本文重點
- 都市更新是最廣泛的概念，適用於老舊社區的全面發展，但辦理程序相對繁瑣。
- 危老重建則針對已經存在安全隱患的老舊建築，辦理程序較為簡化，重點在於快速重建以保障安全。
- 防災型都更特別針對抗震能力較低的建物，提供更多容積獎勵以鼓勵所有權人進行都更。
都更、危老與防災型都更的差別是什麼？
同樣是都市更新，但你知道有「都市更新」、「危老重建」和「防災型都更」這麼多選擇嗎？這些名詞聽起來很相似，但其實各有不同。危老重建和防災型都更是都更的一種形式，程序較簡單且具有特殊目的。它們三者的關係如下圖：
Source：網路資訊，由 Zeseri 捷思艾瑞整理
都市更新
- 改善老舊社區的居住環境，提升土地使用效率，並促進社區的發展。
- 申請條件為屋齡 30 年以上、80% 所有權人同意重建。
- 辦理方式可分為自辦都更、民辦都更與公辦都更。
- 適用於都市計畫區內的各種用地，包含住宅、商業及公共設施等。
- 為最廣泛的都市更新概念。
- 辦理程序較為繁瑣，通常需要經過多階段的審查和批准。
Source：網路資訊，由 Zeseri 捷思艾瑞整理
- 一般為容積上限為基準容積的 1.5 倍，海砂屋（高氯離子建物）則提高到基準容積的 1.8 倍。
- 容積獎勵加計容積移轉後的總容積上限為基準容積的 2 倍。
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危老重建
- 針對危險或老舊的建築物，特別是那些已經被診斷為有潛在危險的建物，進行快速重建，以保障居民的安全。
- 申請條件為屋齡 30 年以上、100% 所有權人同意重建。
- 政府審查程序較都更簡單，縮短審查期程，加速危樓改建。
- 容積上限為法定容積的 1.4 倍。
- 容積獎勵加計容積移轉後的總容積上限為基準容積的 2 倍。
防災型都更
- 因應台灣地震頻繁，台北市政府在都市更新的基礎上，增加了防災設施的考量，以強化建物耐震能力及防災機能為主要目標。
- 申請條件為，經結構安全性評估 ID 值小於 0.35 的建物。
- 通常針對地震、颱風、水災等災害潛勢地區，進行全面的更新計畫。
- 提供更多的容積獎勵，以鼓勵辦理防災都更。
- 經審議後，可超過總容積上限至基準容積 2 倍的天花板。
參考資訊：台北市都市更新處，防災都更懶人包
結論
都市更新、危老重建和防災型都更雖然都是為了改善居住環境而進行的重建工程，但它們在適用對象、申請條件和重點上各有不同。
都市更新的所有權人同意門檻為 80%，相較之下，危老重建要求全體所有權人同意，因此較難達成。但由於危老重建主要針對危險建築物，強調快速重建，程序相對簡化。防災型都更則同樣以安全性為重點，特別注重提升建築物的耐震能力和防災功能，並提供比危老重建更高的容積獎勵。
由於需要考慮建物的現況、原住戶的意願等多種因素，所以在選擇都更方案時，建議諮詢專業人士或具有都更經驗的建商，以做出最合適的選擇。
