為什麼零售業業績會跌？高額房貸負擔可能是主因

從2023開始，台灣零售業呈現衰退格局而且狀況沒有減緩。

於是做了消費力與房貸負擔的各項經濟數據橫向關聯分析，研究25-45歲族群可支配所得的排擠效應，或許我找到原因了。

大家好，我是陳致瑋，多年從事企業顧問和產業研究分析。帶著各位來看看房貸很可能是導致消費力被排擠的原因。

台灣零售業近年來面臨明顯的衰退趨勢，這種現象背後存在多重因素。本報告將探討一個可能的關鍵因素：台灣25至45歲高消費力族群的可支配所得正被不斷攀升的房貸支出所排擠，進而導致零售消費能力下降。透過分析房貸負擔與消費力之間的關係，本報告旨在揭示台灣房貸支出對零售業的影響機制。

台灣房貸餘額創新高與房貸負擔率攀升

台灣的房貸餘額近年來持續攀升至歷史新高水平。根據中央銀行最新公布的數據，台灣七月的房貸餘額達到了10兆6,570億元，年增率高達10.82%，創下了18年來的新高。更值得注意的是，這已經是連續第三個月房貸餘額增加超過千億元，顯示出房地產市場的持續火熱。

房貸負擔率是評估購屋者經濟壓力的重要指標，台灣的房貸負擔率已達到警戒水平。內政部數據顯示，2024年第二季全國房貸負擔率高達46.02%，直逼5成，創下歷史新高。到了2025年第三季，這一數字進一步上升至46.80%。這意味著台灣的購屋者平均需要將近一半的家庭可支配所得用於繳納房貸。

在區域差異方面，首都台北市的房貸負擔率更是達到驚人的70.69%，等於家庭可支配所得的七成都拿來繳房貸。即使在傳統農業縣市如花蓮、南投、彰化等地，房貸負擔率也超過了4成。這種普遍偏高的房貸負擔對全台灣家庭的消費能力產生了顯著的壓縮效應。

25-45歲族群：高房貸負擔下的消費主力軍

年輕族群的購屋熱潮與高房貸負擔

25-45歲的年齡層群體是台灣消費市場的中流砥柱，同時也是房貸的主要承擔者。聯徵中心的最新統計資料顯示，今年第二季以25-35歲的購屋買氣最為旺盛，該族群的房貸新增樣本數達7,955戶，年增率高達54%。而30-45歲年齡層的新增房貸樣本數量更是各達近1.2萬戶，平均授信額度約為1千萬元。

從房貸核貸成數來看，25歲至30歲的年齡區間房貸核貸成數中位數最高，高達79.9%，而45歲以下的年齡區間也全部都有超過79%的核貸成數。這表明年輕族群傾向於更高比例的貸款來支付房屋購買成本，也因此面臨更大的財務壓力。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出：

由於現在人晚婚晚生，第一次成家購屋的時間也跟著向後推遲，因此35-40歲的族群年增幅度也高達4成多…年輕族群成為第二季市場上最常見到的面孔。

這一趨勢表明，在新青安房貸政策的激勵下，年輕族群積極投入房市，但同時也承擔了沉重的房貸負擔。

房貸壓力對消費能力的排擠效應

高房貸負擔對25-45歲族群的消費能力產生了明顯的排擠效應。全向科技房產中心總監陳傑鳴指出：

這是要讓人怎麼活？台灣房價漲過頭了…如此不相等的房價與所得能力，恐怕只能靠更長年期的房貸方案來降低壓力…買房等於幾乎沒多餘錢可活。

從家庭經濟角度分析，當一個家庭將近一半（甚至在台北市高達七成）的可支配所得用於繳納房貸時，剩餘資金必然減少，從而影響其他方面的消費支出。這對零售業特別是非必需品消費產生了直接的負面影響。

零售業衰退的實證分析

零售業營收下滑的具體數據

台灣零售業近期確實出現了明顯的下滑趨勢。根據最新數據，零售業陷入低潮，單月營收僅3,556億元，年減3.8%。更值得注意的是，百貨公司營收大跌19.3%、布疋及服飾品零售業年減21.6%，量販店也萎縮17.0%。這些數據直觀地反映了消費力的減弱。

