「空屋率高不一定是囤房!」 (上)

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🌾臺灣住宅市場現象-「高空屋率」原因剖析

 

大禾邸家-高空屋率

大禾邸家-高空屋率


🌾何謂「空屋」及「空屋率」?

 

「空屋」,依照我國學者「彭建文」與「張金鶚」之定義,可解釋為「有門牌號碼,可供居住使用,但未使用或低度使用之住宅單位」。一般而言,空屋形成的原因大致可以分為以下數種:

 

1.屋況老舊的住宅或老宅,所有權人或繼承人「無意整修」或「繼續居住」,以致成為「空屋」。

 

2.民眾購買之第二間以上住宅,可能是當成「度假房」或是「買給後代」以供未來居住,並「未使用」,亦「無意出售與出租」所形成的「空屋」。

 

3.「待租售之住宅」,在等待租售的過程中所形成之「空屋」,這其中包括建商所蓋之住宅,因尚未售出而形成之「餘屋」,或是房地產投資者購進,仍在等待好價格以租售獲利而形成之「空屋」。

 

其中,第1、2種原因所形成的「空屋」,通常被文獻歸類為 「使用面概念」、「不在市場上」的空屋,並不會影響住宅市場價格。而第3種原因形成的「空屋」則被歸類為「交易面概念」、「在市場上」的「空屋」,與住宅市場價格波動較有相關。

 

住宅市場中存在一定數量的「空屋」是必要、也是有效率的,可以提供因遷徙而產生住宅 需求之消費者作選擇,維持住宅市場的正常運作;同 時,因為交易雙方都需要一定的時間尋找適合的住宅或住客,由此產生的「空屋率」,被視為住宅市場中的「自然空屋率」。過去文獻中對於自然空屋率的合理值提出看法,例如Struyk(1988)認為「4%至5」%是合理的空屋率,Belsky(1992)認為「6」%是住宅市場正常運作下的「空屋率」標準。若是以這些數值做為參考依據,則臺灣一直以來都存在「空屋率」偏高的情況。

 

大禾邸家-這樣算空屋嗎?

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🌾「空屋率」如何衡量?

 

由於空屋的種類各異,並且住宅停留在「空屋階段」的時間有長有短,數量隨時在變化,使得實際資料上「空屋」數目的衡量相當的困難。目前國內普遍用來衡量空屋率的指標有二,一是使用「人口及住宅普查」中之「空閒住宅率」來衡量「空屋率」,另一為使用「內政部不動產資訊平台」所發布的「低度使用(用電)住宅率」,以此來衡量「空屋率」。換言之,空屋率衡量,僅能界定出「未使用」或「低度使用」的住宅比例,並無法確知空屋的種類與各自占比。

 

依據每 十年辦理一次的「人口及住宅普查」,1990年我國的「空閒住宅率」為13.3%,2000年17.6%,2010年為19.3%,2020年為18.5%,幾乎是每五間房就有一間是「空屋」。(「空閒住宅率」=「偶爾自住之比率」+「目前沒有使用之比率」)

 

而根據另一項資料來源,「內政部不動產資訊平台」所發布的低度使用(用電)住宅率」,我國「低度使用(用電)住宅率」亦恆常維持在10%上下,2023年H1為「9.33」%。 (根據內政部的標準,臺灣家庭基本用電量大約為 55 度至 62 度之間,故臺灣低度使用(用電)住宅主要是以各年度 5 月、 6 月與 11 月、 12 月之月平均用電度數 60 度(約中型冰箱及電視的月用電量)為基準,當平均用電度數小於或等於60 度的住宅則會界定為「低度使用(用電)住宅」,即俗稱的「空屋」。)

 

(「空閒住宅率」高於「低度使用(用電)住宅率」,主要係兩者定義內涵及統計方法不同所致。其「空閒住宅」係指「無人經常居住且未供其他用途之住宅,包括偶爾自住及目前沒有使用之住宅」,因此「空閒住宅」不等於「空屋」,房屋正在修繕中、屋主出差中,或是房屋屬於度假用,都屬於「空閒住宅」,都可能有用電超過60度之情形,致其比率較高。整體來說,以用電量統計出的數據,較能反應純粹空屋的實際數量。)

