房市起落，真相到底是什麼？
在這個房市變化超級快的時代，你可能聽到朋友抱怨：「房價根本貴到買不下手！」也或許會看到新聞大篇幅報導：「房市寒冬快到了！」到底哪個才是真的？其實，房價並不是光靠幾個新聞標題就能下定論，它的背後牽涉到供需、資金、利率以及政策等多種因素交織。
為什麼有人說「房價漲到極限了」，卻同時還有人急著搶預售屋？為什麼有些地區的房子愈蓋愈多，價格仍然不動如山？甚至，看似跟我們無關的央行利率政策，怎麼能讓房市的溫度瞬間起伏？
接著的內容我將拆分成上下兩集，帶大家一起探索看似複雜卻有跡可循的房市現象。我們將從最基本的供需原理出發，聊到資金流動與利率政策的影響，並進一步分析台灣長期以來的貨幣與匯率政策如何推動這一切。
你會發現，這些因素交織起來，正是造成台灣社會「高房價 vs. 低薪」困境的背後關鍵。希望透過這樣小小的討論，能啟發大家思考：面對這樣的房市環境，我們該如何優雅的自處？😁
房價的四大基礎：供給、需求、資金、利率
房價漲跌的關鍵，並不僅是「市場熱不熱」這麼簡單，而是受到四大因素的影響—供給、需求、資金、利率。這些因素互相牽動，才決定了房價的走勢。
1. 供給：房屋數量才是決定行情的關鍵
市場上的房屋數量，直接影響房價。如果供給不足，房屋就像限量版商品，價格容易被炒高；反之，如果新建案大量推出，市場供需趨於平衡，房價自然無法過度上漲。
以台北市為例，由於土地有限，新建案數量相對較少，因此房價長期維持在高檔。然而，在某些外圍城市，政府開放大量開發新案，使得市場供應增加，房價漲幅相對受控。
此外，開發商也會透過「小坪數住宅」來提高供給量。這類住宅降低了購屋門檻，讓更多人能負擔得起房價，同時也讓開發商能夠在有限的土地上創造更多銷售機會。這就是一種在高房價環境下「變通」的供給策略。
2. 需求：經濟與人口結構的雙重影響
人們買房的意願往往取決於就業與經濟景氣。當經濟繁榮、薪資上升，大家有錢且願意進場買房，房價自然走高；反之，若景氣低迷、失業率攀升，市場購屋意願疲弱，房價就可能遇冷。
另一方面，人口結構也是不容忽視的因素：少子化、高齡化趨勢下，長期來看，買房族減少，也可能給房價帶來壓力。
3. 資金：房價升降的幕後推手
如果說供需決定了房市的基本面，那麼資金的流向，則決定了房價的溫度。
當央行祭出貨幣寬鬆或大舉「印鈔」時，市場資金變多，大家手上現金充裕，自然更願意消費、投資。若房屋供給增幅趕不上資金的湧入量，價格就很容易衝高。
為何房地產是資金的避風港？
房地產總價高、保值性強，對投資人來說，是一種避險資產。因此，當市場資金充沛時，很多資金會選擇投入房市，而不是存款或其他低收益投資標的，這也進一步加劇了房價的上漲。
4. 利率：房市冷熱的開關
房貸利率直接影響購屋者貸款成本，也是政府和央行用來調控房市的關鍵指標。利率若低，買房成本下降，交易量活絡；利率升高，貸款壓力變重，市場買氣可能急凍。
例如，房貸利率從1.5%上升到3%，一間2000萬的房子每月房貸支出可能增加數萬元，購屋者很可能因此卻步，進而影響市場行情。
景氣循環：房市為何冷熱交替？
其實，房價漲跌並非隨機波動，而是與整體經濟的景氣循環息息相關。為了更清楚理解台灣房價為何持續飆升，我們先理解這個景氣循環的概念，掌握其運作邏輯，下一步就能看出背後推動房價上漲的關鍵因素。
- 景氣擴張期：房市熱到爆
- 資金寬鬆、利率偏低：借貸成本降低，房市需求飆升，催生「賣方市場」。
- 房價瘋漲：買家、投資客蜂擁入場，有限的房屋供給被搶光，價格自然被推高。
- 泡沫風險：當房價一路高飛，若脫離經濟基本面太久，就可能埋下泡沫危機。
台灣房市的擴張期（2010～2014年）：2010年後，全球金融市場資金寬鬆，台灣央行維持低利率，使得房市進入一波強勁的上升趨勢。大量資金湧入不動產市場，推動房價飆升，尤其是雙北地區的房價在短短幾年間翻倍成長。
