新青安房貸:真的這麼好?從利率、期限、陷阱,一次告訴你

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近一年來炒得沸沸揚揚的新青安房貸,全名為新一代青年安心成家貸款,打著利率1.775%的超優惠,還有五年寬限期,讓你五年內可以只先還利息,之後才需要償還本金。 聽起來好像真的很不賴,政府真的是為了收入不高的年輕人著想各種,但又是為何會被解讀成是炒高房價的幫兇,到現在市場反應,就真的根本沒達到降低房價的最終效果。 外面太多講得太細節專業,一般沒在了解房屋買賣的人應該都是雲裡霧裡,有看沒有懂,到底為何明明就是好意,卻被財經媒體名嘴們講成這樣,我來稍微用簡易一些,盡量把數據,轉換成價金的方式跟大家講解一下,畢竟不是全部人都看得懂數據。 首先新青安的好處當然很誘人,就是極低的優惠利率,跟五年的寬限期,還有長達40年的本金償還。 但認真攤開來看,1.775%優惠只有前三年,第四年起雖然還有兩年一樣只償付利息,但已經調成2.275%,比一般房貸目前地板價 2.185% 還要多 0.09%,但那 2.275% 已經算銀行給超好利率的條件,並不是每家都能給這麼優秀。 聽起來好像真的也還好,但若你是短期內就大量清償的話,新青安肯定是最賺!比如十年內全部清償,總額付出的利息,就少了前面三年的2.185-1.775=0.41%。 以最高優惠貸款一千萬來算,一個月少了41,000元,三年平均下來就比一般房貸省了 12.3 萬元。 大家為了避高昂的房屋合一稅,明訂在在第五年才可以出售,但後面多的那兩年0.09%,真的就不算什麼了,然後拉長到十年才清償售出都是賺超大! 但若你沒有打算出售,也沒有想短期清償,拉長到30年以上的定期定額還錢,反而就會比一般房貸貴很多了喔!更遑論拉長到40年,當然付出利息比原本還貴超級多! 然後再來說說陷阱,新青安貸款利息補貼,貸款利率由政府補貼1碼(0.25%),加上原公股銀行減半碼(0.125%),利息補貼調升至1.5碼。

以一段式機動利率 ,基準利率固定 + 0.555% 機動利率,補貼後實際負擔利率才為 1.775%。

這才使得首三年房貸降為 1.775%,但是那得要是 2023/8/1 那天就開始使用新青安,才會有補貼足3年,否則後面用的新青安貸款,就一律只補貼到 2026/7/31 為止。

還有特別明訂有不能做租賃,在你核保貸款時,會要你簽訂純自住用,若出包被你房客去申請租屋補助,你就立馬爆掉!

就像房仲會跟你講買4+5或5+6的屋況,意思就是老屋四樓加可用頂樓,五樓可用六樓之類,一層自住一層出租,把租金拿來抵扣房貸,聽起來就很美好,但你申請的若是新青安,只要一被抓到就直接哭死。 只要違約被查到,會有一個賠償條款,不管你貸30或40年,立馬調為最多20年,然後優惠利息要吐回,調成一般利息的 2.275% 以上,依目前看到最高被調到 2.5%,調成如何的利率,那就要看銀行跟你的往來是否良好,跟你的財力評估了! 一般被這樣追回,大概粗略估算一下,落在兩百萬元左右要先一次噴出,若短期籌不到資金就是被斷頭,買到的房子立馬被法拍,原本開心買房以為賺到了,結果莫名就背了一身龐大債務。 其他還有太多陷阱,若你真的非自己住房用的話,而是可能要拿來做生意,轉出各種不同營收的話,真心沒有太過推薦用新青安這樣買。 反而去找個一般貸款的銀行,若你是首購的話,利率也不會太過差,然後先花大概一年時間,把自己的銀行進出金流做高做漂亮,再來開始看房找房談條件,這樣會比你硬要把自己搞到陷入,一不小心就踩到不知道哪裡的危險陷阱好太多。 至於為何說新青安是在炒房,就是因為太多投資客買一些阿呆人頭戶,說會給他幾萬元之類,讓交出雙證件幫代操,因為都是首購所以利率真的見鬼便宜,然後帶著五年後可以直接清償或轉售,立馬大賺一筆的心態,所以房市直接被炒熱了到突破天花板。 還有一些沒有評估好買房,建商還釋出幫出1~1.5成的短期免息借貸,使得預售屋莫名炒超熱門,比如一千萬房可以貸9成5,就是只要拿出50萬就能買入,然後無良房仲再幫你弄一下0.5成信貸,直接變成全貸,讓你完全沒頭期就買入一間房,所以很多頭一熱的年輕人,就這樣被洗進去房市。 雖大家說著五年後若沒賣掉再轉貸就好,但你怎麼知道你五年後會如何,房市若真的崩盤的話,轉貸的利率,搞不好都比你的本金收入還高很多,這樣你還不被洗出場? 房市是投資的一種不動產,本意是讓你有房屋住,但若要當成有價的財產做增資用,就真的需要買地段了! 而不是讓你為了貪超便宜,然後買了一個莫名其妙地段,你說要五年後就可以轉售?是要賣給誰?不賠售都真的算了不起了好嗎!? 所以才不是一大堆人在說,買房產不如買股票,至少穩定增資,而且還不用每年都要繳一大堆各種稅金,怎麼樣換算都比較划算,投報率一定比那些買在荒郊野外的房屋高太多。 然後利息償還後還有本金,許多人以為本金就那樣價格也不高,但別忘了那是本金加利息啊!兩種加起來才對,所以請先搞清楚,自己真的是否能夠償還得起再來買。 然後生活應該是讓自己舒適,而不應當為了把自己逼死,安慰著說以後就輕鬆會感激自己,那真的可能在以往還沒到天花板價,還平穩的時間點可以這樣說,但現在就真的不好說了。 然後那個五年寬限期跟四十年償還,其實一般貸款的銀行也可以做,只是一開始只能先簽約三年,然後到期後再逐年申請,讓你可以延到五年滿額。 若真的是不知道會不會永遠自住的話,又想長期清償,我倒是比較建議用一般貸款,至少不會被條條款款整個綁手綁腳,而且能談的銀行還多了很多,不再只是指定的八家公股才能談條件! 若看到這裡,還想要嘗試看看進入房市的話,我倒是也可以幫忙大家,篩選一些更加優質的屋型跟合適的價格,之後我再來寫怎麼避免,根本就是稱之為鬼屋的房子。 我這邊指的鬼屋不是真的鬧鬼,而是超級不合理的價格跟屋況,評估後高於市價太多之類,都會被我歸類為鬼屋!

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就只是為了幫你點上一盞 可以輕易找到避風港的燈|當你擁有 屬於自己自信時 周遭大家 全都為了襯托你而絢爛|你想了解你可以有多迷人嗎?
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