容積率是什麼?容積獎勵有哪些?上限各是多少?

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本文重點

  • 建蔽率是指建築物在土地上所佔的「平面面積」比例。
  • 容積率則是指建築物總樓地板面積與土地面積的比例。容積率越高,表示建築物可以建得越高。
  • 容積獎勵區分為中央、地方都更獎勵。獎勵上限一般為基準容積的 1.5 倍。
  • 如果容積不足,可申請容積移轉,但總容積獎勵加計容積移轉上限為基準容積的 2 倍。


建蔽率與容積率是什麼?

建蔽率指的是建築物在土地上所佔的面積比例。

如果從空中垂直俯瞰,建蔽率可以理解為在總土地面積中的建築物佔地比。例如,如果土地面積是 1,000 坪,建蔽率為 45%,則建築物只能覆蓋這塊土地的 45%。


Source:Zeseri 捷思艾瑞繪製

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容積率則是指建築物各層樓地板面積的總和與土地面積的比例。

由於建蔽率限制了建築物的佔地面積,容積率越高表示建築物可以建得更高。


Source:Zeseri 捷思艾瑞繪製

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以台北市的土地使用分區規定為例,常見的第三種住宅區建蔽率為 45%,容積率為 225%。

如果你想查詢自家土地的使用分區,可以至內政部的「全國土地使用分區資料查詢系統」,只需輸入門牌地址,就能得知你家的分區類別。

全國土地使用分區資料查詢系統:https://luz.tcd.gov.tw/web/


Source:台北市都發局,臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表

Source:台北市都發局,臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表


容積獎勵有哪些?上限各是多少?

根據容積率的定義可知,如果爭取到較多的容積獎勵,建築物可以建得更高,更新後的房地分回價值可能會更多。至於容積獎勵到底有哪一些?可分為「中央都更建築容積獎勵」與「各縣市政府都更容積獎勵」。


中央容積獎勵

Source:內政部,Zeseri 捷思艾瑞整理

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Source:內政部

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Source:內政部

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台北市都更容積獎勵

Source:台北市都更處,Zeseri 捷思艾瑞整理

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參考資料:台北市都更處,都市更新建築容積獎勵辦法


容積移轉

  • 容積移轉是指將某一基地的容積(建築面積)轉移到另一基地。
  • 可向政府機關申請轉出基地,或是轉入基地,但交換的基地必須屬於同一縣市。
  • 容積移轉上限為基準容積的 40%,所以無法無限擴增。

參考資料:都市計畫容積移轉實施辦法


總容積獎勵上限

  • 一般為容積上限為基準容積的 1.5 倍,海砂屋(高氯離子建物)則提高到基準容積的 1.8 倍。
  • 容積獎勵加計容積移轉後的總容積上限為基準容積的 2 倍。
  • 防災型都更經審議後,或可超過基準容積 2 倍的上限。


延伸閱讀


結論

建蔽率限制了建築物在土地上所能佔據的面積,而容積率則限制了建築物的總高度。

為鼓勵老舊建築進行都市更新,政府推出了多項容積獎勵措施,使原住戶和建商可以申請獲得更多的開發利益。需要注意的是,這些容積獎勵有一定的上限。

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