不得不說Dr. Selena真是一位涉略範圍很廣的投資者，記得前陣子才分享完他的一本藝術品投資的書，現在又出了一本投資泰國的書。由幸福文化出版的這本書內容很豐富，有提到如何在泰國投資房地產與股票市場，也聊到若想跟外國人一樣在泰國養老長住，需要做哪些準備，這本書的內容也是Selena本人自己的經歷。
最近網路上會看到有些Youtuber分享在泰國買房子的影片，由於一間在市區的套房或小的房型只需要約台幣200～300萬左右，相較於台北的高房價，相對便宜很多，而其租金投報率也比較好，所以讓一些資產比較多的人願意考慮投資海外市場。
相信可能有不少人去過泰國旅遊，但對於泰國真正的政經況狀並不了解，所以書的一開始，就先簡單介紹了泰國的經濟文化特色，還有經商的商業思維。接著有一半的篇幅是在介紹外國人在泰國投資房地產該注意的事情，與買房的流程。
在泰國，外國人可以100%合法持有永久產權的公寓，而外國人在一棟公寓項目中的購買比例上限為總面積的49%。或是透過泰國註冊的有限公司購買土地，但外資持有比例不得超過49%，且至少要有2名泰國股東。又或與泰國配偶共同購買土地，並註明土地為共同財產。
當然，想投資海外房地產也一定要注意當地的法律和政策變動風險，也有一些開發商會利用信息不對稱誇大其詞。因此，外國人買房一定要選擇口碑良好，實力雄厚的大型開發商，避免尚當受騙。
曼谷的租金報酬率大概能有4%～5%左右，加上再將房租定期定額購買泰國高配息ETF，每年有機會多賺4%～5%，幾年後這筆錢就能成為下一間房的頭期款。在曼谷投資房地產，一樣也要慎選地段、開發商與仲介，還有適合投資與出租的房型，這些在書裡都有詳細介紹。
書中有解釋買賣房子需要繳的稅與其他交易成本，譬如過戶費是房地產註冊價值的2%，若房子在5年內出售則會有一筆特別營業稅，其稅金為其房產價值的3.3%，超過5年則改收0.5%的印花稅。如果賣方是個人，還會有一筆依個人所得稅率級距要預扣的預扣稅。通常過戶費由買賣雙方各負擔一半，其餘稅費由賣方支付。
而想出租房子也有一些規定，所有租金收入都要預扣一筆30%的標準費用，非泰國稅務居民的預扣稅率是15%。這筆預扣稅不是租金收入的附加稅，而是業主個人的所得稅預扣款。
當包租公也有一些避不掉的成本，譬如出租前的裝修與家具電器成本，出租後還有一筆物業管理成本。身為海外投資人，不太可能親自在泰國出租與管理房子，所以通常還需要付一筆代租代管費，通常是一年收一筆一個月的租金，每個月的貸款費用也是月租金的5%～10%。
房子出租後，還會有房屋的維修保養費用，譬如門窗鎖具的修理更換，水電管道等設施的檢修疏通，牆面地板等裝飾物的修補翻新，還有家電家具的維修更換，這些都是在出租房屋時會需要負擔的維護成本。
另外，由於外籍租客的流動性高，公寓的空置率普遍偏高，一般在10%～15%之間，也就是平均會有一兩個月是沒有租金進帳的，這筆隱性的損失可不小，所以當淡季來臨時，可能要主動降價，讓房子盡快租出去。
外國人該怎麼買房呢？書裡有滿詳細的說明，譬如所有資金必須以外匯的形式匯入泰國，通常會以美金匯入後，再由當地銀行換匯成泰銖。如外國人想申請房貸，也需要滿足幾個基本條件。
申請房貸的房產必須是合法建築，房齡不超過30年，申請人的年紀需介於20～60歲之間，主貸人的年齡加上貸款年限不能超過60歲。申請人也需要提供穩定收入證明，月收入至少要超過5萬泰銖，還要提供良好的信用紀錄證明，其他國家的徵信紀錄須提供對應的徵信報告。
外國人申請的房貸額度一般不超過房產價值的60%～70%，而本地人申請房貸可以核貸到80%以上。目前泰國的本土房貸基準利率在4%～6%間，但外籍人士的房貸利率一般在6%～8%，較優質的客戶也很難拿到更低的利率。
有了房租收入之後呢，Selena也建議不要讓房租閒閒放在銀行，可以將租金進一步投資泰國的股市，讓資金產生更多收益。
泰國有3個主要股票指數，SET指數涵蓋泰國上市公司的表現，算是泰國主要的代表性指數，指數成分股包括市值最高的50～100家企業，而SET50指數就只取市值前50大的公司，類似台灣的台灣50指數。mai指數是中小企業版，這個指數代表了中小市值公司的整體表現。收到的租金可以投入泰國的ETF，增加資金效益。
還有一個選擇是基礎設施基金（Infrastructure Fund、簡稱IFF），泰國的基礎設施基金是以基礎設施項目或相關資產為投資標的的共同基金，投資者透過購買基金的份額，間接享有這些基礎設施項目運營收益的分配權。
IFF的投資特點包含穩定的現金流回報，有高於債券的收益率，長期投資的複利效益明顯，能有效抵抗通貨膨脹，價格波動低，股息率具有吸引力。IFF平均配息率保持在4%～8%之間，並且每年分紅頻率高達4次，成為泰國在東南亞地須獨樹一幟得投資商品。
最後，書裡還分享了到泰國退休的優勢。在泰國累積這麼多資產，如果要匯回台灣可能要面臨匯兌的損失，如果之後能到泰國退休，在當地消費，自然就能避開匯兌損失。
書裡介紹了泰國的養老費用需求、國際醫院、醫療費用與保險，如果是要到泰國工作者，可能還要考慮到小孩在泰國的就學需求，附錄提供了十大國際學校與4所知名大學的介紹。也有長期居留簽證（LTR簽證）的相關說明。
這本應可算是在台灣對於泰國投資房地產與股市有比較詳細說明的一本書，對於想進一步投資泰國的人，應該可以給你一些基礎的概況認識。投資海外絕對有一定程度的風險，尤其是當地政府的法規對於外國人會有比較多的限制，有興趣投資泰國的人，應要進一步考量與細算其中利弊。
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