《國土計畫法》倒數計時:台灣土地分區規劃的演變與新制圖例解讀

更新於 發佈於 閱讀時間約 7 分鐘
在建築物興建的執照申請作業中,首要條件即需要知道,欲興建的土地位於何種計劃分區中?才能進而了解建築物量體管制為何?例如建蔽率、容積率,以及各種相應的管制法規,也就是說,如果想要取得合法建物執照,是必須要遵守政府所立定的各種法規哦!

土地管制架構的沿革

一個地區的發展從村落逐漸演變為一個聚落,進而再發展為城鎮,早期政府是以區域、都市與非都市劃分的方式進行管理,雖有制定全國性的國土發展規劃,但因各種土地利益衝突,導致遲遲無法制定統一管理的法律依據。

在《國土計畫法》正式上路前,《區域計畫法》可說是整個土地管制計畫中的最上層法律,接著是管理都市土地的《都市計畫法》,以及管理非都市土地的《非都市土地使用管制規則》,而最後才是建築物興建管理的《建築法》。

  • 土地管制計畫(上):國土計畫法 (目前預計2025年4月公告實施)
  • 土地管制計畫(中):區域計畫法
  • 土地管制計畫(下):都市計畫 /非都市土地使用管制規則 (區域計畫法施行細則第10條)
  • 建築管理計畫:建築法 (先有土地,才有建築)

土地的分區

什麼是土地使用分區?

主要計劃範圍的土地,為確保基礎設施的合理配置、避免資源過度開發等因素,而規範土地使用強度的一種措施。

上文中有提到都市地區與非都市地區有各自的管理法源,然而它們的土地使用分區方式也是不同的,這兩種也是常常令人感到混淆的,詳細整理如下。

都市計畫法臺灣省施行細則第14條中,將都會及周邊地區主要劃分為11種分區,其中工業區又依生產製造行業別再細分為4區:

  • 一、住宅區。
  • 二、商業區。
  • 三、工業區:特種工業區 / 甲種工業區 / 乙種工業區 / 零星工業區
  • 四、行政區。
  • 五、文教區。
  • 六、體育運動區。
  • 七、風景區。
  • 八、保存區。
  • 九、保護區。
  • 十、農業區。
  • 十一、其他使用區。

然而在非都會地區,依區域計畫法施行細則第11條,也同樣將土地劃分為11種分區,其中又依土地使用性質,再細分編定19種用地別:

  • 一、特定農業區。
  • 二、一般農業區。
  • 三、工業區
  • 四、鄉村區。
  • 五、森林區。
  • 六、山坡地保育區。
  • 七、風景區。
  • 八、國家公園區。
  • 九、河川區。
  • 十、海域區。
  • 十一、其他使用區或特定專用區。

非都市土地使用管制規則第3條,使用地類別即為「甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、林業用地、養殖用地、鹽業用地、礦業用地、窯業用地、交通用地、水利用地、遊憩用地、古蹟保存用地、生態保護用地、國土保安用地、殯葬用地、海域用地、特定目的事業用地」。

什麼是容許使用?

種種法條對某塊土地所允許進行的用途或活動的規範,這是土地管理制度中的核心概念,通過限制或允許特定用途,以確保土地資源的合理使用和區域功能的有效實現。

例如,位處農業區的用地,理當不允許對於周邊環境高汙染的工廠設立,但可能允許農舍或農產品加工廠的設立。然而詳細規定除非都市土地使用管制規則第6條規定外,部分仍需經目的事業主管機關、使用地主管機關及有關機關許可。

國土計畫法如何分區?

隨著社會發展,一些土地分區的用途限制可能與實際需求不符,例如農地被違法用於建設住宅或工廠。因此,即將上路的《國土計畫法》進一步整合了土地分區和用途規範,並依土地資源特性劃分為4大功能分區與19大類:

  • 國土保育地區:
    • 第1類(國1):環境敏感度高
    • 第2類(國2):環境敏感度次高
    • 第3類(國3):國家公園
    • 第4類(國4):國土保育(護)地區
  • 海洋資源地區:
    • 第1-1類(海1-1):保護區
    • 第1-2類(海1-2):具排他性
    • 第1-3類(海1-3):儲備用地
    • 第2類(海2):相容性
    • 第3類(海3):待定區
  • 農業發展地區:
    • 第1類(農1):優良農地
    • 第2類(農2):良好農地
    • 第3類(農3):坡地農地
    • 第4類(農4):鄉村區、原民聚落
    • 第5類(農5):都市計畫農業區
  • 城鄉發展地區:
    • 第1類(城1):都市計畫區
    • 第2-1類(城2-1):鄉村區等
    • 第2-2類(城2-2):開發許可案
    • 第2-3類(城2-3):重大開發計畫
    • 第3類(城3):原民鄉村區


《國土計畫法》的分級,主要依據該地區的資源價值或使用需求強度

  • 第一類:資源最豐富、用途最重要或開發最集中。
  • 第二類:資源良好、用途較多樣化或開發較分散。
  • 其他分類:為特殊需求預留的分類空間。
  • 其餘依此類推


新制上路的影響?

土地管制層級變更

《區域計畫法》過去是國土規劃的最高層級法律,國土計畫法實施後,將統一取代《區域計畫法》作為全國土地規劃的最高法律依據。然而,這也並非現行法令將完全不適用。如國土計畫法第23條第2項提到:「屬實施都市計畫或國家公園計畫者,仍依都市計畫法、國家公園法及其相關法規實施管制」。

土地管制更嚴格

與過去相比,土地用途變更將受到更高層級的審核與約束,尤其是在生態保護與永續發展方面。

土地權益受影響的族群

  1. 農地擁有者與使用者:農地用途受限,違法使用面臨整治,土地升值機會減少。
  2. 山坡地與生態敏感區持有人​:土地價值下降,開發受限,尤其是保育區內土地用途管控加嚴。
  3. 原住民族:傳統領域可能被劃為保育區,影響文化活動與使用權。
  4. 違章建物的所有者:面臨拆除或罰款,違建土地的使用權可能無法合法化。
  5. 城鄉發展區內的小地主或住戶:搬遷與重劃安置問題,開發權益受限或補償不足。
  6. 工業區業者:非都市工業區可能被調整用途,環保要求提升增加成本。
  7. 地產投資者:土地價值波動,開發彈性下降,部分地區投資回報受損。
  8. 地方政府:權限集中至中央,地方規劃與執行壓力加大,土地稅收可能減少。

土地分區的圖例

若土地位於都市計畫內,圖例的樣式規定於都市計畫書圖製作要點附件三當中;若土地位於都市計畫外,圖例則依製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知第11條規定繪製。

《國土計畫法》中,分區分類的圖例與顏色:

實用連結

參考文獻

[1] 國土功能分區圖繪製及使用地編定作業辦法草案

[2] 都市計畫書圖製作要點

[3] 製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知

[4] 國土功能分區圖及使用地繪製作業辦法 第3條2項3款2目之附件二

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