今天去參觀了在新莊丹鳳捷運站附近的一個指標建案，由馥華建設推出的『馥華之道』。馥華建設其實皮朋哥聞名久矣，第一次聽到馥華的名字是在約莫五年前吧，建案名稱叫做馥華沐白，在江翠北側重劃區。最令人印象深刻的是，這建案一開案兩天之內就完銷，當時還覺得是有沒有那麼誇張要這樣用搶的？今天參觀馥華建設在新莊丹鳳捷運站的最新作品之後，感想是，我真的太晚認識這家建商了！真的讚！
捷運丹鳳站附近多為老舊建築的舊市區，不過根據代銷小姐姐的介紹，看起來緊鄰著塭仔圳重劃區，幾個大集團正在聯手進行都市更新，包含遠雄、愛山林、三洋等等，以地目變更並且捐地的方式來翻新舊市區的風貌，看起來會形成一個小規模的重劃區。跟板橋湳雅夜市附近的都市更新有異曲同工之妙。
基地的位置離丹鳳捷運站非常近，步行距離不會超過300公尺，旁邊就是Toyota的營業所，好像是4~5層樓高，面北買個7樓以上平視看出去就有很大很大的棟距了。不過基地右邊有一隻大電塔，但代銷小姐姐有出示公文，提到這一帶的電塔，會與塭仔圳重劃區做整體地下化設計，預計民國120年完成，那麼如果121年馥華之道交屋，應該是就可以避免掉這個顯眼的嫌惡設施了。
不得不說，馥華建設的平面圖是皮朋哥看過的建商裡面最為用心的，細節部分例如緩降機、裝飾柱等等都有標示出來，相信這是很多買方也非常重視的細節，只是賞屋要注意的地方實在太多，有時候難免忘記問。而馥華很貼心的主動告知，像緩降設備這種會佔用到自家空間的就有明確告知，個人相當欣賞這樣的作風。
除了D3/D5/E1這三個戶別之外，各戶別的棟距其實都相當不錯。即便D棟和E棟，棟距也有約20米。馥華之道很令人稱讚的一點就是，整個基地有2,390坪那麼大，但是建蔽率只有30%左右，代表約720坪拿來蓋房子，其他1,670坪全部都是退縮空間與綠地公園。想想看，在城市裡被1,670坪的公園環繞著，是何等奢侈的享受。以下來摘要一下這個建案的公設、建材配備、與其他比較需要關心的重點：
建案速寫
- SRC鋼骨鋼筋混凝土，地上32層地下6層
- 一樓挑高10米（皮朋哥以前看過的最高是挑高7米2，10米真的罕見）
- CDE棟都是一層7戶3隻電梯，梯戶比相當好
- 住宅層挑高3米4，這也很不錯
- 2棟，607戶住家，3戶店面，44戶社會住宅，2戶管委會空間
- 車位：平面式749個
- 管理費：目前預計90元/坪
- 預計交屋：591上寫2033/Q4，代銷小姐姊則是說2031/Q4
- 補充說明：社會住宅的部分會是在Ｅ棟的2~5樓
- 補充說明：B2停車位是外租，不是給住戶。住戶車位樓層是從B3到B6。外租停車空間會和社區分流，不會互相打擾。
建材
- 窗戶：日本不二6+6mm膠合玻璃鋁門窗
- 衛浴：Toto馬桶、Grohe龍頭、Panasonic暖風機
- 廚具：Rinnai林內三機、Teka洗烘碗機
- 廚房的部分會贈送電器櫃
- 地板：超耐磨地板
公設
公設的部分也要好好說明一下，因為馥華之道的公設說真的蠻強的。有戶外泳池（在Ｄ棟和Ｅ棟中間）、KTV、健身房（光跑步機就配了10台）、琴房、畫室、家教室、瑜珈教室、會議室、閱覽區、Party室（或是說媽媽教室），超級豐富，與飯店的公設相比真的是有過之而無不及。
格局
馥華的格局設計，也是沒話說的，直接坦白講就是真的比較像是人在住的空間。跟很多大量推案的建商相比，那些大建商真的只能自慚形穢吧。小坪數有28/31/36等三種格局，每一種都蠻令人愛不釋手的。
C6：28.76坪，兩房一廳一衛一陽台
只有右下角梁樑柱吃掉一點空間，完全沒有樑壓床的問題。這個格局，除了廁所沒開窗之外，兩間臥室、客廳、與廚房都有良好的採光和通風。電視牆面寬則為3米1左右，非常優良。現場樣品屋設計師更是大膽的把廚房變成開放式廚房，打掉一個隔間牆變成中島吧檯，So chill!!
E2：31.9坪，三房一廳兩衛一陽台
這也是相當不錯的川字型布局，左下樑柱吃掉一點空間及造成兩間次臥有樑壓床問題，還有可惜的是三房卻只有單面採光。一般來說這種格局的第二次臥通常會造成暗房，但是馥華之道卻犧牲樓板面積，以天井內縮的方式讓第二間次臥也有對外窗，值得鼓勵。此外因為馥華建設的客服做得到位，保留客變權利給買方，因此只要將次臥隔間牆調整一下，就可以讓兩間次臥大小接近，這樣對於一家四口來說應該會更好用。
D5：36.1坪，三房兩廳兩衛一陽台
這戶是面泳池景的，中低樓層可看泳池景反而比較吸引皮朋哥。兩面採光，室內幾乎無柱設計，還有獨立玄關好設計收納與避免風水問題。主臥衛浴也開窗了。只是可惜有一間次臥變成是靠工作陽台的間接採光，另外就是主臥會有樑壓床的問題。
價格與結論
馥華之道是在2025年的3/29檔期開案的，遇到一個四月初的股市重挫亂流還有川普關稅攪局，於此同時還有央行持續緊縮資金。即便如此，在這麼爛的時機點，經過四五兩個月，607戶也已售出120戶左右了。可見馥華品牌還有馥華之道的產品力還是有吸引人的一面。
既然有實價登錄，也不難得知成交行情約在7字頭上下，當然不少戶別確實有低於70萬。總價部分，兩房不含車位的總價還可以壓在2,000萬以下。31坪三房不含車位總價也只2,000出頭萬而已，是個低總價CP值不錯的三房。考慮到周邊例如林口有7字頭、或是過迴龍之後的桃園小檜溪也是6字頭，講起來馥華之道離丹鳳捷運站不到300公尺，6字頭這個開價似乎也不算貴？
附近的小環境雖然機能不錯，但是以現況來說，還是不少鐵皮工廠、老舊公寓、甚至還有電塔，不是太理想，但是既然本區已經是在都市更新進行中，類似板橋湳雅夜市，六年交屋之後應該可以賭一下附近的市容會有明顯改善的吧。
皮朋哥個人覺得，這是一個會令我自己有換屋衝動的產品，因為馥華之道的產品力真的很強，價格也算平實，雖然以個人生涯規劃來說購入換屋的機率應該極低，但還是願意推薦馥華之道這個建案給正在購屋的買方。
