工業宅VS一般住宅：完整區分、優缺點及購屋指南

工業宅與一般住宅的區分方式

要區分一般住宅跟工業宅，主要可以透過幾個方式確定：

• 土地使用分區
• 房屋權狀上登載的用途

通常如果以台北市來說，你會在土地分區上面看到，第二種工業區、工商綜合區、科技工業區、辦公服務區等，如果以筆者所服務的新北市，最常見的就是所謂的乙種工業區。

用途上面，比較常見的就是所謂的一般事務所、廠房、辦公室等，如果這兩項都具備，那就是所謂的工業住宅。

工業住宅與一般住宅的差異

工業住宅因為是違規使用（坦白說在筆者所在的新北市，這也算是歷史原罪了⋯），所以幾個項目上跟一般住宅有所區分，大致上在以下幾點 ：

• 優惠貸款
• 持有稅率
• 交易稅率
• 水電瓦斯費用

工業住宅，因為在謄本上面登記的用途，多為一般事務所，或者是辦公室，所以最近鬧得沸沸揚揚的新青安方案，它是辦法使用的，但是在實務上，還是可以搭配民間銀行的首購方案，只是最高貸款成數，約為七成。

房屋稅、地價稅部分，用營業用稅率課徵，土地增值稅只能申請一般，而房地合一稅，無法使用自用的400萬免稅額⋯。

水電瓦斯費用，也需要使用較高的營業用費用。

那這樣表示工業住宅不能買嗎？？

剛剛有提到工業住宅種種的不優惠，那不就表示工業住宅不能買，其實這樣說也不對，單純就稅率來說，各地區的想法就不一樣，像筆者所在的新北市，它就比較偏向於現況課徵，意思就是只要你不是拿來營業使用，你還是可以用自用稅率。

另外在民間銀行，部分還是會用鑒價撥款，有的工業宅鑑價其實還不低，雖然說還是”七成”，不過是銀行鑒價還是合約價，還是有一定操作空間的。

不過房仲在刊登廣告的時候，還是不能用現況刊登就是了，要迴避廚房，住宅用的傢俱，比如說：床，作業上蠻弔詭的。

結語

最近新聞有講，有要研議通過工業用地，可以興建勞工居住的“勞工宅”，應該說政府終於開始正視這個”歷史共業“了嗎？這無法評估，筆者會在密切注意的！