🏚️ 前言｜驗屋不是做做樣子，是幫你擋未爆彈
現在很多人買預售屋或新成屋，都知道要「驗屋」。
但你問他驗屋目的是什麼？十個裡面有八個答不出來。
結果花了幾萬請驗屋公司，報告一份，尾款照付，瑕疵沒修，房子問題還是砸在自己頭上。驗屋真正的意義：
✅ 找出會變成修繕費的瑕疵 → 留證據 → 談判要建商修 ✅ 找出結構、管線、漏水等安全風險 → 保命保值 ✅ 透過保留尾款，逼迫建商或賣方把事做完，否則一毛錢都別想拿
🔍 什麼時候需要找驗屋公司？
別以為只有豪宅才要驗屋，越新、越貴、越要驗。
【預售屋 / 新成屋】
- 交屋是唯一機會，根據《定型化契約》你可以保留5%尾款（參考自由媒體）
- 驗屋報告越完整，瑕疵修繕責任越清楚，別被建商一句「正常施工誤差」唬過去
- 不驗？一簽完驗收文件，後面就算漏水也只能自己掏錢修
【中古屋】
- 一堆人買中古屋只憑感覺：「屋主看起來人很好，說沒漏水」←笑死
- 屋主最愛在交屋前重新油漆、封蠟、遮壁癌，等你入住遇到大雨才知道
- 驗屋可以幫你查管線老化、樓板結構、頂樓防水、排水逆流
⚡ 只要驗屋就安全？很多人栽在這 3 個盲點
1️⃣ 驗屋沒配合談判
驗完結果擺著，沒跟建商談好「不修不撥款」，驗了也沒用。 參考近期新聞： ▶ 豪宅交屋 107 處瑕疵！ 沒保留尾款怎麼逼建商收尾？
2️⃣ 驗屋找錯對象
很多人找的是建商「配合」的驗屋公司，等於擺設，一查出問題也不敢寫報告太嚴重。 ▶ 這種只拿肉眼看一圈的，連水平儀、紅外線都不帶，你花錢只是買張廢紙。
3️⃣ 驗屋後沒留證據
《自由媒體》裡專家也提到，驗屋最重要是留下可核對的書面報告＋照片＋影片，以免建商事後打槍說你自己弄壞。
🔗 真實案例再給你兩則，自己去 Google 都查得到
- 漏水修半年，建商擺爛不交屋：驗屋沒把報告寫完整＋沒保留尾款，結果一拖半年房子還是爛的。
- 預售屋驗出瑕疵拒付尾款，反被建商威脅：驗屋報告越詳細，法律效力越高，才有籌碼對抗建商。
🌎 【國外怎麼做？】借鏡美國、日本驗屋制度
✅ 美國：
- 超過 30 州有驗屋師執照制度（如加州 SB-721）。
- 驗屋師是買方找的獨立第三方，不是賣方指定的，報告 50～100 頁起跳，有專業照片、儀器數據，當成談判與貸款依據。
- 普及率 70～80%。
✅ 日本：
- 2018 年起《建築交易法》修法，要求仲介揭露是否做過檢驗＋檢驗結果要進契約。
- 日本 JIO、長期優良住宅制度推動專業機構驗屋，但普及率約 10～20%，因為還是很多人怕麻煩、不想花錢。
▶ 重點：人家是把驗屋當成「權利保護機制」，不是只是拍照走流程而已。
🕵️♂️ 怎麼挑驗屋公司才不會被當韭菜割？
- 有沒有專業檢驗項目（水平儀、紅外線、漏水測試、隔音、管線）
- 有沒有詳細書面報告＋現場解說
- 有沒有陪同對建商協商
- 費用透明、報告留證據，不怕翻臉
- 最重要：一定要跟尾款保留配套，不要先全付再驗，那叫做拜拜不是驗屋
✅ 給你一句話結論
「驗屋只是第一步，保留尾款、留報告、敢談判才是關鍵。」
少花一點驗屋錢，你可能多噴 50 萬修繕費給建商。
你以為你省的，是驗屋費；結果付出去的，是你以後吃土的血汗錢。
