買房必知｜112年「新青年安心成家購屋優惠貸款」

今年帶客戶看房，詢問度最高的問題就是新青年首購貸款議題，為了讓看房的買賣雙方都能對買賣房有一定的認知，特別幫大家整理了關於2024年青年首購資訊。若不想看密密麻麻的文字，可以透過左方的選單目錄點選標題直接找重點，或是與艾菲聯繫諮詢。

為了協助年輕人完成人生夢想—買房子，財政部特別推出「 青年安心成家購屋優惠貸款 」方案，除了提供低於市場的優惠利率，更提供多元利率選擇方案讓購屋的您選擇，讓購屋不只是夢想。

青安貸款有多熱門？
優惠專案上路才一個月，光去年8月單月已受理6,418件，合計合計八大行庫（台銀、土銀）單月撥款金額167.86億元，相較7月申請戶數只有1,311戶、73億元，翻倍成長。

Q1 青安貸款是什麼？ 新青安是什麼？

「青年安心成家購屋優惠貸款」（常簡稱青安貸款）從民國99年就開始實施持續到今日，目的是協助無自有住宅的青年購屋，減輕民眾居住負擔。

因應市場利率變動而調整補助內容，112/08/01~115/07/31 （共3年），政府加碼推出「新青年安心成家購屋優惠貸款」（簡稱新青安貸款）提供青年更多優惠措施。

事到今年113年，新青安貸款太熱門，銀行放款額度警戒（政府沒錢），財政部亦可能取消/更改補助計畫。（青安計畫主要主管單位為財政部）
（艾菲認為應該還是會持續有補助，但補助內容、條件會有調整）。

>青安貸款新舊制差異

★ 原貸款額度：上限為800萬，今年增為1000萬。
★ 利息補貼：政府額外補貼1.5碼、公股銀行配合減半碼，共優惠2碼。
★ 原最高貸款年限： 30 年修正為最高 40年。
★ 原寬限期 ：3 年延長為 5 年。

>青安貸款，透過現有 8間公股銀行實施辦理

1. 臺灣銀行股份有限公司 5.華南商業銀行股份有限公司
2. 臺灣土地銀行股份有限公司 6. 彰化商業銀行股份有限公司
3. 合作金庫商業銀行股份有限公司 7. 兆豐國際商業銀行股份有限公司
4. 第一商業銀行股份有限公司 8. 臺灣中小企業銀行股份有限公司

「青年安心成家優惠貸款」是一項政府的補助計畫，「首購」是本計畫的申請條件。
本計畫的好處是有機會可以得到更長的貸款年限、更低的利息支出、更長的寬限期。
申請方式跟一般銀行貸款流程差不多。

Q2 買房首購條件

>申請條件

1. 年滿18歲；
   符合民法規定的成年年齡→2023.01.01修訂18歲為成年年齡，以申請時當下的年齡。
2. 申請人本人與配偶、未成年子女都沒有自用住宅。
   只要申請時當下沒有房子就可以申請，曾經有過房子也沒關係!!

其實青安貸款無限制最高年齡，且不一定是「首購」才可以，
曾經購屋過，只要申請當下已出售或轉讓房屋，都可以申請。
另外，若持有土地，而不是房屋，或是申貸人本人、配偶、未成年子女共同持有住宅的建物合計未滿40平方公尺（12.1坪），也可以申請。

>公股銀行辦理新青安貸款原則

• 貸款標的：申請日前 6 個月起購買的住宅。
• 貸款成數：最高核貸 8 成。
• 貸款額度：最高新臺幣 1000 萬元。
• 貸款年限：最長 40 年，包含寬限期 5 年。
• 償還方式：採用【本息分期平均攤還】或【本金分期平均攤還】方式二選一。
  ★ 本息平均攤還
  是指在還款期間內，於相同的利率條件下，貸款本金與利息合計平均分攤於每一期償還，優點「每月還款金額」不變，惟貸款初期本金攤還的金額較少。
  ★ 本金平均攤還
  是指將全部貸款的本金按期數平均分攤，利息則隨貸款餘額減少而遞減，優點為每月攤還的「本金」固定，且整個貸款期間利息總支出較少。
• 計息方式：
  一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率三者擇一，一旦選定計息方式後就不可以變更！
  
