本文重點
- 更新後的房屋通常價值會顯著上升，盡早更新使潛在的年化回報率較高。
- 隨著物價上漲，越晚進行都更，建設成本可能會顯著增加。
- 新建築提供現代化設施，並符合最新的安全標準，有助於提升居住環境。
大家有沒有發覺，最近幾年越來越多都更建案？在我居住的區域內，就已經有超過 5 處都更案，有些還在籌備中，有些事已經蓋 1、2 年了。許多人對於都更的印象通常是耗時很長，可能要 10 年以上才能有結果，這讓不少人在商談之前就已經失去興趣，更遑論大家最關心的更新後房屋分配問題。
根據台北市地政局的資料，常見的 RC 鋼筋混凝土房屋的耐用年限大約是 60 年，而隨著時間過去，房屋無法永遠保持良好狀態，那麼及早進行都市更新是不是更有利？還是要等到房屋價值用盡後再更新才會比較划算？
Source：台北市政府地政局
為什麼應該儘早進行都市更新？
除了那些難以量化的優點外，我這裡還會列出一些可以計算的優勢。因為每個人的房屋狀況和地區都不同，你可以參考我的計算方式，然後把你家相關的數據代入，自己算出最符合你們情況的結果。
- 更新後的房屋價值通常會大幅上升
比較不動產市場上的新成屋與中古屋每坪單價，可以發現重建後的房屋價值通常會顯著提升，使得新建房屋的價值可能達到原來價格的 2 到 3 倍。而較晚進行的都市更新可能會因為老舊房屋市場價值下跌、地段發展潛力和市場需求上升，而使這個價值提升倍數增加。反之亦然，雖然老舊房屋依然因屋齡較高而價值降低，但該區域發展潛力與市場新屋需求下降，將導致價值提升的倍數減少。
如果加入都更耗費時間來計算年化報酬率，只要開始籌備到完工交屋時間拉長，年化報酬率將會明顯降低。
以撰文日期 2024/9/30 台北市松山區近 1 年的實價登錄資料，作為權利變換價值預估的標準：
- 中古屋平均單價 76 萬 / 坪。（資料來源：中信房屋）
- 屋齡 0 - 5 年的新成屋平均單價 145.81 萬 / 坪。（資料來源：樂居）
- 假設都更耗時 10 年，更新前權狀坪數為 30 坪，更新後權狀坪數為含公設 45 坪。（不要覺得這個更新後坪數我估太多，我是以「實際有建商談的合建條件」來計算的，扣除公設後室內坪數為 29.7 坪）
- 更新前房屋價值 = 30 坪 ╳ 76 萬 = 2,280 萬。
- 更新後房屋價值 = 45 坪 ╳ 145.81 萬 = 6,561.45 萬。
- 房屋價值提升倍數 = 6,561.45 萬 / 2,280 萬 ≒ 2.88 倍。
- 年化報酬率 CAGR =（6,561.45 萬 / 2,280 萬）^（1 / 10 年）- 1 ≒ 11.15%。
從年化報酬率的公式中可以發現，只要都更花費時間越久，報酬率就會開始下降。同樣的公式，如果我從 10 年增加到 11 年，CAGR 就會下降到 10.09%；年數增加到 12 年，CAGR 就會下降到 9.21%。當然估價師估價的方法會比上述方法要來得複雜很多，這個只是用一個簡單的方式去概算可能的差距。
- 人工與建材價格上漲，共同負擔的建物造價成本不斷攀升
根據台北市都更處所公布「臺北市都市更新事業（重建區段）建築物工程造價要項」中的建築物工程造價標準單價表，以 11 - 15 層樓 RC 鋼筋混凝土第二級為例，104 年 1 月公布的造價為 34,700 元 / 平方公尺，而 113 年 2 月公布的造價為 49,300 元 / 平方公尺，在這 9 年間，每坪造價增加約 48,180 元（1 坪 ≒ 3.3 平方公尺），漲幅達 42.07%。
如果回去看前幾年度公布的造價標準，也是逐次上漲，沒有下跌過。因此在物價上漲與人工薪資費用增加的情況下，越晚都更反倒需要支付更多的建造費用，而這些費用都會包在建商與住戶商談的換屋條件內，如果是以權益變換的方式都更，也會計算在權利變換計畫書中的工程費用內。
工程造價詳參：https://uro.gov.taipei/News_Content.aspx?n=F511910B5A36351D&s=A97DDFB3C064F1AF
- 改善生活品質與住房安全
更新後的建築通常配備現代化設施和公共空間，結構設計符合最新的耐震標準，這些改善雖然難以量化，但這能顯著降低地震等自然災害對住戶的風險，提升居民的生活滿意度和幸福感。
可量化的部分是房屋的整修費用，但這涉及每間房屋的屋況都不同，所以沒辦法提供具體的計算標準。老屋常因為漏水問題，需要東敲西補，可能一次施工費用就需要花上萬元。新成屋通常建商都會提供防水保固，就算因為施工不善導致有漏水的問題，也可以找建商處理。
結語
進行都市更新的過程，從最初的意願調查到最後的工程完工交屋，確實需要花費不少時間和精力。能否順利開始都更，關鍵在於如何與建商進行有效的溝通，找到雙方都能接受的條件和方案。很多人在考慮「一坪換一坪」的時候，可能會忽略一個重要的事實：更新後的房屋價值會大幅上升。這不僅是金錢上的收益，更涉及到生活品質和居住環境的改善。
因此，我認為當房屋已符合都市更新條件，且屋況老化到已經開始有翻新的必要性時，越早開始進行都更，長期來看可能會為住戶帶來更大的回報。提早更新可以讓你享受到新建物帶來的好處，更安全的結構、更現代化的設施，以及更好的生活品質。希望這些觀點能幫助大家更清楚地了解都市更新的價值與必要性。
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