這件事情其實就是三月份為什麼皮朋哥少寫文章的原因。就是都在研究日本的不動產還有是否有永居或是長居的可能性。當然也是因為川普的關稅戰匯率戰貿易戰沒完沒了的戰，讓皮朋哥覺得似乎該做些資產配置，不要僅持有新台幣的資產。那日本已經走出長期通縮的陰影而出現通貨膨脹的現象，加上日本也進入升息循環，那長期來看日圓的匯率應該不會繼續這麼弱下去，因此興起了日本置產的念頭。
以皮朋哥的年紀來說，想要長期居留日本，大概只剩下經營管理簽證這條路，不過深入研究之後，發覺日本經營管理簽證的水很深，並不是如聽說的花錢買個民宿搞到有收入就可以長期居留日本那麼簡單。這一招可能之前不少華人用過，有點被玩爛了的感覺，因此首簽獲批可能不難，但是續簽難度不低。由於移民這件事情可以說是幾乎冒不得任何風險，因此皮朋哥認清了一個事實，就是還是用觀光簽證去日本旅行就好，長居這件事情還是算了吧。畢竟就算是真的能拿到永居，在日本沒有收入來源，錢燒完了也只能黯然撤退，這不是一個永居之道啊。
不過持有日圓資產依然是個資產配置的選項。但是日股真的太不熟，外國人也很難直接投資日本股市，畢竟沒有永居權，連銀行開戶和申辦日本電信門號都是個問題，更別說開證券戶了。因此買日本房大概就是少數有限的選項中最直覺的選項了。日本的房地產有以下的優缺點：優點
- 投資報酬率穩定：因為租客要租房，必須有保證公司願意擔保，因此收不到租金的風險幾乎是零。
- 良好的國民素質：所以屋況部分比較不容易被租客惡搞，像是租屋蟑螂或是租霸的機率也是極低，不會像台灣當房東反而很提心吊膽。
- 時機財的可能性：日本的大城市房價從COVID疫情之後已經止跌回升，因此有機會可以同時賺到房價漲幅、租金收益、與匯兌收益。
缺點
- 法律極度保障租客：日本的房子租出去之後，除非租客自己自願退租離開，否則房東是無法取回自己的房屋，哪怕說要收回來自住也是不會被日本法律所接受的。
- 高昂的持有成本：每個月的修繕積立金與管理費蠻貴的哦，比台灣貴的多。還有每年的固都稅也比台灣的自用住宅房屋稅與地價稅稅率來得高。
- 高昂的交易成本：以買方來說，代書費、仲介服務費、登記費、不動產取得稅等等，大概要抓總價的６～８％。這也比台灣的買方成本來的高不少。
由以上可以得知為什麼日本人不喜歡買房子了吧。尤其鄉下地方的不動產更是不折不扣的負資產，反正日本法令那麼保障租客，有居住需求就租就好，何必買呢？
再來，日本其實也有類似台灣的房地合一稅制度，日本叫做讓渡所得稅。
讓渡所得，係指因出售土地、建物、股票等資產而產生的所得。計算方式為「賣出價格–買進成本（含買進時各項費用）–特別扣除額 」；如果在出售時產生了獲利，就需要繳納「讓渡所得稅」。符合自住房屋或國家徵收等情況，可享受特別扣除額，最高達3,000~5,000萬日圓。
而根據不動產的持有期間，讓渡所得稅率有所不同。在日本以五年為分界，分為短期買賣（買進五年內）與長期買賣（買進五年以上賣出）。
- 5年內出售：
視為短期讓渡所得，稅率為所得稅30%和住民稅9%，總共39%。
- 5年後出售：
稅率為所得稅15%和住民稅5%，總共20%。
需要注意的二點：
1.「住民稅」的稅率，是指屋主合法住在日本的情況下。若是非居住者，則不會被課住民稅。因此若是出租，那就是15%，但是因為非自住當然就沒有特別扣除額的適用。
2「五年」時間基準，售出當年的1月1日為時點。因此不是真的滿五年就好，都要比五年再持有多一點時間（取決於甚麼時候買的，當然年底才登記是最有利)，才能適用15%的優惠稅率。
因此買進日本的不動產，由於資本利得稅率真的很重，因此建議至少就還是持有五年吧，短期買賣別說賺錢了，賠錢的機率相當高的。皮朋哥是這樣打算的：一來是長期持有坐等日圓資產增值，畢竟連股神巴菲特在退休前的動向也是增持日本資產；二來就是反正皮朋哥很愛去日本玩，租金收入就當成是日本旅行的旅費永動機啦。
好，那麼接下來的問題是，要買哪裏？
你想在日本哪裡買房子？
這個皮朋哥先賣個關子，下回揭曉皮朋哥買哪裡還有之所以買那裏的原因吧。
