超負荷的「高房價」原因剖析(下)
🌾臺灣住宅市場現象-「高房價」原因剖析
🌾超負荷的「高房價所得比」
「高房價」
(延續(上) (中)篇分享，此篇分享部分「高房價」原因剖析(「供給」、「需求」。)
現象簡述：
臺灣「高房價所得比」近10倍，遠超合理水平，反映出「低所得」問題。高房價影響年輕人獨立，生育率下滑，購屋壓力沉重，嚴重影響家庭品質。臺灣的房價問題不僅限於居民，也影響投資房東的租金報酬率。整體而言，高房價是臺灣社會結構和家庭生活的重要挑戰。
原因剖析：
「高房價」議題很複雜，很難一篇完整說明，未來還會有很多相關篇章做分享。
「高房價」涉及多層次的複雜原因，主要為「賣方成本」、「資金」、「利率」、「供給」和「需求」。
以下是這些要素的具體分析：
🌾｢供給｣+｢需求｣
根據｢供需法則｣，｢高房價｣通常是由｢供需不平衡｣引起的，具體來說就是｢供不應求｣造就｢高房價｣。
4.供給：
「供給」簡單來說，就是｢市場上存在著多少的住宅｣（新成屋、新古屋、中古屋），以及未來會有多少新房子進入市場（預售屋）。
｢新成屋｣：剛興建完成尚未售出的房屋；屋齡2年內，仍維持第一次登記且有銷售可能性的房屋。
｢新古屋｣：建商滯銷餘屋；投資客待轉手的房屋；屋齡3~5年；尚未有人住過的房屋。
｢中古屋｣：房屋經過一次以上轉手買賣；興建完工領取使用執照超過3年以上；屋齡5~10 年，甚至 10 年以上；有人曾經居住過。
｢預售屋｣：尚未完工，預先銷售的房屋。
「房子的供給比你想像的還要少」
據內政部統計顯示，2023年住宅類｢建照核發數量｣達14.6萬戶，連續五年超過14萬戶， 2015年到2023年平均核發數量約13.4萬戶，顯示新房子的供給量不少。
(後續會有幾篇分享如何利用「房市指標」判斷｢房市景氣｣，並透過「房市指標」掌握房市的｢供給｣與｢需求｣量。)
但其實，市場上｢適合且可以被買賣的房子｣供給比你想像的還要少!!
原因如下：
(1) 房地合一稅
2021年7月1日推動房地合一稅2.0，屋主為了｢避重稅｣而拉長房屋持有時間，至少持有6年才有免稅額400萬元、持有10年才有最低稅率，因此出現｢重稅閉鎖期｣現象，導致｢二手屋｣釋出量減少。
(2) 房屋老化問題比人口負成長更早出現！
根據官方統計顯示，全臺灣住宅供需呈現平衡狀態，平均每戶住宅數為｢ 1.0 ｣宅，但若排除 50 年以上的老舊住宅，平均每戶住宅數則下降至｢ 0.9｣，整體住宅供給略小於需求。
根據不動產資訊平台資料顯示，全臺灣住宅平均屋齡已達「32年」，其中就有101萬戶屋齡在50年以上，高達462萬戶的屋齡在30年以上，比例達到51%。
房屋交易的體系裡銀行的角色是非常重要的，銀行不願意參與的交易，基本上是不會成交的。由於銀行的貸款成數受到建物耐用年限原則的限制，放貸成數極低，甚至無法貸款，這些老舊住宅在市場上是很難交易的，不應該視為正常的房屋供給量，在供需上，老舊住宅被視為難以買賣的房子(「死」的供給)，使得真正可以買賣的房子變得更加稀缺。
(雖然建物的耐用年限是銀行考慮的重要因素之一，但還有其他因素可能對貸款成數產生影響。例如，房屋的整體狀況、市場需求、地段優勢以及買方的信用狀況等都可能影響銀行對貸款的審核結果。
尤其是在地段優越的區域，銀行可能會更願意提供較高的放款成數，因為這些地段的房產通常具有較高的價值和更好的流動性。相反，在一些地區或是對於一些特定的房屋，銀行可能會對貸款提供更加保守，這可能會對交易造成一定的阻礙。)
(3) 房屋沒有效被利用
很多人買了房子之後，因為｢為下一代囤房｣、｢怕房屋出租麻煩，且可能存在爭端｣、｢等待更好的出售時機｣、｢持有成本不高｣等原因，｢自己不住｣，也｢不出租｣，導致市場上供給減少。
雖然建商推案量大，但是市場不論新建案或中古屋的委售量一直出不來，房子的實際供給比你想像的還要少。
5.需求：
臺灣的｢高房價｣就是由「賣方成本」+「資金」+「利率」及｢供需不平衡｣相互影響及作用而引起的，具體來說是「賣方成本」+「資金」+「利率」及｢超額需求｣造就｢高房價｣。
「需求」，就是多少人想要買房子，或者可以稱之為「買氣」。「需求」帶著「資金」及氾濫的｢資金｣創造｢需求｣，房價能不漲嗎﹖