  ※目前一般銀行房屋貸款地板利率約為2.16~2.3%
• 貸款利率：
  以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金（額度未達新臺幣 500 萬元）的機動利率為基準利率，自 112 年 3 月 29 日起為 1.595 %。財政部將青安貸款的基準利率從 111 年 3 月 23 日起至 115 年7 月 31日 為止，減少調升 0.125 %。另外 112 年 8 月 1 日起至 115 年 7 月 31 日止，由內政部住宅基金補貼 0.25%，轉貸款人不適用。
• 目前這段期間的貸款基準利率會以 1.595 ％計算。(貸款三年後無利率優惠)
  Ps . 如果借款人在這段期間內轉貸的話，將取消適用減少半碼的優惠！

Q3 款還款試算與比較

從上述可以知道新青安貸款的還款方式可以分為【本息分期平均攤還】或【本金分期平均攤還】兩種，那這兩種環款方式差別在哪裡？哪一種比較划算呢？

讓各位能方便比較與理解，用更簡易明瞭的算法與表格為大家說明，我們用實際的案例來試算看看！

>還款試算比較

為了接下來各位能方便的比較 我用貸款600萬做計算

Q4 常見QA

>Q1 我想貸款買1200萬的房子我可以用青年首購嗎?

貸款最高成數8成(實際成數依照銀行評估)，能適用優惠的實貸金額不會超過1000萬。

如過買中高價房子，超過 1,000萬的貸款可以適用其他貸款方案。
舉例來說買 1,500萬的房子，貸款 8成 1,200萬中有 1,000萬可以申請青安優惠貸款。
剩餘 200萬可用其餘貸款方案。(非貸款超過 1,000萬就不能申請青安優惠)

>Q2 我40歲還能申請嗎?

40歲可以，不過還是要看銀行認定最大年齡是多少，目前所知道的是最大45歲，但40歲以下借款人較有機會獲得完整的40年貸款期限；年齡越大，可能獲得的貸款年限就越短。

青安優惠計畫雖無限定年齡上限，但各家銀行有自己的內部貸款條件，年齡上依然有其限制。

>Q3 可以與內政部「自購住宅貸款利息補貼」貸款併用嗎？

可以，可以到實施的8家公股銀行做詢問。

>Q4 我房子賣掉了可以首購貸款嗎?

可以，只要「申請當下」名下沒有房地產登記就算是首購族群，哪怕前前後後買賣好幾次，只要是當下沒有就是首購。

>Q5 之前有辦過其他優惠貸款，可以辦新青安嗎？

可以的，跟上述一漾意思，只要名下的貸款繳清、無不動產者都算。

Q5 個人建議

原則上，新青安貸款會比一般銀行貸款優惠一點，但不要忘了一般商業銀行對於首購族其實也有相對的專案，只是不走政府專案。

條件上比新青安較寬鬆，一般商業銀行的專案雖然也是針對首購族，但條件上只需要「沒有正在貸款」的房子即可，名下有「無貸款」的房子也是可以適用的。
(新青安就不適用)

艾菲個人覺得寬限期增加為最多5年，對很多有理財的人可能適用，把初期省下來的房貸支出拿去投資比房貸利率更高的報酬率產品。或許會比先繳房貸能有更好的回報；但目前遇到艱難的限貸令打房政策，著實影響許多買方購屋的決定、賣方若為投資客則紛紛因壓力而趕緊脫手之心態來售屋。
限貸令政策使房市緊縮許多，房市中已篩掉一批人群，對於首購族與有資金實力的族群來說，則是好進場的時機點，容易談出與以往市場還好的價格。

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