房地合一稅之整理大綱(2/2)

更新於 2024/06/25閱讀時間約 7 分鐘

基本法源:所得稅法

raw-image
raw-image

成交價格-成本-移轉費用=交易所得額

交易所得額-前3年內交易損失金額-依公告土地現值計算的土地漲價總數額=課稅所得

(課稅所得-自住房屋免稅額)×稅率=稅額

一、成交價格:

(一)原則(§14-4Ⅰ):以交易時之成交價格。

(二)例外,未提示成交價格之證明文件者:

1、自然人(§14-6):未申報或申報之價額較時價偏低而無正當理由者,稽徵機關得依時價查得資料核定成交價額

2、法人(§24-5Ⅴ):營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者,稽徵機關應依查得資料核定

二、成本:

(一)原始成本(§14-4Ⅰ、§24-5Ⅴ):

1、原始取得成本。

2、繼承或受贈時成本:〔房屋(評定現值)+土地(公告土地現值)〕×消費者物價指數。

3、配偶互相贈與取得者:配偶第1次相互贈與前之原始取得成本。

4、例外,未提示原始取得成本之證明文件者:

①稽徵機關得依查得資料核定其成本。

②無查得資料者,得依原始取得時:〔房屋(評定現值)+土地(公告土地現值)〕×消費者物價指數,核定其成本。

(二)取得房屋土地達可供使用狀態前的必要費用:提示證明文件,核實列報。

1、明示項目:契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費。

2、於房屋土地所有權移轉登記完成向金融機構借款的利息

3、增置、改良、修繕:係指於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費。

(三)地方稅稽徵機關核准減除的改良土地費用:

1、法源:依土地稅法施行細則§51規定經主管稽徵機關核准減除之改良土地已支付費用。

包含改土地費用、工程受費、土地重負擔總費用、因土地使用變更而無償捐贈作為公共設施用地其捐贈土地之公告現值總額。

2、文件:檢附土地增值稅繳款書或免稅證明書所載「改良土地費用」金額認定。

三、移轉費用

(一)移轉費用之明示項目:提示證明文件,核實列報。

仲介費、代書費、規費。亦包含廣告費、清潔費、搬運費。

(二)例外(§14-6、§24-5Ⅴ):

未提示費用資料者,其費用按成交價格×3%30萬者。

(三)【例外】申報移轉現值超過公告土地現值之土地漲價總數額部分的土地增值稅(§14-4Ⅰ、房地合一課徵所得申報作業要點16):

1、原則:土地稅法規定繳納之土地增值稅,不得列為成本費用。

2、可抵減之土地增值稅額:已納土地增值稅×(交易時申報移轉現值-交易時公告土地現值)/以申報移轉現值計算之土地漲價總數額

(四)申報金額為(一)與(二),高者,再+(三)申報之。

四、交易損失

(一)、自然人(§14-4Ⅱ):

1、稅基:負的交易所得額

2、交易損失使用期間:自交易日以後3年內減除。

(二)、法人(24-5Ⅲ、Ⅳ):

1、稅基:負的交易所得額

2、交易損失之適用順序:

(1)應先自當年度適用相同稅率之房屋、土地交易所得中減除。

(2)再自當年度適用不同稅率之房屋、土地交易所得中減除。

(3)自交易年度之次年起10年內減除。

3、建商:

(1)交易所得額<0者,得自營利事業所得額中減除(但不得減除土地漲價總數額)。

(2)課稅所得>0,計入營利事業所得額課稅;課稅所得<0,以0計算。

五、土地漲價總數額

1、法源:依土地稅法§30Ⅰ規定公告土地現值計算的土地漲價種數額。

2、計算上限:交易當年度公告土地現值-原規定地價或前次移轉時申報之土地移轉現值*(台灣地區消費者物價指數⁄100)-(土地改費用+工程受費+土地重負擔總費用+土地使用變更無償捐贈土地之公告現值總額)

六、稅率

(一)自然人之原則(§14-4Ⅲ):

raw-image

(二)自然人之例外(§14-4Ⅲ):

1、因財政部公告之調職、非自願離職其他非自願性因素,交易持有期間在5年以下之房屋、土地者,稅率為20%。

(1)個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用,嗣因調職或有符合就業保險法§11Ⅲ規定之非自願離職情事,或符合職業災害勞工保護法§24規定終止勞動契約,須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

