其實這一季復盤沒甚麼東西可以寫的，大概跟上一季一樣變化不大。比較有變化的反而是國際大環境的部分。最大的黑天鵝，也就是市場上早先沒有人預料到的，就是美國又發動了關稅戰（咦我說了又嗎？），造成四月初台股沒幾天就崩了5,000點。大盤出現超級罕見的連續三天跌停，那段時間投資人真的是欲哭無淚，更是讓原本質押開槓再開槓，槓好槓滿的槓桿族損失慘重。然後接著又是五月份台幣對美元超級大升值，一下從大概32.9左右一下暴升10%到30附近，台幣升勢至今未歇，甚至已經要攻29元關卡，看起來升破29元也是指日可待。
這些影響是甚麼？其實對於持有美元資產的人受傷最重，例如美股美債投資人，就算有股神功力，選到的標的是四月初暴跌也沒甚麼受傷的投資人，匯率也是自帶10%的暴擊損失，更別說因為股災而導致股票債券價格下跌的人，更是雙重的暴擊。
大家都知道股市和房市事實上是有正相關的連動性，因此股市不好其實也會連帶重擊房市的信心。例如原本想要進場買房的人，頭期款或是簽約金本來在股市裡面，來不及跑大概率要瞬間蒸發一大筆錢，於是買房計畫當然就被打亂甚至只能取消。因此第二季房市不好當然就是意料中的結局了。
至於影響房地產景氣的6/19央行理監事會議，不出皮朋哥的預料，並沒有加以鬆綁，不幸中的大幸是也沒有再加嚴。但是房價在高檔，加上央行給銀行施加的壓力，房貸一貸難求不僅沒有好轉，反而似乎是更嚴重了。
於是央行在市場上幾乎沒有人發現的情形下，把一貫以來一直強調的『打炒房』概念偷偷換成了『真打房』。差別在哪裡？差別在於，之前首購族群是一直被開綠燈，以新青安政策讓首購族群能夠輕易取得貸款，只對於多房族和投資客的貸款需求加以嚴控。而事到如今，是哪怕即便是首購族，貸款取得也不是那麼容易的一件事。換言之，央行現在是開地圖砲了，通殺！
在台灣要投資房地產，最重要也最基本的認知，就是不要跟政府政策作對。
但，央行的態度和作為，背後的底層邏輯究竟是甚麼？這似乎沒看見有人加以探討。畢竟在房地產市場從2024/Q4開始，到如今早已是一灘死水的情況下，央行還如此毫不留情更加緊縮銀行對於房貸的承作，這真的很耐人尋味。畢竟台灣目前出口依然暢旺，經濟表現良好，以史上最嚴的信用管制如此強力抑制房地產市場的發展，不覺得這是很奇怪的一件事嗎？個人的猜測如下：
- 強弩之末的經濟表現
2025上半年台灣的經濟基本面尚稱良好是沒錯，不過很大比例是來自美國客戶應對川普關稅戰啟動的提前拉貨，盡可能地降低未來的關稅衝擊。因此下半年的出口表現，大概率會出現明顯的衰退，央行因此考慮同時緊縮資金，避免過度放貸。
若是未來經濟惡化導致關廠倒閉裁員，央行作為希望是能夠盡量降低房貸違約造成銀行體系的壞帳增加與逾放比惡化。簡單說就是你們這些小房蟲、菜籃族、社畜等不要再一直買房了，乖乖上班多存一點錢面對疾風吧！以免到時候開槓桿爆炸，滿手房又人踩人賣不掉只能大幅殺價，產生骨牌效應讓房價更是暴跌。
- 台幣猛爆性升值對台灣未來的可能影響
這是另外一個潛在的不安因子。前文有提到台幣大幅升值，這對於經濟表現至少70%仰賴出口的台灣，是一個很不好的方向。尤其相比日圓韓元人民幣，台幣真的升的太急太猛，這讓出口商的成本相較鄰近同為出口的競爭國包含日本、韓國、越南、中國在內，台灣製造一夕之間變得很貴。哪怕台灣廠商很多工廠其實並不設在台灣，而是設在其他國家，但是收款依然是收美元啊！美元換回台幣變少了，出口商的獲利能不受影響嗎？更糟的是，新台幣兌美元從33升值到29.5左右，看起來還沒完，還會繼續升下去。
這是屋漏偏逢連夜雨，對台灣未來的經濟發展是雪上加霜，更是蒙上一層陰影。
原本有個江湖傳說，根據『海湖莊園協議』，台幣對美元升值的終點是13:1，原本剛聽到的時候，個人是很嗤之以鼻，想說要亂掰也要有個限度，但現在不敢鐵齒了...，有TACO醬在，有甚麼是不可能的呢？
- MAGA對台灣產業結構的負面影響
應該沒有人不知道台積電對於美國的重大的投資案吧？投資金額更是一變再變，我們的美國爸爸TACO醬還擅自不斷加碼台積電投資美國的金額，更有甚者，不只台積電，美國商務部長甚至連台積電的上下游協力廠都一起找去喝咖啡聚餐，司馬昭之心，路人皆知，就是要求這個產業的生態鏈也要搬到美國去。
不知道大家有沒有聽過一句話，就是『台灣的產業只有兩種：半導體和其他。』近年來，只有半導體產業尚稱表現良好，其他各行各業幾乎可以說大多是苦到不行。那如果連半導體未來對台灣的投資都將大幅衰退，那台灣未來還剩下甚麼...？
行文至此，皮朋哥大概知道央行到底在幹嘛了。
即，大場面，其實還在後面嗎？
考慮到未來可能快要出現的明顯衰退，負有穩定金融體系責任的央行，在房地產景氣已經躺在加護病房的此時此刻，依然拒絕放寬信用管制，不就是很容易理解的事情了？更有甚者，這次的衰退，恐怕不只是景氣循環的衰退而已，是台灣的經濟基本面已經開始有了結構性的變化，至少目前看不到好轉的希望和理由...
若是如此，即便我自己個人很喜歡房地產，我也希望房地產依然欣欣向榮，但，真的找不到理由說服自己持續看好啊...在六月底也傳出台南有預售建案對已購戶退款，代表預售屋價格如之前皮朋哥所預言的，也已經開始鬆動了。雖然說這是意料之中，但對於市場來說確實是很不好的訊號。希望只是個案，不會擴散到全台灣吧。
註：為了避免有人看不懂TACO是啥意思，在這邊解釋一下。TACO是市場給美國總統川普取的綽號，即Trump Always Chicken-Out，"川普總是退縮"的縮寫，挖苦取笑這段時間以來川普的表現...
