年輕人該不該儘早買房？

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「有土斯有財」是中華民族根深蒂固的觀念，兩岸的年輕人，無不被這個緊箍咒給牢牢的套住了。特別是這10年來，兩岸的房地產都是蓬勃上漲的態勢，大家都深怕晚一個月買，房價又往上漲個10％了。在大陸有個有趣的說法，是丈母娘推動了大陸10年來的房價。說的也是男人想結婚就必須要有房子的觀念。年輕小兩口結婚，幾乎就是兩家人4-6個長輩傾盡全力，拿棺材本也要湊出的頭期款來，擠進一線大城市買一間房，買房的壓力比起台灣有過之而無不及。在這樣的社會背景底下，每個年輕人出社會後，多半都像預設程式被啟動了一樣，工作了，賺錢了就應該買房。

      年輕人到底該不該儘早買房？最近台灣有很多的財經節目，很多的財經專家會告訴你，就是趕快買，買了不會後悔，買了你自然會節省過活，年輕多吃苦，到老才有得享受。坦白說，從歷史的觀點來看，台灣房價雖在中間有過小的震盪，但總體方向還是一路向上絕對沒有錯，房地產無疑是最穩當保值的理財工具。

      那既然如此，有什麼理由說要晚點買呢？晚個10年買，到時候不是要花更多錢買嗎？單從商品價格的角度來看，知道它會越來越貴，當然是早點買。就像很多商品會有早鳥價格、預購價一樣，不僅比較便宜，有時候還會有不少的贈品可以A。但房地產和普通商品不同之處就在於，房地產總價很高，動輒影響到個人一生的金錢規劃，甚或兩個家庭的生計，這就難與一般商品同等看待了，買房前，絕對要全盤考慮自身的背景。之所以想要談談「延遲買房」也就是希望有幸讀到這篇文章的大家，能夠獨立思考，冷靜推敲這個傳統觀念是否適合自己，給自己多一個思考方向。

      要先聲明，這邊談的「延遲買房」的對象，是針對大多數的普通工薪家庭與小康以下的年輕人而言。如果買房就像買隻iPhone這麼簡單，或是做投資用途的的角度來看待的人，買房就不需要考慮延不延遲的問題了，而是要用報酬率的角度看待。但如果你正在猶豫是否要付兩成貸款，再用每個月薪水的三分之一以上去背30年貸款的話，那麼就應該好好想想了。

      回過頭來繼續談第一間自住的房子，為什麼不該只考慮會越來越貴而儘早買？首先，如果套用了理財專家告訴你的邏輯，儘早買趕快買的話。普薪年輕人只有兩種選擇，買市區套房，或是買郊區2-3房。

      套房之所以叫做套房，乃因為他真的很容易被「套」住（笑）。為了維護社區品質，建商多半會將套房戶型集中，因此同棟大樓，或同社區自然就會出現非常多的套房商品，出入份子複雜，可選擇性多，套房幾乎都是買方市場，物多價跌，因此套房產品會是在房市反轉時最先受傷。再來從銀行的角度來看，套房與套房屋主不太有價值。套房辦二胎很困難，多半不給辦，能辦也是額度很低，利率很高。從理財的角度來看，套房極度不保值。現代社會雖然鄰居的重要性漸低，多半互不認識。但剛剛提到的出入份子複雜，也表示你遇到不良鄰居的機率也比較高。真遇到不良鄰居，因為房子是自己的，可沒辦法說搬就搬。就算哪天你換房或是不想要住了，套房的房客也通常不穩定，是最容易拖欠房租的族群，需要你花費的管理時間非常多。套房的租金報酬率雖會比大房子高些，但房客流動率也高，拿沒房客的日子平攤租金報酬率算下，是否還划算呢？很難說了。

      再說說郊區房子，「以時間換取空間」可以說是對郊區房最適當的理解了。花更多的通勤時間，就可以換到更大的房子。看房時，專車接送上山，預售屋蓋在鳥語花香旁，能不被當前美景給吸引的有幾人呀！但自住房，短則三五年，長則五年十年，絕對要想清楚自己是否能夠接受一直都花這麼多時間通勤。又自己是否5年後還是在同樣的地點上班呢？這些都沒有問題的話，我建議也要想清楚通勤的時間，自己能否有計劃的善用時間。畢竟每天早晚多個1-2小時通勤，一年下來就是400-500個小時左右的時間，更不用談每天趕車導致身心疲憊，會不會回到家什麼事情也不想做了，空有美景，生活品質卻下降了。如果你想的是再買台車來迎合郊區的地點，養車費用算下去就更加不值得了。