(2)個人依民法§796Ⅱ規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者

(3)個人因無力清償債務(包括欠稅),其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

(4)個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害,出售房屋、土地負擔醫藥費者。

(5)個人依家庭暴力防治法規定取得通常保護令,為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

(6)個人與他人共有房屋或土地,他共有人依土地法§34-1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地,致交易其應有部分者

(7)個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務,因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息,致出售該房屋、土地者。

2、個人以自有土地與營利事業合作興建房屋(包括合建分屋、合建分售、合建分成或自地自建),自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為20%。

3、個人提供土地、合法建築物、他項權利或資金,依都市更新條例參與都市更新,或依都市危險及老舊建築物加速重建條例參與重建,於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在5年以下者,稅率為20%。

(三)、自用住宅優惠稅率(§4-5、§14-4Ⅲ):

1、免稅額:400萬

2、優惠稅率:10%,不累計。

3、要件:

raw-image

4、於繼承或受遺贈取得者,得將被繼承人或遺贈人持有期間合併計算。

5、個人取自其配偶贈與之房屋、土地,得將配偶持有期間合併計算。

(四)法人之原則(§24-5Ⅱ):

raw-image

(五)法人(總機構在境內之營利事業)之例外(§24-5Ⅱ):

1、因財政部公告之非自願性因素,交易持有期間在5年以下之房屋、土地者,稅率為20%:

(1)營利事業依民法§796Ⅱ規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

(2)營利事業因無力清償債務(包括欠稅),其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

(3)營利事業與他人共有房屋或土地,他共有人依土地法§34-1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地,致交易其應有部分者

(4)金融機構因行使抵押權而取得之房屋、土地,或因行使質權而取得所得稅法§4-4Ⅲ所定條件之股份,依銀行法§76或其他法律準用該條規定應自取得之日起4年內處分者

2、營利事業以自有土地與營利事業合作興建房屋,自土地取得之日起算5年內完成並銷售該房屋、土地者,稅率為20%。

3、營利事業提供土地、合法建築物、他項權利或資金,依都市更新條例參與都市更新,或依都市險及加速重建條例參與重建,於興建房屋完成後取得之房屋及其坐落基地第一次移轉且其持有期間在5年以下者,稅率為20%。

七、稅額

重購退稅規定(§14-8、§17-2、施行細則§25-2):

1、要件:

raw-image

2、退稅之計算(§14-8):

(1)先賣後買→計算退還;先買後賣→扣抵稅額。

(2)重購價額>出售價額:全額退。

(3)重購價額<出售價額:按比例退。

 3、文件(施行細則§25-2):

(1)重購及出售自用住宅房屋之買賣契約書及收付價款證明影本;或向地政機關辦理重購及出售自用住宅房屋移轉登記之契約文件影本。

(2)重購及出售自用住宅房屋之所有權狀影本或建物登記謄本

(3)重購及出售年度之戶口名簿影本

八、其他

免徵規定(§4-5):

