預售屋因自備款低、貸款成數高，是不少人入手房產時會考慮的選項；然而，新聞上也經常出現預售屋建案因建商倒閉、違約產生的購屋糾紛，不想讓自己辛苦存下的買房基金「打水漂」，善用預售屋履約保證機制，能讓你的預售屋交易過程更有保障。那麼預售屋履保方式有哪些？有履約保證就一定能避免建商跑路帶來的損失嗎？本文將一一為你解析。
一、預售屋履約保證是什麼？
預售屋履約保證（簡稱預售屋履保），可以簡單理解成一種保護買賣雙方的「房到付款」機制。由於預售屋通常會邊蓋邊收取工程款，為了避免賣房子的建商收了錢，卻沒有「履約」蓋出房子，政府強制建商在銷售預售屋時，必須於契約中加入履保機制，讓公正第三方（通常是銀行或建經公司）監管買房者所提供的資金被用於何處，確認未違約才會撥款給建商。
不過需要注意，預售屋履保類型有非常多，除了上述的「專款專用」模式外，也存在能讓建商自由運用資金的履保方式；考量到履保機制並非萬能，若想讓履約保證適時發揮效用，建議你接續以下段落，充分了解常見的5種預售屋履保機制，才能有效降低你的預售屋交易風險。二、5種預售屋履保機制比較
常見的預售屋履保機制有5種，依照建商動用資金的自由度，大致可以分為規範建商須「專款專用」的價金返還、價金信託、不動產開發信託，與建商「可自由運用」資金的同業連帶擔保、公會連帶保證兩大類，以下將依序為你講解不同履保機制間的差異。
1.價金返還
在建案完工前，「價金返還」的履保方式會將你所支付的買房資金，交由第三方機構（銀行）保管；直到完工交屋後，房子的所有權過戶給你，建商才可以動用這筆款項。若建商未依約完成建案，價金返還能確保你拿回你所支出的全部價金，可說是最有利預售屋買方的履保類型；但實務上，價金返還會讓建商承擔過大的資金壓力，極少有建商願意選擇這個履保方式。
2.價金信託
價金信託則是透過設立「專款專用」帳戶，將買方的錢交由銀行、信託機構保管，再依照信託契約，分批核撥給建商，避免建商擅自挪用款項，用於推進工程以外的目的。然而，價金信託雖然看似能有效管控建商將錢花在刀口上，實務上卻仍會出現建商倒閉，履保帳戶內的錢要不回來的案例；這是因為倒閉的建商可能不只你一個債主，如果同時有多個債權人追討債務，預收屋買方能否拿回履保帳戶內的錢就很難說。
3.不動產開發信託
不動產開發信託與價金信託非常類似，同樣也是專款專用、由第三方分段撥款，不過不動產開發多了「建經公司」擔任查核工程進度的角色，且信託的範圍除了預售屋買方支付的錢外，還包含建商的土地與整個建案的興建資金。此種履保方式同樣有錢拿不回來的風險，儘管可以於信託時加入「續建機制」作為建商倒閉的應對方案，但建案能否續建，決定權在建經公司手上，評估後若續建風險過高，房子仍可能淪為爛尾樓。
4.同業連帶擔保
顧名思義就是建商會找規模、資本額差不多的同業擔任建案的「救援投手」；如果原本的建商A未依約完成交屋，消費者便可以拿著契約去找擔保的建商B請求完成建案，登板救援的建設公司不得額外要求買方支付任何費用。同業連帶擔保最大的問題在於，若擔保建商也是原建商的關係企業，在集團營運出現問題的情況下，很難保證仍有餘力履約完成建案；且建商可以自由運用購屋款的特色，也讓人存在一定擔憂。
5.公會辦理連帶保證協定
舊稱公會連帶保證，與同業連帶擔保的差別在於它有「一整隊的救援投手」；有提供此履保選項的建商，通常有加入「不動產開發商業同業公會」並參與「連帶保證協定」。若身為公會成員的建商履約困難，房子蓋不出來，消費者便可向其他參加協定的建設公司，提出完成建案的請求。整體來說，風險低於同業連帶擔保，但仍無專款專用的規範，對於預售屋買家的保障有一定瑕疵。
