡會耗電的電器只有大同「電視」、「電鍋」和「冰箱」。現在人手一台3C加上各種大小家電,住家的電量負載不可能符合幾十年後的需求。
老房子即使內裝更新、管線重拉,但如果只有自己一戶更新,鄰居用的還是用30、40年前的老線路,一樣會有風險。住宅更新一定要從整棟房子、甚至整個社區的角度去看,不是自己好就好。
🌾「耐震係數不足」
早年建築法規對於建築物的耐震程度要求較低,民眾對於建築安全性的認知也普遍不足,覺得「房子蓋好可以住就好了」。
直到「921大地震」造成全臺各地嚴重災害與傷亡之後,才在《混凝土結構設計規範》、《建築物耐震設計規範》兩部法規訂出更嚴格的標準,由於其通過的時間分別是2003年和2006年,因此若是在這之前完工的房子,在結構強度以及耐震係數上就相對較弱。
(臺灣建築法規真正完備是在2003年《混凝土結構設計規範》對鋼筋綁紮等工法有所規範、2006年《建築物耐震設計規範》把地盤影響納入變因後。)
🌾「偷工減料造成危樓」
除了耐震度不足,早期房屋因為建造成本遠高於土地價值,因此為了節省成本,就容易發生「偷工減料」的狀況。除了建築設計不佳、施工品質低落,甚至衍生像是「海砂屋」、「輻射屋」等可能對居住安全造成迫切危險的住宅。
🌾「沒有電梯,上下樓梯不便」
由於屋齡超過30年以上的老房子絕大多數是沒有電梯的公寓,對於行動力較弱的高齡住戶而言,光是出門得爬樓梯就很困難,可能因此導致出門頻率減少,久而久之缺乏社會互動、各方面加速退化,「就連身體不舒服要去看醫生,都很不方便。」
對於那些上班族來說,週末可能是唯一的大採購時間,但是一想到那些要扛上樓的東西,就已經覺得累了。而且,如果生了個小病,上下樓梯不僅費力,還可能加重病情。這些都不是危言聳聽,這是生活中會發生的真實情況。
🌾「維修困難和成本高昂」
由於老屋年代久遠,建材、設備等許多部件都已經老化,維修和更換的難度和成本相對較高。而且隨著時間的推移,一些建材可能已經停產,難以找到合適的替代品,進一步增加了維修困難。
綜上所述,老舊住宅的問題日益凸顯,需要社會各界共同努力解決。政府應該加強監管,制定更嚴格的建築標準和安全規定,並提供相應的補助和支持,以促進老舊住宅的改造和更新,提升其結構安全性和居住品質。同時,居民也應增強安全意識,主動進行房屋檢測和改善,從個人和社區層面共同促進居住環境的改善和提升。這樣的努力將有助於降低災害風險,保障人民的生命和財產安全,建設更加安全、宜居的社會環境。
以下未完待續……
(以上部分文字參考網路資料及文字)