1、符合農業發展條例§37及§38-1規定得申請不課徵土地增值稅之土地。

2、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物。

3、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地。

avatar-img
2會員
24內容數
留言0
查看全部
avatar-img
發表第一個留言支持創作者!
Clara Tsou的沙龍 的其他內容
本篇文章整理了契稅的各項相關條文,包括契稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。契稅是政府按照契價,向取得者課徵之不動產移轉稅,本文將逐一解釋相關條文,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了契稅計算的各個項目之說明,包括契稅的稅基、稅率、稅額與其他減免和不課徵之情形等,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了土地增值稅計算的各個項目之說明,包括土地增值稅的稅基、稅率、稅額、自用住宅優惠、重購退稅與其他減免之情形等,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了土地增值稅的各項相關條文,包括土地增值稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。土地增值稅是政府對土地增值非因施以勞力資本而增加者,課徵土地移轉稅,本文將逐一解釋相關條文,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了地價稅計算的各個項目之說明,包括地價稅的稅基、稅率、稅額與其他減免之情形等,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了地價稅的各項相關條文,包括地價稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。地價稅是政府對土地所有權人所擁有的土地,每年課徵的土地持有稅,本文將逐一解釋相關條文,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了契稅的各項相關條文,包括契稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。契稅是政府按照契價,向取得者課徵之不動產移轉稅,本文將逐一解釋相關條文,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了契稅計算的各個項目之說明,包括契稅的稅基、稅率、稅額與其他減免和不課徵之情形等,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了土地增值稅計算的各個項目之說明,包括土地增值稅的稅基、稅率、稅額、自用住宅優惠、重購退稅與其他減免之情形等,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了土地增值稅的各項相關條文,包括土地增值稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。土地增值稅是政府對土地增值非因施以勞力資本而增加者,課徵土地移轉稅,本文將逐一解釋相關條文,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了地價稅計算的各個項目之說明,包括地價稅的稅基、稅率、稅額與其他減免之情形等,以便讀者瞭解相關規定。
本篇文章整理了地價稅的各項相關條文,包括地價稅的定義、納稅義務人、課稅標的和課稅時間等內容。地價稅是政府對土地所有權人所擁有的土地,每年課徵的土地持有稅,本文將逐一解釋相關條文,以便讀者瞭解相關規定。
你可能也想看
Google News 追蹤
Thumbnail
*合作聲明與警語: 本文係由國泰世華銀行邀稿。 證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務,定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。   剛出社會的時候,很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天,都會聽到各種市場動態、理財話題,像是:聯準會降息或是近期哪些科
摘要 房地合一稅要使用 400 萬免稅額,10 % 優惠稅率,必須要符合以下 3 個條件 第一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年; 第二、交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。 第三、個人與其配偶及未成年子女,在交易前6年內未曾適用本款規定。 若
摘要 卓爸爸生前將土地贈與給卓先生,並在同年去世 由於被繼承人去世前 2 年的贈與,會被視為遺產,因此這些土地仍會被課遺產稅 後來卓先生將這些土地賣掉,根據國稅局解釋,納稅人在 105.1.1 以後,繼承取得房地,而這房地是被繼承人在104年底前取得,土地交易所得免徵所得稅,這個方式只
摘要 A 公司賣 B 公司股權時,如果 A 公司持有 B 公司股權超過一半,且 B 公司股權價值一半以上是不動產,那麼 A 要繳的是房地合一稅,與營所稅分開計稅後再合併報繳,而不是只報營所稅 正文 授權關係,只能貼連結 https://money.udn.com/money/stor
摘要 個人出售房地適用房地合一自用住宅,想要有免稅額 400 萬元以內,或是課稅所得超過 400 萬,超過部份按 10% 稅率,要件如下 須本人或其配偶、未成年子女在該房地辦竣戶籍登記,持有並實際居住連續滿6年 -> 「已成年子女」或「直系尊親屬」不算在內
Thumbnail