特別是百貨公司和服飾業的顯著下跌，更加印證了非必需品消費受到的衝擊。這些領域正是25-45歲族群的主要消費場域，他們的消費能力下降直接導致了相關零售業的萎縮。

必需品與非必需品消費的分化

值得注意的是，不同類別的零售業表現出明顯的分化。雖然百貨和服飾等非必需品類別出現大幅下滑，但一些必需品類別卻呈現增長趨勢。例如，食品、飲料及菸草零售業因通路拓展與應景商品熱銷，年增3.9%；便利商店則受惠於連假人潮、棒球賽事商機與低溫影響，年增3.7%。

這種分化現象進一步佐證了可支配收入受限的消費者傾向於優先保障必需品消費，而削減非必需品支出的行為模式。這也是房貸負擔排擠消費能力的一個典型表現。

台灣特殊的經濟與物價結構

名目所得與實質購買力的矛盾

台灣經濟存在一個有趣的現象：名目人均GDP與購買力平價（PPP）估計的實質所得之間有異常巨大的落差。以2022年為例，台灣的名目人均GDP約33000美元，但以購買力平價計算則高達65000美元左右。這意味著台灣的實際生活成本相對較低，使得相同金額的收入在台灣能夠購買更多的商品和服務。

台灣物價指數有一個特點：從2000年到2021年間，台灣整體物價只增加22%，但食物價格卻成長了近六成。相對的，水電燃氣價格只漲了5%，交通服務價格近乎沒有成長，教育費用成長了4.5%左右。這種不同類別間的差異通膨對不同收入群體產生了不同的影響，中低所得者受到的衝擊明顯更大。

國家控制物價的機制及其影響

台灣政府透過國營事業和各種管制機制強力控制物價，這使得台灣的整體物價水平保持在較低水準。台灣政府具有龐大的國營事業，包括水、電、油、運輸等民生事業有很高比例為國營事業所控制，使政府本身就是訂價者。此外，包括醫療與教育雖然大部分是由私部門所提供，但透過健保以及學費上限等機制，也高度抑制了價格的上漲。

這種控制物價的機制雖然使台灣的生活成本相對較低，但也可能導致某些經濟問題。例如，當大部分收入被用於房貸時，即使其他生活成本較低，消費能力仍然會受到排擠。

房貸負擔與零售業衰退的關聯機制

財富效應與消費行為

房地產價格波動透過財富效果影響民間消費，亦藉由金融機構持有擔保品之價值變動，影響貸放能力。當大量資金流向房市，不僅直接減少了可用於其他消費的資金，還可能通過心理效應影響消費者行為。

房價持續上漲使得購屋者需要投入更多資金，甚至不得不延長貸款期限以降低月付金。據聯徵中心資料顯示，今年第3季全國平均房貸核貸金額達1,043萬元，平均貸款利率2.23%，雙創15年新高。這種高額房貸及其利息支出必然擠壓家庭的其他支出，包括零售消費。

消費模式的轉變

高房貸負擔下，消費者的消費模式也在發生變化。實體店面商圈式微，社區商圈抬頭。這表明消費者更傾向於在居住地附近進行消費，減少外出和遠距離消費活動，這也是節省開支的一種表現。

此外，「萬物皆可線上」的消費行為轉變也對傳統零售業造成了衝擊。消費者更傾向於在網上比較價格，尋找最經濟的購買選擇，這也反映了在有限的可支配收入下最大化消費效用的需求。

結論與展望

台灣零售業近年來的衰退與25-45歲高消費力族群的可支配所得被房貸排擠存在明顯的關聯。高企的房價和房貸負擔率已經使得許多家庭將近一半的收入用於償還房貸，這直接限制了其在零售消費方面的能力，特別是對非必需品類別的消費。

未來，隨著央行實施限貸政策、控制房市過熱，房貸增長可能會有所放緩。然而，已經高企的房貸負擔仍將持續影響消費能力。對零售業而言，需要適應這種消費能力受限的新常態，例如通過提供更具性價比的產品、強化線上銷售渠道、優化消費體驗等方式來吸引消費者。

對政策制定者而言，如何平衡房市健康發展與促進消費之間的關係將是一個重要課題。在控制房價過快上漲的同時，也需要考慮如何增加年輕族群的收入和消費能力，以支持零售業和整體經濟的良性發展。

總的來說，台灣的經濟發展正面臨房貸支出與消費能力之間的平衡問題。唯有通過多方面的協調努力，才能在保障居住權益的同時，也維持消費市場的活力，促進經濟的全面健康發展。