5種預售屋履約保證比較表
履保方式說明資金運用限制未履約保障價金返還消費者將價金匯至履保帳戶，由金融機構保管專款專用價金全額退還價金信託價金交付信託機構保管，機構按契約分階段撥款給建商專款專用不保證價金全額退還不動產開發信託價金、興建資金交付信託機構保管，建經公司查核工程進度後，機構分階段撥款給建商專款專用多有續建機制，但決定權在建經公司手上同業連帶擔保由同業同級公司相互連帶擔保建商自由運用由擔保公司接續完成建案公會辦理連帶保證協定由加入連帶保證協定的公會成員來擔保建商自由運用由公會協定公司接續完成建案
三、預售屋履保哪個最有保障？
雖然預售屋履保方式通常是由建商決定，消費者無法自行選擇，但我們還是可以透過評估建商提供的履保方案，決定是否要簽約，不讓自己的權益有受損風險。
綜合來看，能全額退款的「價金返還」最有保障；接著是有設立專款專用帳戶，能避免建商任意挪用款項的「價金信託」與「不動產開發信託」；雖有第三方擔保，但建商可以自由運用價金的「同業連帶擔保」與「公會辦理連帶保證協定」相對來說風險較高，若建商選定這兩者之一為履保機制，簽約前需三思。審酌各履保方式的保障程度，我們給出的推薦排序為：
- 價金返還
- 不動產開發信託（有續建機制）
- 價金信託
- 公會辦理連帶保證協定（擔保公司較多）
- 同業連帶擔保
四、有預售屋履保，就不怕建商倒閉嗎？
從前面的內容可以知道，預售屋履約保證並不是萬靈丹，在許多比較極端的情況下，有簽約履保還是會因建商跑路受到影響；想自根本降低預售屋交易風險，避免買到爛尾樓，從「慎選建商」做起可能更直接有效。以下提供你挑選預售屋建商的2個避雷小訣竅，搭配上預售屋履保更安心！
- 一案建商要留意：過去作品少，甚至沒有推案紀錄的預售屋建商，因無法驗證施工品質與信用，潛在的交易風險較大；反過來說，已經做出口碑的大建商通常不希望因為一個建案，砸了自家招牌，違約風險自然會降低許多。
- 有判決紀錄要小心：買預售屋前，可以先上公平交易委員會、司法院的網站，查詢建設公司是否有損害消費者權益、捲入交易糾紛的紀錄，這些資訊也都可以作為評估建築品質、建商售後服務態度的參考。
五、其他關於預售屋履保的常見Q&A
- Q預售屋履保的費用誰付？
- 通常會由買賣雙方一起負擔，金額為房屋成交總價的萬分之六。舉例來說，總價1,000萬的房子，履保費用6,000元，買賣雙方須各負擔3,000元。
- Q建商提供的預售屋契約沒有履約保證怎麼辦？
- 可以撥打1950或上消費者保護會網站提出檢舉，違法未提供預售屋履保機制的建商，將面臨3萬元以上、30萬元以下的罰鍰。
- Q預售屋可以轉售換約嗎？
- 須看房屋取得日期。自2021年7月開始，「實價登錄2.0」明令規定預售屋紅單禁止轉售，建商也不得有保留出售等合約事項；2023年7月1日實施「平均地權條例修正文」，則是禁止預售屋換約轉售，但不溯及既往。意思是在2023年6月30日前取得的預售屋，在7月1日以後一樣可以轉售。
預收屋履約保證作為平衡買賣雙方權力結構的良善機制，雖然無法完全規避交易風險，仍能一定程度發揮保障消費者權益的作用；也再次提醒你，簽約入手預售屋時，一定要特別留意建商所提供的履保方式，才能更有餘裕面對各種突發狀況，遠離交易糾紛。