- 景氣收縮期：房市降溫
- 利率走高、資金收緊：借貸變貴，消費與投資需求同步收縮。
- 房價壓力：需求不振，買家卻步，供給相對增多，價格可能下滑。
- 避免陷入衰退：央行通常小步升息，小心回收資金，避免讓市場進入深度蕭條。
2015年後的台灣房市降溫：2015年後，台灣政府實施房地產稅制改革，加上全球經濟放緩，央行逐步升息，使市場資金變得較緊。這使得房價開始進入盤整期，成交量明顯下滑，許多高點買入的投資人開始面臨獲利回吐的壓力。
不斷循環：政府與央行在「抑制通膨」與「保持成長」間找平衡
當景氣過熱，央行趕快升息抽資金；景氣冷卻，央行再降息、放水。如此來回拉扯，房市也隨之經歷熱、冷交替。
1️⃣ 低利率 → 資金充沛 → 房價上漲
2️⃣ 房價過熱 → 央行升息 → 資金回流銀行
3️⃣ 市場冷卻 → 房價盤整或下跌
4️⃣ 經濟回穩 → 央行降息 → 房市回暖
這種擺盪式的變動模式，就是典型的「景氣循環」。
But台灣有台灣的玩法：「低匯率 + 低利率」如何成為房價飆漲的隱藏推手？
理論上，隨著景氣變動，利率應該跟著升降，但台灣央行在過去二十年對升息都相當保守，刻意壓低利率。這造就了台灣相對寬鬆的貨幣環境，也讓房價一路往上衝。
出口依賴度高，匯率被刻意壓低
台灣高度依賴出口，為了確保產品在國際市場上的競爭力，政府與央行長期維持較弱的新台幣匯率，以確保出口商能以較便宜的價格賣出商品。其中，最具代表性的就是被稱為「彭淮南防線」的匯率政策。
「彭淮南防線」：央行如何壓低匯率，影響市場資金？
彭淮南曾擔任台灣央行總裁長達20年（1998～2018年），他的一項關鍵政策就是干預台幣匯率，將美元匯率維持在30元以上，以保護台灣的出口競爭力。
- 當美元兌台幣接近28～29元時，央行會進場買美元、賣出台幣，讓台幣貶值回到30元以上。
- 市場上的台幣供給增加，這些多出來的台幣進入市場，資金變得更加充裕。
- 當資金過剩時，銀行放貸意願提高，利率下降，這進一步強化了台灣的低利率環境。
為什麼要守住「30元」這條線？
台灣以出口為導向，如果台幣升值（如1美元兌換28元），出口商的商品價格會變貴，導致海外競爭力下降。為了避免這種情況，央行選擇人為干預匯率，確保出口產業不會受到強勢台幣的衝擊。
然而，這種政策雖然短期內確保了出口競爭力，卻也帶來了一系列副作用：
一、低利率 vs. 龐大資金：房價自然飆
當央行釋放大量台幣來壓低匯率時，市場上的資金變得更加充裕。這些資金如果沒有流入實體經濟（如企業投資或創新研發），最終會尋找其他高收益的標的，而房地產就是其中最具吸引力的選擇。這也形成了「低利率—資金氾濫—房價上漲」的循環。最終，很多想買房的年輕人得面對「薪資漲幅跟不上房價」的窘境。
二、如何在出口與內需之間找到平衡？
台灣央行與政府的難題在於，如何同時維持出口競爭力，又不讓房價脫序上漲？這之間的平衡並不容易掌握，因為：
- 若升息、讓台幣升值，則出口競爭力下降，可能影響企業獲利與就業市場。
- 若持續維持低匯率、低利率，則市場資金充沛，房價可能持續攀升，導致資產泡沫風險增加。
這也就是台灣長期以來在「出口導向 vs. 內需市場」之間的拉鋸戰。
三、央行的「回收資金」手段有限
當市場上的錢變多，央行也不是完全放任不管。為了避免市場過熱，央行會發行定期存單（CDA），相當於把多餘的資金「回收」回去，就像是關閉部分水庫閘門，減少市場上的資金流動性。
但問題是，央行並不會完全收回所有資金，因為：
- 如果收回太多，利率就會升高，影響企業貸款與市場投資。
- 如果市場資金緊縮，可能影響經濟成長，導致出口商受到衝擊。
因此，央行通常會進行溫和調控，但這也讓市場上的資金仍維持在高水準，房市與股市的熱度依舊不減。
