容積率是什麼？容積獎勵有哪些？上限各是多少？

本文重點

• 建蔽率是指建築物在土地上所佔的「平面面積」比例。
• 容積率則是指建築物總樓地板面積與土地面積的比例。容積率越高，表示建築物可以建得越高。
• 容積獎勵區分為中央、地方都更獎勵。獎勵上限一般為基準容積的 1.5 倍。
• 如果容積不足，可申請容積移轉，但總容積獎勵加計容積移轉上限為基準容積的 2 倍。

建蔽率與容積率是什麼？

建蔽率指的是建築物在土地上所佔的面積比例。

如果從空中垂直俯瞰，建蔽率可以理解為在總土地面積中的建築物佔地比。例如，如果土地面積是 1,000 坪，建蔽率為 45%，則建築物只能覆蓋這塊土地的 45%。

Source：Zeseri 捷思艾瑞繪製

容積率則是指建築物各層樓地板面積的總和與土地面積的比例。

由於建蔽率限制了建築物的佔地面積，容積率越高表示建築物可以建得更高。

Source：Zeseri 捷思艾瑞繪製

以台北市的土地使用分區規定為例，常見的第三種住宅區建蔽率為 45%，容積率為 225%。

如果你想查詢自家土地的使用分區，可以至內政部的「全國土地使用分區資料查詢系統」，只需輸入門牌地址，就能得知你家的分區類別。

全國土地使用分區資料查詢系統：https://luz.tcd.gov.tw/web/

Source：台北市都發局，臺北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定一覽表

容積獎勵有哪些？上限各是多少？

根據容積率的定義可知，如果爭取到較多的容積獎勵，建築物可以建得更高，更新後的房地分回價值可能會更多。至於容積獎勵到底有哪一些？可分為「中央都更建築容積獎勵」與「各縣市政府都更容積獎勵」。

中央容積獎勵

Source：內政部，Zeseri 捷思艾瑞整理

Source：內政部

Source：內政部

台北市都更容積獎勵

Source：台北市都更處，Zeseri 捷思艾瑞整理

參考資料：台北市都更處，都市更新建築容積獎勵辦法

容積移轉

• 容積移轉是指將某一基地的容積（建築面積）轉移到另一基地。
• 可向政府機關申請轉出基地，或是轉入基地，但交換的基地必須屬於同一縣市。
• 容積移轉上限為基準容積的 40%，所以無法無限擴增。

參考資料：都市計畫容積移轉實施辦法

總容積獎勵上限

• 一般為容積上限為基準容積的 1.5 倍，海砂屋（高氯離子建物）則提高到基準容積的 1.8 倍。
• 容積獎勵加計容積移轉後的總容積上限為基準容積的 2 倍。
• 防災型都更經審議後，或可超過基準容積 2 倍的上限。

延伸閱讀

結論

建蔽率限制了建築物在土地上所能佔據的面積，而容積率則限制了建築物的總高度。

為鼓勵老舊建築進行都市更新，政府推出了多項容積獎勵措施，使原住戶和建商可以申請獲得更多的開發利益。需要注意的是，這些容積獎勵有一定的上限。