房地合一稅之整理大綱(1/2)

基本法源：所得稅法

課稅前說明

一、定義：

房地出售時，就資本利得，按實價課徵所得稅。

二、人：

出賣土地、房屋、股權之人。

(一)自然人(§7Ⅱ、Ⅲ)：分開計算，分開報繳

1、中華民國境內居住者(§7Ⅱ)：

(1)在中華民國境內有住所，並經常居住中華民國境內者。

(2)在中華民國境內無住所，而於一課稅年度內在中華民國境內居留合計滿183天者。

2、非中華民國境內居住者(§7Ⅲ)：係指前項規定以外之個人。

(二)法人：分開計算，合併報繳

建商：以售房為主要業務，故為合併計算，合併報繳，併入營利事業所得稅。

三、物(標的)：

課徵標的(§4-4)：

1、個人及營利事業交易中華民國105年1月1日以後取得之房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照之土地（以下合稱房屋、土地），其交易所得應依§14-4至§14-8及§24-5規定課徵所得稅。

2、個人及營利事業於中華民國105年1月1日以後取得以設定地上權方式之房屋使用權或預售屋及其坐落基地，其交易視同前項之房屋、土地交易。

3、個人及營利事業交易其直接或間接持有股份或出資額過1/2之國內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值50%以上係由中華民國境內之房屋、土地所構成者，該交易視同第1項房屋、土地交易。但交易之股份屬上市、上櫃及興櫃公司之股票者，不適用之。

4、第1項規定之土地，不適用§4Ⅰ16規定；同項所定房屋之範圍，不包括依農業發展條例申請興建之農舍。

四、時：

(一)稽徵程序(§14-5)：

個人有房屋、土地之交易所得或損失，不論有無應納稅額，應於下列各款規定日期起算30日內自行填具申報書，檢附契約書影本及其他有關文件，向該管稽徵機關辦理申報；其有應納稅額者，應一併檢附繳納收據：

1、房屋、土地完成所有權移轉登記日之次日。

2、房屋使用權交易日之次日、預售屋及其坐落基地交易日之次日。

3、股份或出資額交易日之次日。

(二) 罰鍰(§108-2)：

1、未申報：個人未依規定自行辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。

2、逾期申報：未依限辦理申報，處3,000元以上3萬元以下罰鍰。

3、漏報短報：個人已依本法規定辦理房屋、土地交易所得申報，而有漏報或短報情事，處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。

五、性質(優點)：

1、就資本利得課稅。

2、對獲利課稅：屬所得稅，有獲利有盈餘才需要課稅，倘若虧損則不必課稅。

3、建物與土地合併課稅：實務上，建物與其坐落基地合併出售，難以拆分，故合併課稅。

4、實價課稅：按買賣價格課稅，獲利多則稅賦高，獲利低則稅賦低，符合量能課稅。

5、房地合一稅與所得稅分離：獨立課稅。

6、房地合一稅與土地增值稅並行：土地增值稅於移轉登記前課徵；房地合一稅於移轉登記後課徵。兩者皆屬於不動產資本利得稅，為避免重複課徵，土地增值稅之稅基得在房地合一稅之稅基中扣除。 

六、目的(功能)：

1、實現公平正義。

2、抑制炒作投機。

3、增加政府稅收。

4、健全不動產稅制。