阿斐拉的買房血淚史：10年看屋經驗談、購屋祕訣、實用網站大公開
最近比較疏於更新，原因是因為阿斐拉終於買房了！從決定要買房到真的下訂大約只花了三週，上週剛輕輕巧巧的付了第一期款，正式開始進入房奴人生。
其實阿斐拉一直都有陸續在看房子，陸陸續續也看了10年，還各種酷愛找看房資訊，但一直都沒有下手，主要是因為覺得買房跟投資比起來投資更重要。不過後來覺得還是想有個能負擔得起的自己的家，財務上算過也還負擔得起，就動手了。下面就跟大家分享一下這次的心得。選物件秘訣：先選地區、鎖定社區、再選物件其實阿斐拉看房的心得就是，房子是一種很個人化的事情，就跟約會一樣，一定要很清楚自己想要的是什麼，畢竟也是幾千、幾百萬的買下去。所以建議先鎖定自己想要生活的地區，再從想要的地區中挑出符合自己價位的房子，接著再挑出需要的社區。挑出後可以用Google Map查附近有沒有嫌惡設施。此外也可以拿社區的名字加上凶宅或海砂屋等關鍵字去做搜尋。
阿斐拉就曾經花錢租了自己看了兩年，而且很想買的房子。但是一住進去就覺得不喜歡，最後也沒有買下那個社區。 另一個自己看房的心得是：社區的總戶數其實蠻重要的，因為要有足夠的戶數才能夠撐起一定程度的公共設施，管理費也不會那麼高。阿斐拉就曾經看過一個才蓋好八年就已經沒有管委會、只剩下收垃圾功能的社區。所以如果很在意公共設施的話，建議找總戶數夠高、並且管委會已經營運一陣子的物件（另外看房的時候也可以偷偷注意社區公告來觀察管委會的狀況）。除此之外，也需要考慮梯戶比。梯戶比的計算方式是「電梯數：每層戶數」。一般來說梯戶比建議1:3或1:4比較理想。阿斐拉放棄購買上面提到的社區的理由，就是梯戶比實在太高了，等電梯都等到天荒地老。
再來是一樣的社區可能會有不同的物件，比如邊間、坐南朝北等等，每一間物件其實都是獨立的。所以不要因為物件的狀況就否定一個社區，有時候不是這個房子的物件你不喜歡，而是適合你需求或價位的物件沒有從這個社區釋出，這時候不妨再等一等，先鎖定社區，等到適合的物件出現之後就馬上下手（阿斐拉自己是有訂閱自己想要的社區，每當有物件釋出或是成交時就會跳出通知，順便可以了解社區的價格漲跌）。
屋況確認部分阿斐拉比較外行，總之就是找921大地震之後才開始蓋的房子，然後注意房子有沒有裂痕跟漏水。然後就是看進門那瞬間的感覺了。其實買房子還蠻一見鐘情的。
出價秘訣：實價登錄&銀行鑑價
賣房子最為難的就是怎麼出價了吧。通常已經被講到爛的就是實價登錄，但是阿斐拉這次買房發現還有一招就是銀行鑑價。
因為通常銀行鑑價會鑑價的比實價登錄還要保守，此外還有一件麻煩的事情是：假設銀行鑑價只有500萬，但你買了700萬，那你最高能夠貸款的就是以500萬來做，現金必須準備比較多，會有點吃虧。
所以如果能夠買到低於銀行鑑價的房子，基本上就算是賺到。另外建議一件事情是房仲有時候手上就會有自己的銀行鑑價，所以可以看屋前就先問好。但有需要的話也可以自己找認識的銀行協助做鑑價，因為通常房仲找的銀行，為了讓你買，鑑價會有點偏高。只要跟房仲取得謄本，就可以找銀行鑑價了。阿斐拉最後是以自己認識的銀行的那個價位以下成交，買起來也比較心安。
就算自住，也要考慮漲幅
最常最常聽到的說法就是：「反正自住沒差、不用在意漲幅」。這句話基本上是沒錯的，我覺得買房自住的前提是，你發現租金跟房貸比起來，房貸已經低於或是等於租金的話，這樣就可以買房了，因為代表你負擔得起。