 

🌾臺灣住宅市場的「地區分化」與「貧富差異」

「空屋」問題的觀察與反思

 

根據內政部統計,2023年H1全國「低度使用(用電)住宅率」為「9.33」%,臺北市為「7.15」%,新北市為「7.75」%,而大於20%的地區從上期的16個增加到22個。這些地區主要集中在偏鄉地區和部分舊市區,包括新北市萬里區、三芝區、平溪區、石門區、烏來區與金山區,臺中市中區,臺南市左鎮區,高雄市為那瑪夏區、甲仙區與六龜區,新竹縣五峰鄉,苗栗縣造橋鄉,雲林縣臺西鄉,嘉義縣大埔鄉、宜蘭縣礁溪鄉、花蓮縣豐濱鄉、臺東縣綠島鄉、卑南鄉、大武鄉與長濱鄉,金門縣金沙鎮。

 

以屋齡分布來看,屋齡在「5年以下」的住宅占比最高,約「19.86」%,其次是「超過50年」的住宅,約「11.38」%。觀察六都的屋齡分布也是如此。

(其中臺北市屋齡「超過30~40年以下」占比僅5.48%。各縣市老宅持續嚴峻,臺北市屋齡30、40年公寓比比皆是,但新大樓供給少房價又高,因此,想要擁有北市門牌的民眾可能選擇入手總價相對低的老公寓,也是該屋齡占比較低的原因之一。)

 

從總面積分布來看,總面積在「20坪以下」的住宅占比最高,約「18.02」%。桃園市在六都中超過2個百分點增長最多,而在六都以外的縣市中,基隆市的增長超過3個百分點,宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣和臺東縣的增長超過2個百分點。

 

此外,根據財政部2023年「全國非自住住家用房屋稅籍統計」,若以「家戶歸戶」(以本人、配偶及未成年子女為1戶計算),截至2023年6月30日止,有51萬3824戶持有非自住住家用房屋,較2021年增加4萬4102戶。

 

若以「個人歸戶」,全國有54萬5586人持有非自住房屋,持有1戶有44萬1841人,占全部的80.98%;持有2戶有6萬7783人,占總人次的12.42%居次,兩者合計占93.4%。另外,持有3戶以上非自住房屋者總計有3萬5962人,占整體比重的6.59%;5戶以上則有8781人,占整體比重的1.61%;持有10戶以上則有1608人。

 

以上這些數據顯示,臺灣不是普遍「高空屋率」,主要集中在偏鄉地區和舊市區,呈現「地區分化」,人口持續都市化,往產業相當發達、工作機會豐沛的幾大都會區集中,因遷入人口多、住房需求強勁,因此「空屋率」較低。而偏鄉地區和舊市區一來因工商產業相對較不發達,就業機會有限,人口外移,形成老舊房舍閒置,二來這些縣市擁有得天獨厚的優美環境,也可能吸引許多人進駐購買假期房、第二房、退休房等,平日則閒置,使得「空屋率」偏高。

 

同時,也顯示出臺灣「貧富差異大」,近年來,房價雖然高漲,但高所得階層資本雄厚,因此一方面高所得者持續在住宅市場上累積房產,且由於住宅持有成本(稅金)和貸款利率偏低,因此許多高所得者不介意讓住宅閒置,造成「不自住」、「不出租」也「不出售」的空屋累積;另一方面,高所得者還可以等待時機適當釋出房產至市場上出售,造成等待好價格以租售獲利而形成之「空屋」累積。

 

相反的,所得較低階層只能望著「空屋」興嘆、卻買不起房。「房價房租飆漲,但一堆住宅無人住,多屋族房產更多,買不起的人更買不起,成了臺灣近年住宅困境與極大諷刺對比」!

 

以下未完待續……


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