買賣房屋，就像坐上不同的遊樂設施：賣掉時繳的「房地合一稅」是刺激的雲霄飛車；每年都要繳的「房屋稅與地價稅」則是規律的旋轉木馬。搞懂這兩種稅，就能更聰明地規畫資產。
A. 房地合一稅＝雲霄飛車（賣掉才發生）
這是針對賣屋所得課稅的稅制，持有時間越短，稅率越高。現在連預售屋換約、某些股權移轉也納入課稅，避免有人繞道節稅。
適用對象與稅率
境內居住者
- 持有 ≤ 2 年：稅率 45%
- 持有 > 2 年～5 年：稅率 35%
- 持有 > 5 年～10 年：稅率 20%
- 持有 > 10 年：稅率 15%
非境內居住者
- 持有 ≤ 2 年：稅率 45%
- 持有 > 2 年：稅率 35%
課稅所得怎麼算？
課稅所得 ＝ 交易價格 −（原始成本 + 裝修改良費用 + 必要支出 + 土地漲價總數額）
- 如果沒有完整單據，必要支出最高可按成交價的 3% 認列，上限 30 萬元。
- 已繳納的土地增值稅可從課稅所得中扣除（避免重複課稅）。
雲霄飛車計算範例
情境：小明在 2023 年以 1,000 萬元買房，並在 2024 年以 1,460 萬元賣掉，支付必要費用共 45 萬元，土地漲價總數額為 15 萬元。
1. 算出課稅所得 課稅所得 = $1,460萬 - ($1,000萬 + $45萬 + $15萬) = $400萬元
2. 計算應繳稅額
- 持有時間為 1 年，適用稅率 45%。
- 應繳稅額 = $400萬 × 45% = $180萬元
小結： 雖然賺了 $460 萬元，但光房地合一稅就繳了 $180 萬元，這就是「雲霄飛車」的刺激之處。
自用住宅優惠：快速通關
只要符合以下 3 個條件，就能享有 400 萬元的免稅額，超過部分也僅課 10%。
- 設籍並連續自住滿 6 年。
- 近 6 年沒有出租或做營業使用。
- 近 6 年沒有用過此優惠。 這不是「一生一次」，而是「近 6 年一次」！
申報時間
- 從完成過戶的隔天算起，30 天內必須申報，無論是賺錢或賠錢都一樣，逾期會有罰則。
自住快通道範例
情境：同樣的房地，如果小明持有超過 6 年，且符合自用住宅優惠。
- 課稅所得一樣是 $400萬元。
- $400萬元以內的課稅所得 免稅。
- 應繳稅額 = $400萬 × 0% = 0 元
小結： 同樣賺了 $460 萬元，只要符合條件，稅金馬上變成 0 元，這就是「自住快通道」的魅力！
B. 持有稅＝旋轉木馬（每年都繳）
主要包含房屋稅和地價稅，就算你不賣房，每年都得繳。
房屋稅（每年 5 月）
- 新制「房屋稅 2.0」：全國只有一間自用住宅且符合條件，稅率最低可到 1%；一般自用稅率是 1.2%。非自用稅率則落在 2%～4.8%（各地稅率不同）。
- 課稅期間：從前一年的 7/1 到當年的 6/30。例如：2025 年 5 月繳的房屋稅，是 2024/7/1～2025/6/30 這段期間的。
地價稅（每年 11 月）
- 一般用地稅率是 10‰～55‰ 的累進稅率，但只要符合自用住宅用地條件，就能享優惠稅率 2‰。
- 自用住宅條件：
- 屋主或配偶、直系親屬設籍且實際居住。
- 沒有出租或做營業用。
- 全家合計只能有一處適用，且面積有上限。
- 申報時間：每年 11/1～11/30 繳納。
C. 最容易搞混的 5 個重點
- 自住 400 萬優惠：不是一生一次，而是近 6 年內不能重複使用。
- 賣屋虧損：即使賠錢，30 天內還是要申報。
- 必要費用：務必保留單據！不然大部分情況下，只能用成交價的 3%（上限 30 萬）來扣除。
- 土地增值稅：它和房地合一稅不會重複課徵，因為房地合一稅的計算會扣掉土地漲價總數額。
- 非居住者稅率：非居住者的稅率比境內居住者高，特別是持有超過 2 年的稅率仍然高達 35%，海外投資人要特別留意。
小結
賣房時，坐上房地合一稅的雲霄飛車；持有期間，搭上房屋稅、地價稅的旋轉木馬。
想讓旅程更順利，就得先搞懂這些規則！
