「空屋率高不一定是囤房！」 (上)
🌾臺灣住宅市場現象-「高空屋率」原因剖析
大禾邸家-高空屋率
🌾何謂｢空屋｣及｢空屋率｣？
｢空屋｣，依照我國學者｢彭建文｣與｢張金鶚｣之定義，可解釋為「有門牌號碼，可供居住使用，但未使用或低度使用之住宅單位」。一般而言，空屋形成的原因大致可以分為以下數種：
1.屋況老舊的住宅或老宅，所有權人或繼承人｢無意整修｣或｢繼續居住｣，以致成為｢空屋｣。
2.民眾購買之第二間以上住宅，可能是當成｢度假房｣或是｢買給後代｣以供未來居住，並｢未使用｣，亦｢無意出售與出租｣所形成的｢空屋｣。
3.｢待租售之住宅｣，在等待租售的過程中所形成之｢空屋｣，這其中包括建商所蓋之住宅，因尚未售出而形成之｢餘屋｣，或是房地產投資者購進，仍在等待好價格以租售獲利而形成之｢空屋｣。
其中，第1、2種原因所形成的｢空屋｣，通常被文獻歸類為 「使用面概念」、「不在市場上」的空屋，並不會影響住宅市場價格。而第3種原因形成的｢空屋｣則被歸類為「交易面概念」、「在市場上」的｢空屋｣，與住宅市場價格波動較有相關。
住宅市場中存在一定數量的｢空屋｣是必要、也是有效率的，可以提供因遷徙而產生住宅 需求之消費者作選擇，維持住宅市場的正常運作；同 時，因為交易雙方都需要一定的時間尋找適合的住宅或住客，由此產生的｢空屋率｣，被視為住宅市場中的「自然空屋率」。過去文獻中對於自然空屋率的合理值提出看法，例如Struyk(1988)認為｢4%至5｣%是合理的空屋率，Belsky(1992)認為｢6｣%是住宅市場正常運作下的｢空屋率｣標準。若是以這些數值做為參考依據，則臺灣一直以來都存在｢空屋率｣偏高的情況。
大禾邸家-這樣算空屋嗎？
🌾｢空屋率｣如何衡量？
由於空屋的種類各異，並且住宅停留在「空屋階段」的時間有長有短，數量隨時在變化，使得實際資料上｢空屋｣數目的衡量相當的困難。目前國內普遍用來衡量空屋率的指標有二，一是使用「人口及住宅普查」中之｢空閒住宅率｣來衡量｢空屋率｣，另一為使用｢內政部不動產資訊平台｣所發布的｢低度使用(用電)住宅率｣，以此來衡量｢空屋率｣。換言之，空屋率衡量，僅能界定出｢未使用｣或｢低度使用｣的住宅比例，並無法確知空屋的種類與各自占比。
依據每 十年辦理一次的「人口及住宅普查」，1990年我國的｢空閒住宅率｣為13.3%，2000年17.6%，2010年為19.3%，2020年為18.5%，幾乎是每五間房就有一間是｢空屋｣。(「空閒住宅率」=｢偶爾自住之比率｣+｢目前沒有使用之比率｣)
而根據另一項資料來源，｢內政部不動產資訊平台｣所發布的｢低度使用(用電)住宅率｣，我國｢低度使用(用電)住宅率｣亦恆常維持在10%上下，2023年H1為｢9.33｣%。 (根據內政部的標準，臺灣家庭基本用電量大約為 55 度至 62 度之間，故臺灣低度使用(用電)住宅主要是以各年度 5 月、 6 月與 11 月、 12 月之月平均用電度數 60 度(約中型冰箱及電視的月用電量)為基準，當平均用電度數小於或等於60 度的住宅則會界定為「低度使用(用電)住宅」，即俗稱的「空屋」。)
(「空閒住宅率」高於｢低度使用(用電)住宅率｣，主要係兩者定義內涵及統計方法不同所致。其「空閒住宅」係指「無人經常居住且未供其他用途之住宅，包括偶爾自住及目前沒有使用之住宅」，因此｢空閒住宅｣不等於「空屋」，房屋正在修繕中、屋主出差中，或是房屋屬於度假用，都屬於｢空閒住宅｣，都可能有用電超過60度之情形，致其比率較高。整體來說，以用電量統計出的數據，較能反應純粹空屋的實際數量。)
