透過房屋增貸達到整合負債目的是否可行08

這幾年因為民間融資公司大舉將重點往房屋二胎，其重點主打『授信上比銀行寬鬆、額度部分比銀行多』，但相對利率、所收取的費用（開辦等費用、違約金）也都比銀行更出許多！許多想要申請銀行二胎房貸的民眾被銀行婉拒後，紛轉往民間融資公司申請，卻也可能是踏入火坑的第一步。

為何這樣形容？我之前曾經發表過【房子被私設 就永遠沒辦法跟銀行貸款了嗎？】文章；通常民眾只要找民間融資申請房屋二順位抵押貸款，之後欲再將融資二胎轉回一般銀行、銀行幾乎都是直接婉拒為主。主因在於銀行對此狀況會主觀認定民眾申請條件、或房屋狀況兩方面都較差，直接代償風險非常高；若申請人一胎房屋貸款繳不出來遭法院強制執行拍賣，二順位房貸銀行想要取回完整本金債權恐怕都有疑慮。

續上、民間融資公司授信資金來源與一般商業銀行不同，故提供的二順位房貸平均利率都比一般商業銀行高；此外、融資公司所收取的開辦費用也不低，近期也遇到一位網友說父親找新x申請二胎150萬就被對方收了14萬費用（如圖一），加上高利率影響月繳利息非常吃重，也讓這些民眾出現辦出來卻可能繳不出來的窘境。

而多數銀行考量到授信風險，只要該房屋有融資公司或民間設定者，即便已經還清、並取得清償證明後也需要等一年，銀行端才會接受其轉（增）貸申請；否則就必須『先自行清償、取得清償證明並塗銷設定之後』才能說服極少數銀行提供授信，故欲申請融資二順位借款的民眾請多三思。

我遇到這位網友是去年年底諮詢我希望協助規劃如何整合；他提到：

“新x二胎房貸120萬（繳快一年）／信用卡分期約100萬／車貸約30萬／原D銀行房貸大約剩920萬，請問有辦法整合成一筆嗎？”

當我看到又是新x融資設定時心裡已經感到不妙，加上他還有信用卡分期高達100萬，又有房貸與車貸的月付金，這種情況除非『個人收入非常高且本身工作條件非常優秀』，否則光是『支出比』這關都過不了，怎可能說服銀行去提供授信？

該網友目前服務於進口代理商、現職年資不滿六個月職稱副理但與業務有關；前職亦屬於相關產業、年資有三年多故可加計前職年資；月薪資從113/08/01~114/01/02，近四個月底薪近50K、獎金入帳平均約23,362元，另外自購房屋位五樓、頂加有出租給二組人，一組收7,500租金匯入薪資轉帳存摺、另一戶則收現金，均有租賃契約可提供。

作業上我仍針對房屋進行初估，嘗試規劃用房屋轉貸增貸去還新x二胎餘額與信用卡分期100萬的可能性；初估總價約1348萬元，可貸金額8成約1078萬元、9成約1213萬元。

先分析該網友目前收支與負債比：

一、該網友一胎房貸月付金高達3.9萬，分析謄本有兩個抵押設定、房貸各申請768.2萬與191.8萬（如圖二、第二筆屬週轉金性質）；月付金會高、推測第二筆週轉金的利率較第一筆購置用為高，否則一般購屋性質申請960萬分30年攤還、利率以2%計算月付金也不過3.5萬。

二、該網友新x二胎月付金約1.5萬，還款尚未滿一年；車貸月付金也要1.2萬。而信用卡帳單分期金額網友自述為100萬，但他提供的聯徵信用報告（113/11/22）信用卡帳款總餘額已高達1,174,794元（圖三），光是卡款每月帳單應繳總金額如果以銀行授信規範（萬/500元）計算也達到58,739元！合併支出比房貸3.9萬、車貸1.2萬、信用卡5.8萬，這三筆聯徵上查得到的合計就要10.9萬，以該網友目前平均薪資加上兩份租約恐怕都還不夠算。

轉增貸雖然估價8成可貸到1078萬，但是房貸餘額仍有927萬、另外須處理新x二胎（113萬+提前清償違約金）與卡款（117萬），初步估算總金額至少需要1180萬才有可能完全處理；等於房貸轉增需要做到超過88%才有機會。

續上、因為去年央行控管各銀行房貸水位，且該網友二胎是民間融資，信用卡分期待付金額過高等因素，明顯出現『估得到卻貸不到』的結果。另外我也到該擔保品現址進行初步勘驗，也發現該擔保品確實存在一些『瑕疵』~譬如屋齡過老（44年）缺乏維護修繕，擔保品對面有土地宮廟等，這些因素都會影響到實際鑑價報告的數據，自然貸款成數也會向下修正。

既然房屋轉增貸暫不可行，我們嘗試『改優先處理該網友信用卡分期117萬部份』。但因為網友提供的聯徵信用報告（113/11/22）資訊距今較久，故我們請他提供最新聯徵資訊；較為驚訝的是114/01/04聯徵信用報告上信用卡帳款總餘額不減反增，從原本117增加到127萬（如圖四）、換言之信用卡帳單應繳總金額也從58,739元提高到63,819元，卡支出比持續往上增加。

經我們與約數家銀行協調討論後，即便有徵詢到不計算房貸與車貸月付金的銀行，但該銀行並不提供主動還清信用卡款的業務，換言之、銀行算得到可貸金額（137萬）但卻不對信用卡直接代償，在信用貸款額度被信用卡帳單累積分期款項卡死的前提下，即使該網友全額繳清信用卡帳單、聯徵分數維持在600以上，最終也無法尋得銀行信貸方式解套，只能跟該網友說明遺憾無法受理。

以上述個案與各網友分享的觀念：

1.『信用卡帳單分期：若筆數過多且累積金額高，即使每個月都繳清帳單、對聯徵分數影響程度不大，但卻可能造成銀行對信用卡支出比計算過高，進一步讓銀行信貸額度縮減甚至於無法提供授信。

2.從該網友個案可以分析，整合負債的關鍵除了須代償新x二胎的隱性風險外，信用卡帳單分期未清償餘額過多、造成高支出比的顯性風險更甚於新x二胎。

3.『並非有房屋就一定能順利完成轉（增）貸款』，無論增貸用途是理財投資或是還負債等；仍須輔以房屋實際屋況（座落區域位置、實際用途、屋齡、有無融資設定二順位等）、與借款人（工作收入、負債多寡與信用往來是否正常等）兩造綜合主觀條件來分析評估才算完整。

0985-666-807／Line：jerry.chu

免費評估與後續委託規劃辦理