但是也不能因為自住的關係就不去考慮房價的漲幅。畢竟如果用投資的角度來看，等於是你把頭期款的現金拿去購買了你現在的房子。所以也要考慮你投入的頭期款的投資報酬率，也就是房價的漲幅。舉例來說，頭期款100萬，但去買一間漲幅3%的房子，年報酬率就可以算是3%（這些都還沒有算入投入的房貸成本呦，只考慮當下損失的現金的部分）。
這邊有一個阿斐拉的小秘訣分享給大家：大家在觀看房屋謄本的時候，通常可以看到屋主取得的年份以及該年份的貸款是多少。通常第一次抵押的貸款就會是他當時的房子房貸金額，以八成來算的話，就可以算出屋主當時取得這個物件的價格了。再對比到現在實價登錄，就可以看出這個房子的漲幅了。
簽約注意事項
阿斐拉當天找了買過房子的朋友一起來簽約，帶了身份證、印章以及代書費1000元現金就去簽約了，以下是幾個需要注意的點：
謄本跟權狀
- 謄本確認列印時間必須為簽約當日。
- 權狀應該要跟謄本「土地權利證」上相同，另外權狀的登記時間、土地面積與權利範圍也要跟謄本一樣。
- 確認權狀跟謄本的所有權人相同。
- 比對權狀的地段、地號、分區跟謄本相符。
- 謄本上沒有尚未塗銷的限制登記或優先購買權。
不動產說明書
- 確認產權、房子的狀況、貸款。
- 確認房子有無凶宅情形。
- 確認房子是否有出租情形。
付款內容
- 分幾期款撥付。
- 最晚何時交屋的交屋日。
- 各種如代書費、雜費等等內容，總之林林總總大約5萬元可以搞定。
- 房仲服務費另外跟房仲簽條款搞定，不在房屋簽約中。
阿斐拉本來還想加上如果貸款成數不足就解約的條款，但沒有被賣方所接受，算是小遺憾。不過因為剛好已經在買房前就找到可以貸款的銀行了，連成數跟利率都確認過了，所以也算還可以接受。
房貸原則
- 單一利率比複合利率好（利率固定）
- 本息攤還雖然利息比較多，但還款數字一樣，本金攤還數字不一樣。應該是用本息攤還、能還越少越好。
- 能利用寬限期就利用寬限期、錢趁機進股票多一桶金，又不用付房租。
- 房貸核定後大約2-3週就會下來，那時候就要補進自備款了。
實用網站分享
最後是分享一些實用的買房網站給大家，希望大家都能買到自己夢想的房子。
🌐可負擔房價計算器：算你口袋裡的摳摳可以讓你住到哪裡。
🌐經濟部中央地質調查所土壤液化潛勢查詢系統：輸入門牌號碼，可以查詢該地區的土壤液化風險。
🌐經濟部中央地質調查所 地質資料整合系統：可以查詢斷層分布、順向坡、山坡敏感區及地下水地質敏感區等資訊。
🌐經濟部中央地質調查所 活動斷層查詢：可以查詢活動斷層位置，以及土石流、地層下陷與淹水潛勢等地質風險。
🌐全國地政電子謄本系統：可以拿房仲給的謄本資訊進去驗證，避免謄本造假。
🌐內政部 土地建物參考資訊檔：輸入地號或建號，即可查詢相關機關註記的土地污染、容積移轉或土地開發使用限制狀況。
🌐新北市政府地政局線上查詢服務-地政資訊易找查：可以用地號查到相關資訊。
其實買房一直都是一個財務決定，房子也不是買了就脫不了手的東西，所以還是用財務決定來思考這件事會比較好。這次買房是因為評估過房貸跟租金差不多，住起來也比較有品質，一樣也是一個財務決定，當然買房後的踏實感就真的是附送的了。拿著一大包權狀回家的時候心情還是蠻好的呢。
2023年算是台灣房市的超高點，現在也還算是，但因為阿斐拉有自住需求的關係還是買了，有需要購屋的朋友，其實可以再等一等，觀察一下再入手囉。