央行的「隱形任務」：也要幫國庫賺錢
除了穩定物價、調控經濟，台灣央行還承擔著為國庫創收的角色。台灣央行由於長期在外匯市場買進美元、賣出台幣，這樣的政策讓台灣的外匯存底水位高居全球前段班。
📌 簡單來說，這些美元從哪來？
- 龐大的外匯存底：央行長期買美元、持有美債等低風險資產，可以賺取海外利息。
- 低利率發行定存單：央行在國內以相對低的利率回收部分台幣，利息支出也少，讓海內外利差相加，形成較穩定的收益。
這就像是央行用手上的美元去「存美國銀行的定存」，同時又在台灣市場「低利率借錢」，利用兩者之間的利差來賺取穩定收益。
所謂的「定期存單」就是一種給利息的產品，央行將定期存單賣給銀行，從銀行手上把氾濫的新台幣回收
📌央行的利差怎麼賺的？
- 美國公債利率高於台灣存單利率 → 央行持有的美元資產，能賺取較高的利息收入。
- 台灣的低利率環境 → 央行發行定期存單（CDA），付給銀行的利息成本較低。
- 兩者相減，形成「正利差」，最終成為國庫的穩定收入來源。舉例來說：
- 假設美國公債利率為 3%，而台灣的定存利率僅1%，央行就能賺取2% 的利差收益。
- 這筆「穩定獲利」每年累積起來，就是央行為國庫創造的收入。
以上的分析，也解釋了為什麼台灣央行希望維持低利率環境，因為如果國內利率上升，央行發行定存單的成本也會增加，利差空間縮小，國庫收益自然就會減少。
如何在「賺錢」與「經濟穩定」之間取得平衡？
台灣長期實施低匯率、低利率政策，確實幫助了出口產業穩定發展，讓台灣企業在國際市場上維持競爭力。然而，這樣的策略也帶來了一些挑戰：
長期低利率，如何影響一般民眾？
- 存款利息微薄：銀行利率長期低迷，存款幾乎沒有增值空間，導致一般民眾難以累積財富。
- 退休金報酬下降：許多退休族依賴固定收益的金融產品，但低利率環境下，這類投資工具的報酬率大幅降低，影響生活品質。
- 資金逼向高風險投資：許多投資人被迫尋找房市、股市等更高風險的資產來對抗通膨，間接助長資產泡沫。
📌稍微解釋一下利率所隱含的意思，其實利率就是資金的價格，就像買東西會付「商品價格」，借錢也要付「利息」，而這個利息就是「利率」所決定的費用。所以當你跟銀行借錢，利率越高，代表資金「越貴」；利率越低，代表資金「越便宜」。因此如果台灣市場中流通的資金充裕，銀行手上的錢也會相對多，而為了讓這些錢「流動」並賺取利息收入，銀行會願意以相對較低的利率（即「比較便宜的價格」）把錢借出去。
產業升級，降低對低匯率政策的依賴
- 匯率競爭不是長久之計：中國、韓國等國家同樣會調整貨幣政策，台灣無法一直依賴匯率來維持出口優勢。
- 產業轉型太慢，薪資成長有限：如果產業無法升級，企業賺的錢仍然有限，員工薪資也難以大幅提升，最終影響內需市場的發展。
國際壓力：台灣可能被質疑為「匯率操縱國」
- 被美國列入「匯率操縱觀察名單」，可能導致更嚴格的貿易審查，甚至影響台美經貿合作。
- 貿易摩擦加劇，出口企業受影響，如果國際間對台灣的貨幣政策產生疑慮，可能導致部分國家對台灣產品提高關稅或施加額外限制。
結論：未來貨幣政策該如何走？
台灣的貨幣政策，正站在關鍵的十字路口。央行與政府是否應該適度升息，讓市場回歸正常機制？還是繼續維持低利率環境，以支撐經濟成長？這不只是官方的決策難題，更是每一個台灣人都應該關心的議題，因為它影響的不只是房市，還包括薪資成長、存款收益、投資機會，甚至整體生活成本。
未來的房價會怎麼走？投資與購屋族該如何應對？
下一篇，我們將深入探討影響房市的另一隻黑手——美國聯準會（Fed），以及我們這一代年輕人該如何預測下一階段的房價走勢，找出較佳的進場與投資時機！
💬 你認為台灣應該升息，還是維持現狀？低利率對你的生活帶來什麼影響？歡迎留言討論！
參考資料：
