投資日本房地產之前應該知道的8件事

以下內容翻譯自總公司服務「RENOSYマガジン」。圖片由公司設計部門製作或取自日本政府官方網站。

投資日本房地產除了一連串必要的手續之外，成為房產持有人之後，要注意的除了定期繳交稅金、管理費等必要支出之外，還有一些細節是身為房東應該要知道的。這次就透過本篇文章，說明8件開始投資日本房地產之後，身為房東應該要注意的事項。

取得房地產的所有權後，必須繳交的一次性稅金：「房地產取得稅」

這筆稅金是一次性的稅金。基本上，會在司法書士完成權狀登記，正式確定房地產的所有權之後的數個月至半年左右，收到來自地方政府的「不動產取得稅（地方稅）」的繳費通知單。

每年必須固定繳交的稅金：「固定資產稅、都市計畫稅」

固定資產稅和都市計畫稅的繳納時間，會根據每個地方政府而有所不同。例如，東京都一般會在六月上旬寄送繳納通知單。福岡市則是在四月上旬。每個地方政府寄送納稅通知的時間不盡相同，這部分要多加注意。

別忘了每年定期舉辦的「總會」

「總會」指的是由屋主（房產持有人）組成的管理委員會和管理公司之間，針對大樓管理的各項事宜進行討論的會議。每年舉行一次，如果時間允許建議參加。若時間不允許則建議請人代為參加。總會的討論內容一般圍繞在管理費、修繕儲備金的收取狀況、資金運用狀況、還剩多少盈餘等經費相關事宜。建築物本身的管理、維護狀況，是否預定進行任何修繕工程？例如大規模修繕或管線更換等工程。另外，也會討論任何跟大樓管理有關的事項、意見交換，例如是否更換防盜保全系統？是否要加設宅配箱等。

信箱中可能會多了許多跟不動產投資、買賣相關的廣告傳單

所有房地產交易都會登記在一個由日本政府監管的法定系統。而日本全國的房地產管理公司及仲介公司都可透過法人的帳號登入這個系統，以便確認交易狀況。因此，如果一間房地產的所有權轉移了或一個物件成交了，不動產公司是可以透過這個系統查詢後得知的。因此屋主也會時不時收到一些房地產仲介的廣告傳單，推銷其他房產或是詢問是否要出售等。除此之外，不會有其他動作。如果沒有需要只需把傳單回收即可，不需太過擔心。

房地產登記手續完成後，會收到國土交通省的問卷調查

圖片擷取自國土交通省官網圖示

在屋主完成房地產登記後的1~2個月，會收到一份來自國土交通省的問卷調查。這是由官方寄出的一份問卷調查，目的是為了收集和掌握日本全國各地房地產交易和房地產市場的實際情況，特別是掌握土地價格的變化，作為日後推行相關政策或公布相關新聞稿的參考。主要如下

• 基於地價公告法，彙整出全國各地標準地的標準價格，並於每年的1月1日公布。
• 基於國土利用計畫法，彙整出全國各地基準地的正常價格，並於每年的7月1日公布。

當然這份問卷並非必要。沒有規定一定要繳回。若時間允許可進行填寫，若沒有時間則可不填寫。

每年別忘了要進行「申報」（確定申告）

身為房東，每年一定要記得針對「經營房地產所得的收入」也就是「租金收入」進行稅金的申報。

每年6月份要注意「住民稅」的金額可能有所變化

如果是居住於日本當地的屋主，因為租金收入導致所得有所變化，這也會導致個人的「住民稅」產生變化。改訂的金額會於每年六月份開始適用。

記得要提出「青色申報單」

因為第二年開始，收入有可能因為租金收入而有所增加，如此也會影響日後的稅金計算，在正式開始經營房地產出租的第一年，記得要提出「青色申告單」。

選擇「青色申告單」最主要的理由在於「青色申告單」適用於「因特定所得可享特別控除（減稅）的報稅人。」房東可透過「青色申告」將經營房地產事業所產生的成本與薪資互相抵銷，進而降低須繳的所得稅的一種節稅方式。

如果住址、姓氏（姓名）改變，記得要去修改登記的資訊

購入不動產之後，不論是日後搬家或是改名，個人資訊有所變更的情況，記得要去變更所登記的資料。變更的期限為購入不動產之後的兩年以內。如果不去變更資訊或忘記變更則會被處以罰款。

以上八件事項，皆是在日本開始投資不動產之後會定期或不定期發生的事項。務必要多加留意。讓個人的投資過程更順利！