2024瘋狂看房告訴我一件事

最近一直去看房子，沒有比較就沒有傷害，特別是在2024年房價飆漲，同樣地點2023年尾與2024年初價格就有極大落差。

就說中古屋好了，有間透天，地點不錯屋況差一點，我只是猶豫個半天，準備去下斡旋，打給仲介就已經跟我說成交了。

預售屋更扯，預約看房還卡代銷時間，因為約看的人很多。

去展售中心看房，真的有心動的房子，銷售業務跟你說建商鎖住不賣，你可以先排順位，等我們打電話通知，你再來下訂金。

老實說房子是越看越貴，如果只看新聞的話，真心會覺得「政府說好的打房呢?」

這就讓我很好奇了….

為什麼台灣的房價會一直上漲？

長期來說，因為當你的貨幣越印越多，對標到房價或物價，東西就會越來越貴。其實不是這些東西越來越貴，是你錢越來越薄。在台灣除了通貨膨脹這個因素以外，房價持續上漲應該還有其他的因素。

翻了一些書，以及收集網路上各路大神的心得，整理過後大致上有幾點:

• 台灣熱錢太多
• 政府只想打炒房
• 戰爭短期利空，長期利多
• 台灣囤房沒啥成本

台灣熱錢太多

有一次YouTube上有看到「帥過頭」分享他是如何炒房的。

帥過頭是知名的投資客，你也可以說是房蟲。

他分享了幾點，從總經面來講，為什麼房價會漲的原因。

他說台灣是一個島嘛，台灣人的國際化程度可能不太夠，所以大部分人賺的錢會去投資國外嗎？也許現在比較開始會流行投資美股，不過對大多數的人來說，賺了錢還是留在台灣，沒有真的把錢匯出去投資。

再加上台灣人真的很會存錢，台灣近4年累計的超額儲蓄高達13兆元，已超過GDP的一半，代表台灣閒置資金太多了，這些錢會跑到哪裡去呢?

以華人「有土斯有財」的觀念加持下，這些熱錢往往會流向房市，持續推高房價。講到熱錢，中美貿易戰、晶片法案的關係，許多台商就從中國回流到台灣。也就是說一大堆的錢與人才回來台灣，公司總是要營運啊，不管是蓋新廠，還是要擴產都需要土地吧。

特別是台灣最賺錢的就是台積電，光是股市有三成市值都靠台積電撐起來，回到房市，台積電廠房蓋到哪，房價就漲到哪，真的是不誇張。

再加上台灣貸款利息現在低的可憐，既然利息這麼低，你應該不會想去定存吧？當然我知道很多退休族是用定存啦，包含我爸媽他們都是用定存。

但是定存的利息更可憐，一輩子都追不上通膨。

所以說這些錢擺在房地產，至少是個抗通膨不錯的選擇，起碼比定存來的好吧。哪怕你不是自住，長期的投資報酬率也不見得會輸股市，最起碼沒什麼波動性，很適合保守型的投資人。如果從「持續買進」的角度來看，你每個月繳貸款不就很像是定期定額嗎?

政府只想打炒房

其實我們都誤會了一件事，

台灣政府從來都沒有要打房價，他們真正的意思是要打炒房。

你看最近出台的這些政策，沒有一個是說要打房價，那包含其他的之前總統候選人，好比說柯文哲，也沒有人說要打房價。

這是為什麼？

這影響的層面太廣了，不要講許多政客背後是建商，有房子的人也是既得利益者。

因為房價對於你沒有房子的人來說，當然你是希望房子越來越便宜。可是對有房子的人來說，包含我自己也都中產階級，誰希望自己的房價一蹶不振？

這跟股票很像。

我現在買不起台積電，不代表我希望台積電掉到三百塊，真的掉你敢買嗎？如果政府還想選舉，任何一個政黨都不會去動房價。

所以政府一直要打的，是要打壓說炒房，從來都沒有說要打房價。

所謂的居住正義，對政府來說是盡量讓你可以買得起、有地方住，而不是說去打壓房價。就像之前徐國勇說「房市是經濟的火車頭」，既然是經濟的火車頭，他怎麼會白癡到去打房價呢？

所以他打的是要炒作。

因為你炒作的話，可能把房子炒到一個大家都買不起的程度，那就會變成是泡沫，所以政府不管出了「平均地權」或「房地合一2.0」等政策，本質上都沒有要打房價。

實際上是希望房價慢慢漲，然後大家都買得起。對政府來說「讓所有人都揹房貸」這是一股穩定社會的力量，只是這件事情不會明講罷了。因為你身上有了貸款，是不是要乖乖上班賺錢，整天才不會想東想西。

