本文重點
- 建蔽率是指建築物在土地上所佔的「平面面積」比例。
- 容積率則是指建築物總樓地板面積與土地面積的比例。容積率越高，表示建築物可以建得越高。
- 容積獎勵區分為中央、地方都更獎勵。獎勵上限一般為基準容積的 1.5 倍。
- 如果容積不足，可申請容積移轉，但總容積獎勵加計容積移轉上限為基準容積的 2 倍。
建蔽率與容積率是什麼？
建蔽率指的是建築物在土地上所佔的面積比例。
如果從空中垂直俯瞰，建蔽率可以理解為在總土地面積中的建築物佔地比。例如，如果土地面積是 1,000 坪，建蔽率為 45%，則建築物只能覆蓋這塊土地的 45%。
Source：Zeseri 捷思艾瑞繪製
容積率則是指建築物各層樓地板面積的總和與土地面積的比例。
由於建蔽率限制了建築物的佔地面積，容積率越高表示建築物可以建得更高。
Source：Zeseri 捷思艾瑞繪製
以台北市的土地使用分區規定為例，常見的第三種住宅區建蔽率為 45%，容積率為 225%。
如果你想查詢自家土地的使用分區，可以至內政部的「全國土地使用分區資料查詢系統」，只需輸入門牌地址，就能得知你家的分區類別。
全國土地使用分區資料查詢系統：https://luz.tcd.gov.tw/web/
Source：台北市都發局，臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表
容積獎勵有哪些？上限各是多少？
根據容積率的定義可知，如果爭取到較多的容積獎勵，建築物可以建得更高，更新後的房地分回價值可能會更多。至於容積獎勵到底有哪一些？可分為「中央都更建築容積獎勵」與「各縣市政府都更容積獎勵」。
中央容積獎勵
Source：內政部，Zeseri 捷思艾瑞整理
Source：內政部
Source：內政部
台北市都更容積獎勵
Source：台北市都更處，Zeseri 捷思艾瑞整理
參考資料：台北市都更處，都市更新建築容積獎勵辦法
容積移轉
- 容積移轉是指將某一基地的容積（建築面積）轉移到另一基地。
- 可向政府機關申請轉出基地，或是轉入基地，但交換的基地必須屬於同一縣市。
- 容積移轉上限為基準容積的 40%，所以無法無限擴增。
參考資料：都市計畫容積移轉實施辦法
總容積獎勵上限
- 一般為容積上限為基準容積的 1.5 倍，海砂屋（高氯離子建物）則提高到基準容積的 1.8 倍。
- 容積獎勵加計容積移轉後的總容積上限為基準容積的 2 倍。
- 防災型都更經審議後，或可超過基準容積 2 倍的上限。
延伸閱讀
結論
建蔽率限制了建築物在土地上所能佔據的面積，而容積率則限制了建築物的總高度。
為鼓勵老舊建築進行都市更新，政府推出了多項容積獎勵措施，使原住戶和建商可以申請獲得更多的開發利益。需要注意的是，這些容積獎勵有一定的上限。