平成10年9月4日落成，也就是1998年，屋齡為27年。這在京都算是相對新的房子了。
『エステムコート御所南』是這個公寓的名字，エステム是建設公司的名字，來自名古屋這個工業大城，エステム是一個歷史悠久的建設公司，應該可以信賴其建築品質。
好啦，謎底揭曉，皮朋哥在京都置產了。至於原因呢？
不知道看官有沒有聽過竜樹諒這位老婆婆？
有關2025/07/05這個魔術日期的傳言一直甚囂塵上，總之就是這位老前輩的預知夢好像很厲害，她說她夢到這一天會有超級大的災害，地震海嘯之類的，然後還說菲律賓、台灣和香港之間的陸地將會隆起並將這些地方連成一片陸地！？坦白講還蠻可怕的，加上這位老前輩又有精準預言311大地震和新冠疫情的豐功偉業，因此大概沒有人敢亂批評說她是神棍。也因此皮朋哥研究了很多資料，找到日本官方對於前文幾個熱門日本城市的地震震度預估表，然後發現東京、大阪、神戶、橫濱等這些臨太平洋的城市，日本官方預估的震度都高達七級以上！
也因此，在此解釋，為什麼皮朋哥是選擇了購買京都的物件，而非其它如東京或是大阪的熱門置產城市。害怕地震海嘯等天然災害是主要的原因之一。而由於皮朋哥所購買的物件是幾乎就在京都御苑(所)旁邊，喜愛日本旅遊的人應該都知道京都御苑，從平安時代（西元794 - 1185 ）至明治年間（西元1868 - 1912），京都御苑一直是天皇的居所，也是處理政務之處。京都曾為日本的「首都」長達千年，而京都御苑其實也就是日本天皇的皇宮。我所置產的城市已經是屹立不搖長達千年，而我所置產的物件就在天子皇城的旁邊，換言之就是我的不動產大概是跟日本皇室共存亡的意思吧。 XD
根據日本官方的地震潛勢圖，若是發生南海海槽大地震，京都的震度預估為6級，而自從1981年以後的日本新一代建築，都有非常嚴格的耐震規範，以皮朋哥購買的物件來說，不動產說明書提到其耐震標準必須能抗6級強震而不倒，這讓皮朋哥能夠比較安心的持有。
另外就是京都的地理位置其實離太平洋非常遠，南方還有奈良縣和三重縣與和歌山縣，講的誇張一點，除非日本沉了，不然京都不可能受到海嘯的衝擊的。
另外由於大阪大力發展觀光，像是2025年的盛事萬國博覽會，以及大阪正在建造一座全新的賭場渡假村，因此以大阪為首的關西，在房價基期仍低的情況下，其實非常有望接棒跟隨東京的房地產漲勢迎來一波上漲，京都自然也有希望能夠蹭到這一波多頭走勢囉。
接下來就是另一個重點：日圓的走勢。對國際總經有一點了解的人都知道，日本因為失落的三十年陰影，都不怎麼投資，也不怎麼消費，導致日本長年都處於通縮的經濟不健康情勢。
安倍晉三前首相為了解決日本的通縮問題，射出所謂的安倍三箭，讓日圓貶值，讓日本央行降息到零利率，公開市場購債舉措。白話文就是要讓日圓變的超級不值錢，放銀行又沒利息，刺激日本人把錢拿出來消費或是投資，讓一片死氣沉沉的日本經濟可以動起來。
而十至2024年，看技術線圖，日圓的匯率似乎有從谷底開始要爬升的跡象，加上日本已經正式告別零利率時代，日本央行也開始升息，因此長期來看日圓不應該再這麼弱下去才是。(要不是該死的川噗亂搞，日圓匯率搞不好早就0.23了！)。
所以皮朋哥的如意算盤是這樣的，持有五年以避日本不動產交易的重稅。一來可以穩穩賺租金；二來可以拚一波房價上漲；三來還有機會可以賺到匯率。
說到底，自從2025年4月一聲驚雷平地起之後，皮朋哥有一種很不妥當的感覺，覺得必須分散風險，不能僅持有新台幣資產，日圓資產必然是布局的其中一環。
原本是盼望可以透過投資或是置產的方式能夠在日本長期居留，但是這條路顯然不太行得通，因此只好降低自己對日本的期望，持有日圓資產，狡兔三窟計畫只好放棄日本了。
之前一直盧我的仲介幫我想想辦法看能不能搞一個穩當一點的經營管理簽證能夠長期居留日本。他苦笑：
『我知道你在想甚麼。那你知道我是賣房子的，要是我真的很沒有良心，大可以推你一個很貴的物件讓你去搞民宿，我可以賺大筆的服務費，之後還可以賺幫你代管的代管費，我何樂而不為？那我幹嘛不推？就是因為不想騙你不想讓你踩坑，所以推你一個便宜的小套房讓你穩穩收租金就好。』
頓了頓，他又繼續說：
『我在日本待了很多年，京都老屋翻新我也玩過。連我在日本有人脈背後有工班的，我都只敢搞一次，你就死了這條心比較好啦。日本...長期居留和當個觀光客完全是兩回事。長期居留的苦，勸你不要親身嘗試，喜歡日本就常來玩就好了。』
以我對不動產仲介天性的了解，這位老哥是這樣的把送上門的生意往外推，寧願不賺我的錢，代表他真的是對我說真話！好吧，我信了！
