都更住戶必看內容，更新後房屋分回怎麼算？
本文重點
- 都更見的分配方式為協議合建與權利變換。
- 協議合建的特點：由住戶與建商協商房屋坪數轉換比例，無需政府審議，缺乏透明度，但可加速都更程序。
- 權利變換的特點：由估價師估價後分配更新後的房地價值，需經政府多階段審查，程序較長，但透明度高且公平。
- 兩者的稅賦比較：針對土地增值稅與契稅，選擇協議合建的住戶無法享有充分的稅賦優惠，選擇權利變換的住戶可享有免徵或減徵的優惠政策。
在都更的過程中，住戶最在意的議題便是更新後的房屋可以拿回多少。常見的分配方式有協議合建和權利變換，這兩個方式是截然不同的分配機制。先以最容易理解的協議合建做說明。
協議合建是什麼？
- 原住戶與建商協商都更前後的房屋坪數轉換比例，常聽到的 64 分、73 分等即為協議合建的分配比例。
- 所謂協議，即為住戶與建商之間的私人契約，並不受地方政府都更處的審議規範，僅依賴雙方的協商結果而定，因此協議條件容易受到住戶的協商能力而有所區別。
- 通常計算轉換後房屋面積的方式會比權益變換容易。
- 協議合建的都市更新需要獲得 100% 住戶的同意方能執行。
- 不會享有土地增值稅與契稅免徵優惠。
權利變換是什麼？
- 由建商選定一家，加上從政府登記合格的不動產估價師中公開抽籤出兩家，共計三家估價單位進行更新前後的不動產估價，確定每位住戶的權益比例。
- 更新後可分回的房地價值是以更新後的建物總價值減去重建費用（共同負擔）後，根據每位住戶在更新前的權益比例進行分配。
舉例來說：
假設 A 地原住戶為甲、乙、丙三位所有權人，更新前的不動產估價分別為 6,000 萬、8,000 萬和 2,000 萬，重建費用為 1 億元，更新後不動產估價總價值為 4.2 億元。 - 計算更新前的權益比例： 住戶甲的權益比例 = 6,000 / (6,000 + 8,000 + 2,000) = 37.5% 住戶乙的權益比例 = 8,000 / (6,000 + 8,000 + 2,000) = 50% 住戶丙的權益比例 = 2,000 / (6,000 + 8,000 + 2,000) = 12.5%
- 計算更新後的分回價值： 住戶甲可分回價值 = (4.2 億 - 1 億) ╳ 37.5% = 1.2 億元 住戶乙可分回價值 = (4.2 億 - 1 億) ╳ 50% = 1.6 億元 住戶丙可分回價值 = (4.2 億 - 1 億) ╳ 12.5% = 4,000 萬元
- 根據法規規範，需要 80% 以上住戶同意都更，但實務上，建商仍會盡量爭取至所有住戶同意。
- 由於權利變換的都更事業計劃與權利變換計劃皆需要取得政府機關審議，並經過多階段的審計與核准，所以程序較為冗長。
- 享有土地增值稅與契稅減免的優惠政策。
都更稅賦優惠
依土地增值稅與契稅開徵時點，分別比較協議合建與權利變換的稅賦優惠比例。以下不包含出售不動產應繳納的其他稅款，僅針對政府有給予減免的稅務項目做說明。
Source：Zeseri 捷思艾瑞整理
參考資料：（只花 14 分鐘的時間，一次了解都更節稅術）
Source：財訊，都更稅賦懶人包；我們都須必須知道的「稅務減免」節稅術
協議合建和權利變換的差別，選哪一個比較好？
Source：Zeseri 捷思艾瑞整理
延伸閱讀
結論
協議合建和權利變換各有特點與優劣勢。協議合建具備靈活性，且程序較為簡便，適合希望迅速完成都市更新的住戶，但缺點是透明度較低，且需要所有住戶的同意，這可能增加推動的難度。相較之下，權利變換雖然過程較為冗長，但在政府的監管下，權利分配與估價機制的透明度較高，更具有公平性。除此之外，權利變換可以享有比協議合建更多的稅賦優惠，有效減少住戶在更新後的稅務成本。
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