當然也不是說，揹房貸就不好，人有時候背一點負債，會比較有動力。對政府來說是最怕的是，如果這個泡沫破掉了，就會引起動亂。比如說這樣講，如果打房打到真的房市崩盤掉了，你覺得還會想揹著房貸嗎？

就比如說中國的房市崩盤、股市崩盤，政府需要花大把時間去維穩、去救市，因為就是怕因此產生動亂。

綜上所述，房價一直漲是必然的事情。只是說對政府來說，其實是希望房價是溫和的成長，而不是說暴衝變成泡沫破掉。

戰爭短期利空，長期利多

可是這樣講，房價難不成就只漲不跌嗎？

其實話也不能這麼說。那就是我自己查了一下，還有幾個狀況也會跌。

假設之後台積電出問題，或者說某個產業出問題，導致我們的製造業一蹶不振。人沒有錢，就不可能有那個閒錢去買房子。

不過生成式AI非常吃算力，等於說沒有台積電的先進製程，這些晶片也生不出來。或許未來量子電腦會改變現今台積電的優勢，不過何時會發生仍是未知數。

另外一個就是戰爭因素。

不過帥過頭提到一個很有趣的觀點，他拿香港回歸為例，戰爭短期內也許是利空，可是萬一真的統一了，其實房價會繼續漲，而且漲得更兇。這個說法，我覺得蠻有趣的。

假設今天中國統一台灣了，要做的第一件事情就是穩定民心，第二件事情就是洗人口。在中國房子只有地上權，在台灣你的房子是可以留給後代的，你試想統一之後，假設開放移民，這些人來台灣還不大買特買嗎?

台灣囤房沒啥成本

老實說真的要打房，最狠的方法就是提高成本…

• 提高持有房屋的成本

• 提高貸款的成本

因為台灣的房屋持有稅率很低，哪怕是開徵囤房稅，政府的本意還是打炒房，不是打房價。囤房稅是以家戶來計算，夫妻+未成年小孩為單位來計算，只要夫妻+未成年小孩持有的房子在3戶內，就不會被課徵囤房稅。

這意思說除了自住，最多還可以投資兩間房，對政府來說，你擁有第四間房才叫做炒房。如果真的要打壓房價，是不管你幾間房都會徵囤房稅，讓你持有房屋的成本增加。但問題是政府根本沒有要打房價，打了就不用選舉了。

另外就是升息增加大家貸款的成本，政府老是說台灣通膨不高，看的是「消費者物價指數年增率」年增約2%上下。所以央行就不用升息來壓制通膨，只不過台灣CPI組成占比最大的是「房租」並非房價。房價高漲不見得會帶動租金上漲，也因此CPI往往與老百姓體感的「物價上漲」有所落差。

話說回來，既然貸款利息這麼便宜，政府又搞了新青安貸款，不僅沒有增加貸款的成本，時間拉長來看，能負擔的房屋總價反而變高了。

過去二十年房貸、三十年房貸到現在四十年房貸，一樣是兩千萬的房子，貸款年限越長，每個月負擔的金額就越低。

不過這是建立在低利率環境之下，如果現在的利率，是像台灣1980年代動不動就7%，8%，你可以算一下利息的差異，就知道房價絕對推不到現在程度，因為利息太高，誰負擔得起？

房地產是價值儲存的手段

以上幾點就是我對於房價上漲的一點看法。也不是說鼓勵大家一定都要去買房。而是說如果以長期策略來看，假設房地產在台灣長期是會上漲的資產。如果有閒錢或者說能力負擔許可範圍，去買個房子當作價值儲存方式，我覺得還是不錯的方式。

當然這種事情要量力而為，以我自己來說，可能就是先買個小間一點，或者家裡本來就有房子住。之後再小換大，或者老換舊，就看自己的能力而定。

至於說怎麼判斷台灣房地產長期會上漲呢?

我個人判定的方式是…

• 政府的利率政策

• 台灣人的超額儲蓄

• 房屋持有成本

• 美國的印錢速度

以2024年來說，推升房價最有感的政策就是新青安貸款，這等於是政府帶頭再放水。再搭配上低利政策，房價不漲也難。

另外長期來說，值得關注的是美國人印鈔的速度。本來法定貨幣隨著通貨膨脹，實質購買力長期就會下降了。

美國人一開印鈔機，又加速了全世界貨幣縮水的速度。房地產一般都認為是能抗通膨的資產，你可以想貨幣縮水的速度越快，相對應的資產上漲速度也就跟著加速。

其實不只是房地產，黃金、白銀甚至是比特幣。對應法定貨幣都有持續上漲的趨勢。

總結來說，長期房地產會不會上漲，除了台灣的政策之外，美國人印鈔速度也是我們需要關注的重點。

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