最近的無論是台灣股市或房市都是熱到強強滾，諸葛呆觀察到幾個現象，熱度不輸給盛夏烈日的高溫。
- 日圓已經貶值到極限，日本央行不得不升息
- 聯準會只會降息，降息循環準備來臨
- 債券來到相對低點，趕快抄底
- 投資高股息ETF穩賺不賠
- 貸款投資沒太大風險，只要報酬率(配息率)>貸款利率，沒有虧損的可能
- 台股只會假摔，頂多小滾一圈還是繼續往上跳
- 質押股票後，資金繼續投入股市，例如元大台灣50正2(00631L)，因為長期上漲，守住維持率不是問題
- 房子是愈晚買愈貴，抗通膨又能增值，早買早享受，晚買找罪受
- 房價漲房租跟著變貴，房貸期間拉長(像是30年、40年)都可能比房租便宜，租不如買
- 用新青安買的房子，即便5年後打八折還是能穩當獲利脫手
身邊有位朋友S去年下半年開始他的「以房養股，低成本換房計畫」，最大的前提是上面提及美國今年(2024)勢必降息，是的，她認為機率是120%，台灣央行同樣也不太能(會)動利率，房價沒有下跌的可能。
故事是這樣開始的：
朋友S在新青安推出後不久便入手房產，貸40年搭配5年寬限期，繳款壓力相對小，她做了很多功課，得到結論是不管眼前高點還是低點，歐印(all in)是最適解
Step1. 於是扣除買房的頭期款，剩下資金全數投入高股息和債券的ETF。當前持有現價約1500萬台幣，其中700萬為質押借款，維持率約200%
※股票質押維持率公式 = 股票市值 ÷ 借款金額 × 100%，維持率愈高代表愈安全，過低時股票會被強制賣出
Step2. 一年後談房貸增貸。最新更新是她可增貸700萬元，並爭取到重新計算的3年寬限期，這樣一來房貸會變成40年期及增貸的20年期
Step3. 增貸的資金入帳後打算再進場投資
Step4. 股債同漲、高股息ETF配息cover房貸
Step5. 手中房子大幅增值、脫手
Step6. 換更好的房子，繼續錢滾錢
至於風險缺口，朋友S家中有個2歲半小小孩，每月收入幾乎用於日常開銷，假設有緊急備用金的需求會申請信貸，已請3家銀行評估，依照目前條件可貸出500-600萬。
我似乎想起計畫通。
這段在日漫《死亡筆記本》裏頭的台詞，「預料之中」，「一切都如計劃的那樣」，老實說諸葛呆並不反對利用槓桿進行投資，靈活使用資產與資金可以有效放大報酬率，前提是風險與自我的心理素質。
朋友S的計畫到目前大概走到Step2，跟我說：
「本小利大利不大，本大利小利不小，我用未來的資金放大現有的投資，才能開啟最強的複利效果。而且時間當我的靠山，正所謂『本多終勝』！」
記得幾年前看到一段話，
人生有三大錯覺： 手機震動、我能反殺、他喜歡我
最近看到有券商質押額度已被借完，我忽然在想，會不會過段時間，出現新版本的錯覺呢？