一、「變價分割」之「原告」及「被告」均不適用《所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形》所謂之「非自願性因素交易」。   二、出售日期係以「權利移轉證明書」上的日期。   三、降低房地合一稅稅率的方法。
Thumbnail
在110年7月1日撼動整個建設業的房地合一稅2.0版上路,影響該產業最深的便是所得稅法第24條之5第5項規定:「稽徵機關進行調查或復查時,營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者,稽徵機關應依查得資料核定;成本或費用無查得資料者,得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者
Thumbnail
【公布日期文號】財政部民國110年07月27日台財稅字第11004529190號令   【要旨】核釋個人出售受贈取得房地之交易所得課徵所得稅規定
Thumbnail
當出售房屋及土地產生所得或損失,不論有無應納稅額,應於規定日期起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向稽徵機關辦理申報,若有出售房地有賺錢,則必須找出適用稅率計算繳稅金額,而影響稅率的因素就是持有期間,以下說明一般情況下的持有期間如何計算, 先找出交易日(起算日) 原則上交易
Thumbnail
  自民國105年1月1日,開始課徵房地合一稅以來,買房送兒女來做為資產轉移或降低遺贈稅的方式,算是被堵死了,因為採取實價課稅,所以"成本列舉"這件事變得非常重要,而贈與的成本為"0"(其實也不能說是0,因為還是會採用房屋、及土地評定現值加總,並配合當年度物價指數,統合計算),重稅不可避免。   
甲公司非屬上市、上櫃或興櫃公司,分別於民國77年及99年取得土地,110年甲公司發行股份總數25,000股,股東A於109年至110年間,因受贈、買賣之原因,分次取得甲公司股份4,562股、A父、A母及A姐合計持有20,438股,為了要做家族傳承,A號召A母及A姐共同發起設立乙公司,於110年12月
Thumbnail
*合作聲明與警語: 本文係由國泰世華銀行邀稿。 證券服務係由國泰世華銀行辦理共同行銷證券經紀開戶業務,定期定額(股)服務由國泰綜合證券提供。   剛出社會的時候,很常在各種 Podcast 或 YouTube 甚至是在朋友間聊天,都會聽到各種市場動態、理財話題,像是:聯準會降息或是近期哪些科
摘要 房地合一稅要使用 400 萬免稅額,10 % 優惠稅率,必須要符合以下 3 個條件 第一、個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記、持有並居住於該房屋連續滿6年; 第二、交易前6年內,無出租、供營業或執行業務使用。 第三、個人與其配偶及未成年子女,在交易前6年內未曾適用本款規定。 若
摘要 卓爸爸生前將土地贈與給卓先生,並在同年去世 由於被繼承人去世前 2 年的贈與,會被視為遺產,因此這些土地仍會被課遺產稅 後來卓先生將這些土地賣掉,根據國稅局解釋,納稅人在 105.1.1 以後,繼承取得房地,而這房地是被繼承人在104年底前取得,土地交易所得免徵所得稅,這個方式只
摘要 A 公司賣 B 公司股權時,如果 A 公司持有 B 公司股權超過一半,且 B 公司股權價值一半以上是不動產,那麼 A 要繳的是房地合一稅,與營所稅分開計稅後再合併報繳,而不是只報營所稅 正文 授權關係,只能貼連結 https://money.udn.com/money/stor
摘要 個人出售房地適用房地合一自用住宅,想要有免稅額 400 萬元以內,或是課稅所得超過 400 萬,超過部份按 10% 稅率,要件如下 須本人或其配偶、未成年子女在該房地辦竣戶籍登記,持有並實際居住連續滿6年 -> 「已成年子女」或「直系尊親屬」不算在內
Thumbnail
一、「變價分割」之「原告」及「被告」均不適用《所得稅法第十四條之四第三項第一款第五目規定因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在五年以下之房屋、土地情形》所謂之「非自願性因素交易」。   二、出售日期係以「權利移轉證明書」上的日期。   三、降低房地合一稅稅率的方法。
Thumbnail
在110年7月1日撼動整個建設業的房地合一稅2.0版上路,影響該產業最深的便是所得稅法第24條之5第5項規定:「稽徵機關進行調查或復查時,營利事業未提示有關房屋、土地交易所得額之帳簿、文據者,稽徵機關應依查得資料核定;成本或費用無查得資料者,得依原始取得時房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者
Thumbnail
【公布日期文號】財政部民國110年07月27日台財稅字第11004529190號令   【要旨】核釋個人出售受贈取得房地之交易所得課徵所得稅規定
Thumbnail
當出售房屋及土地產生所得或損失,不論有無應納稅額,應於規定日期起算三十日內自行填具申報書,檢附契約書影本及其他有關文件,向稽徵機關辦理申報,若有出售房地有賺錢,則必須找出適用稅率計算繳稅金額,而影響稅率的因素就是持有期間,以下說明一般情況下的持有期間如何計算, 先找出交易日(起算日) 原則上交易
Thumbnail
  自民國105年1月1日,開始課徵房地合一稅以來,買房送兒女來做為資產轉移或降低遺贈稅的方式,算是被堵死了,因為採取實價課稅,所以"成本列舉"這件事變得非常重要,而贈與的成本為"0"(其實也不能說是0,因為還是會採用房屋、及土地評定現值加總,並配合當年度物價指數,統合計算),重稅不可避免。   
甲公司非屬上市、上櫃或興櫃公司,分別於民國77年及99年取得土地,110年甲公司發行股份總數25,000股,股東A於109年至110年間,因受贈、買賣之原因,分次取得甲公司股份4,562股、A父、A母及A姐合計持有20,438股,為了要做家族傳承,A號召A母及A姐共同發起設立乙公司,於110年12月