      年輕人在事業與經濟尚未穩固之際，早買房最大的風險莫過於每個月房貸的現金流。早買房意味著在你每個月收入不高，頭期款也不多之際，得要承擔較高的房貸。如果說每個月的房貸壓力過重，可能連家庭緊急預備金也沒法準備。要是工作中斷，容易面臨房貸斷頭的風險。每個月辛辛苦苦幫銀行打工，但房貸保護費沒有交，銀行可是不會跟你說念在你以前的苦勞就算了。工作沒了的同時，很可能是整個社會經濟欠佳的時候，因此平常你路過看到仲介公司對你的社區大樓的房價很滿意，但請打個6-7折來想像你的真實房價，除了仲介公司會開高賣價之外，你還得考慮會有急售的可能性。喔，對了，還沒有說到郊區房子在房市反轉之際，因為地段不佳，也是不易保值的第二名喔。

      上述這些論點都還是從較經濟面的角度來看待早買房的影響。但我認為太早買房最大的影響是無形的人生規劃。有了自己的房子，當碰到外派工作時，心理上你一定會更加猶豫再三。畢竟人不在這，房子要賣掉也不是，要租掉也不易管理。其實外派的工作通常待遇較高之外，對個人職場的整體歷練很有幫助，如果有機會應該是儘可能的讓自己開開眼界。還有如果遇到有稍微需要冒險，但有前景的工作機會，恐怕也因為有了房子，擔心斷炊而保守看待。太早買房也會導致你縮減日常開支，減少聚餐，減少交際。但已經有太多的專家前輩告訴我們，人脈是非常寶貴的財富，拓展交際，帶給自己的機會或是知識、經驗，遠比自己摸索的價值高多了。若是在交際開支做縮減，其實是不智的做法。太早買房更會縮減對自我投資，無論是想要再進修，想要出國旅行，想要補習考證照，甚至連多買一本書，你都會變得考慮很多。而自我進修絕對是宜早不宜晚，25歲讓自己托益800分，應該會比45歲的時候托益800分得到更多職場機會吧。換句話說，過早的買房可能會導致你什麼事情都綁手綁腳，保守看待工作，保守看待自我投資與人際關係，無形的損失不容小噓。

      反過來說，晚一點買房雖然可能買的比較貴。但我是在我財務穩健的時刻，職場發展較有成就的時刻買房。我可能會有較充裕的頭期款，減少貸款金額，且相對可預測的收入來源。大家可能不知道，即便是當今銀行的低利率時代，8成貸款外帶30年房貸年限，總付出金額幾乎快是房價的一倍了。因此如果晚幾年再買房，提高首付，降低貸款額度，同時也因此還能得到比較低的貸款利率。以30年長時間來看，是否還會比較貴呢？

      前面說了這麼多早買房的缺點，當然買房還是有優點的。租的房子可不允許你自由揮灑裝潢與居家擺設的創意。租房容易讓人有飄泊未定的感覺。租房從社會價值觀來說，你必須要承受親朋好友與周遭的怪異眼光，且隨著年紀越大，壓力也會越大。因此從心理需求的角度來，我認為買房更多是買一份「安定感」。丈母娘為什麼要這麼在乎女婿有沒有房子，看的也是這個「安定感」。但在基礎不穩固的情況下，貿然擁有一間房子，真的有「安定感」嗎？更大膽的說，當你在不確定性很高的狀況下，房子雖然寫上你的名字，但就真是你的嗎？還是你是以「意志自由」權利與一大筆現金跟銀行換取到一個房屋「暫時處置權」而已。直到財務穩健為止，房產這緊箍咒是都套在購房者身上，緊縮消費，緊縮冒險，也緊縮了你的人生機會。

      現今房貸利率一直處於低檔時刻，政府一大堆的青年優惠貸款，加上預售屋通常做到首付一成就可以買房，很容易陷入買房其實不難的陷阱中。但越是如此，越該學著獨立思考，真實的了解買房對你自己的意義在哪裡。在你羨慕別人擁有自己的房子時，可能別人也在羨慕你每天可以早早到家，每天享受更多的私人時間。選擇在個人，並非不買房就是錯的。