｢超額需求｣，來自何方？
(1) 基本需求：
居住是人的｢最為緊迫的需求｣、｢基本需求｣、｢剛性需求｣，如果經濟能力與生活方式許可，住進自己擁有或更適合的房子，其實是世上所有人的夢想。
(例如：剛新婚想買來當婚房，想給另一半一個安心的家。小屋要換大屋，小孩漸漸大了，需要一個自己的空間。)
(2) 高度渴望擁房：
傳統「有土斯有財」的價值觀所影響，大多數民眾認為擁有財富必須要擁有房地產，雖然高房價不合理，但為保有財富，還是要拚命優先買房。
(3) 人口分戶增加：
因為｢少子化｣、｢不婚｣、｢不生｣、｢不孕｣、｢高離婚率｣、｢高單身化｣、｢高齡化｣等，造成生活與居住型態轉變，現在家庭組成人數減少，也就是戶內人數下降，但是戶數卻是持續上升。根據內政部統計，2023年底平均每戶人口數量為｢2.53｣人，數量再創歷史新低。2023年底全臺戶數計｢924 萬｣戶，國發會推估｢家戶數｣在2041年達到高峰1000萬戶，家戶數平均｢每年增加約4萬戶｣。
(2041年後｢少子化｣趨勢有可能衝擊臺灣房市｢供需｣，但並不代表每個城市都｢少子化｣，關鍵是「人往哪個方向去」！故而區域人口變化的不同，需求仍大的都會區和產業成長的區域，仍可維持一定的房屋需求。未來有機會分享少子化的影響)
(4) 長期存房置產族：
在社會中有一群人，他們不懂最基礎的報酬率，更對投資理財一竅不通。他們將每日辛勤工作攢積下來的資金，都老老實實地放到了房地產裡頭，這群人不在乎短期報酬也無懼投資市場的波動，我們稱他們為—「長期存房置產族」。
對他們而言「生活穩定」才是最重要的事情。
房地產的特殊性之一，就是它作為耐久性財貨的｢保值性｣，因此，在｢低利率｣加上｢通膨｣的時期，經濟能力許可的民眾就會傾向透過置產來對抗「錢越來越薄」。
另外，「購屋」被視為一項「相對穩定」的長期投資。在臺灣，房地產相較於其他短期波動較大的投資(如：股票市場)，房地產的價值波動較緩慢，因此被視為相對安全的選擇。
(5) 金融商品化：
據「樂居網」統計，全臺灣的「平均房價」和「平均房產轉售獲利金額」均呈逐年大幅提升的趨勢。2016年，全臺平均房價為25.5萬元/坪，而到了2023年，這一數字已飆升至40萬元/坪。同時，2018年每件平均轉售獲利金額約為42萬元，然而在2023年，每件平均轉售獲利金額已達到約300萬元，轉售獲利比更是高達97％。
房子是臺灣民眾的｢主要資產｣，在臺灣更是｢投資客｣與｢投機客｣的「主要金融商品」。相較於股市的風險，過去幾年投資房市呈現相當高的獲利機會。
特別是近幾年預售案不斷發生「各種推案均是快速完銷」、「短期投資的價量差可觀」、「排隊搶房之事絡繹不絕」、「案前找賣方預購的人多」、「公開漲價依然銷量不減」等現象。「大量資金」結合「低利率」、「長還款期限」、「低持有稅金」等條件並挾帶｢爆棚信心｣與｢爆量買氣｣湧入房地產市場，只要有人繼續買下去，那行情就會持續樂觀下去。
(6) 租不好、租不到：
「在臺灣，房屋出租者大多不是專業房東，而是個別經營。」
「在臺灣，諸如入戶籍、報稅等合法權利常常無法行使。」
「有些房東可能才簽完約，下個月就想賣掉房子或收回自用，平時也常聽到制定不合理規範、不照契約走的情形。」
租屋市場的「不穩定」、「沒有安全感」、「低居住品質」使得租屋難以成為穩定的替代居住選擇，促使許多人轉向「購屋市場」，以追求更為「穩定」和「安全」的居住環境。
「高房價」是在各種因素相互影響且共同作用的複雜環境下形成的現象，單一的因素往往難以直接影響房價。如前所述，「賣方成本」、「資金」、「利率」、「供給」和「需求」等因素不僅需要相互交互影響，還需與其他多元因素共同作用，才能真正形成「高房價」的情境。
因此，要解讀「高房價」現象，必須全面考量這些因素之間的綜合效應，而非僅關注個別因素的影響。這樣的全面分析有助於更深入地理解房地產市場的運作機制，進而提出更有針對性的政策與解決方案，以緩解房價問題對社會帶來的種種影響。
🌾「高房價」議題極為複雜，且可進一步延伸探討多方面的相關議題。目前我們僅透過三篇篇幅作初步的說明與分享，然而，這僅是冰山一角，未來將會有更多深入且相關的篇章進行分享。