🌾臺灣住宅市場的｢地區分化｣與｢貧富差異｣
「空屋」問題的觀察與反思
根據內政部統計，2023年H1全國｢低度使用（用電）住宅率｣為｢9.33｣%，臺北市為｢7.15｣%，新北市為｢7.75｣%，而大於20%的地區從上期的16個增加到22個。這些地區主要集中在偏鄉地區和部分舊市區，包括新北市萬里區、三芝區、平溪區、石門區、烏來區與金山區，臺中市中區，臺南市左鎮區，高雄市為那瑪夏區、甲仙區與六龜區，新竹縣五峰鄉，苗栗縣造橋鄉，雲林縣臺西鄉，嘉義縣大埔鄉、宜蘭縣礁溪鄉、花蓮縣豐濱鄉、臺東縣綠島鄉、卑南鄉、大武鄉與長濱鄉，金門縣金沙鎮。
以屋齡分布來看，屋齡在｢5年以下｣的住宅占比最高，約｢19.86｣%，其次是｢超過50年｣的住宅，約｢11.38｣%。觀察六都的屋齡分布也是如此。
(其中臺北市屋齡｢超過30~40年以下｣占比僅5.48%。各縣市老宅持續嚴峻，臺北市屋齡30、40年公寓比比皆是，但新大樓供給少房價又高，因此，想要擁有北市門牌的民眾可能選擇入手總價相對低的老公寓，也是該屋齡占比較低的原因之一。)
從總面積分布來看，總面積在｢20坪以下｣的住宅占比最高，約｢18.02｣%。桃園市在六都中超過2個百分點增長最多，而在六都以外的縣市中，基隆市的增長超過3個百分點，宜蘭縣、新竹縣、苗栗縣和臺東縣的增長超過2個百分點。
此外，根據財政部2023年｢全國非自住住家用房屋稅籍統計｣，若以｢家戶歸戶｣（以本人、配偶及未成年子女為1戶計算），截至2023年6月30日止，有51萬3824戶持有非自住住家用房屋，較2021年增加4萬4102戶。
若以｢個人歸戶｣，全國有54萬5586人持有非自住房屋，持有1戶有44萬1841人，占全部的80.98%；持有2戶有6萬7783人，占總人次的12.42%居次，兩者合計占93.4%。另外，持有3戶以上非自住房屋者總計有3萬5962人，占整體比重的6.59%；5戶以上則有8781人，占整體比重的1.61%；持有10戶以上則有1608人。
以上這些數據顯示，臺灣不是普遍「高空屋率」，主要集中在偏鄉地區和舊市區，呈現｢地區分化｣，人口持續都市化，往產業相當發達、工作機會豐沛的幾大都會區集中，因遷入人口多、住房需求強勁，因此｢空屋率｣較低。而偏鄉地區和舊市區一來因工商產業相對較不發達，就業機會有限，人口外移，形成老舊房舍閒置，二來這些縣市擁有得天獨厚的優美環境，也可能吸引許多人進駐購買假期房、第二房、退休房等，平日則閒置，使得｢空屋率｣偏高。
同時，也顯示出臺灣｢貧富差異大｣，近年來，房價雖然高漲，但高所得階層資本雄厚，因此一方面高所得者持續在住宅市場上累積房產，且由於住宅持有成本(稅金)和貸款利率偏低，因此許多高所得者不介意讓住宅閒置，造成「不自住」、「不出租」也「不出售」的空屋累積；另一方面，高所得者還可以等待時機適當釋出房產至市場上出售，造成等待好價格以租售獲利而形成之｢空屋｣累積。
相反的，所得較低階層只能望著｢空屋｣興嘆、卻買不起房。「房價房租飆漲，但一堆住宅無人住，多屋族房產更多，買不起的人更買不起，成了臺灣近年住宅困境與極大諷刺對比」!
以下未完待續……
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