走在同一條街，左邊寫住三、右邊寫商二；你以為只是顏色不同，其實那就是價格、生活品質與未來彈性的分水嶺。土地分區，說白了，就是城市的「使用規格書」。
先釐清兩件事：地目 vs. 分區、都市 vs. 非都市
- 地目（建地、農地、林地…）是土地「身份證」；
- 使用分區（住一/二/三、商一/二/三/四、工一/二/三…）是土地在都市計畫中的「職務說明」。
- 都市計畫外的非都市土地亦有分區（農牧用地、保護區、甲/乙種建築用地等），規範完全不同。買之前一定要查清楚「在哪個體系」。
商業區能不能住？—用「使用×證照×外部性」三件事判斷
商業區不是「不能住」，而是「住不是主功能」。關鍵看三件事：
- 使用許可：細部計畫多採「一區多用」；商一、商二常見「上面住人、下面做生意」。
- 證照一致：權狀、使照（使用執照）、實際用途要對得上。商辦變住宅、旅館變住宅都可能踩雷（稅負、公安、保險、貸款認定全不同）。
- 外部性：噪音（夜市/KTV）、氣味（餐飲排油煙）、運輸（垃圾清運/物流卸貨），這些是自住舒適度的真兇。
四種常見情境
- 商一巷內：一樓店、樓上住，自住可行；白天熱鬧、夜晚較安靜。
- 商二幹道：百貨/量販、車潮大，投資出租強、自住舒適度普通。
- 商三娛樂帶：夜噪、機車潮，短租/日租需求強，自住較挑人。
- 商四倉儲：不建議自住，多做後勤或收益型資產評估。
住宅區的細微差：住一/住二/住三其實是「安靜↔便利」的滑桿
- 住一：安靜最高、機能最弱，長住舒適、價格走勢穩。
- 住二：小商業可進場（超商、早餐店），家庭最愛、抗跌。
- 住三：補習班、診所、餐飲進駐，生活最方便、單價常更高，但管理要選得好。
結論：純自住→住一/住二優先；機能與轉手→住二/住三更彈性。
工業區為何便宜？—不是命不好，是規格不同
- 居住外部性：噪音、氣味、貨車動線。
- 金融認定：銀行視為風險較高用途，貸款條件通常較保守。
- 轉手流動性：買方池子小。
若要「員工宿舍」，請確認法規容許的附屬宿舍條件，避免違規使用。
影響價格的三根主軸：使用、強度、外部性
- 使用（能做什麼）：住、商、工的用途範圍。
- 強度（能蓋多少）：容積率×建蔽率×高度限制。道路寬度、角地、基地面積、是否需退縮等，都會改變可售樓地板面積，直接牽動地價/房價。
- 外部性（舒服與否）：噪音、氣味、人流、視覺與日照遮蔽、學區/綠地品質。
「界線效應」：最會漲、也最容易買錯的地方
一條街兩個世界最常見：住三 ↔ 商二、住二 ↔ 商一。
- 溢價位：住二/住三緊鄰商一/商二邊界、步行 5–8 分鐘到捷運/百貨；住得安靜、拿機能紅利。
- 避雷位：商三娛樂帶的正對面、餐飲排油煙主風道下風處、垃圾清運主動線。
- 細節加分：8–12m 中巷、角地但退縮合理、基地面寬大於深度帶來採光與平面好分配。
哪裡通常最貴？哪裡最保值？
- 最貴：CBD 核心（商二/商三主幹道）、捷運上蓋/轉運樞紐、主題商圈正核心。
- 最保值：住二/住三靠商二邊界、公園/學校 300–500m 生活圈、成熟學區＋醫療半徑。
- 高風險低價：工業區、商四、非都市農地（若無明確可建條件與專業規劃）。
投資報酬率不等於單價高：核心位常貴但投報普通；邊界位常見投報與保值兼具。
都更/危老與道路計畫：別讓「紙上容積」變海市蜃樓
- 道路拓寬/公共設施保留地：權利價值會被吃掉，或開發難度大增。
- 危老/都更：若周邊屋齡高、巷寬足、基地可整合，重建潛力＝未來溢價點。
- 高度/日照退縮：主幹道雖好，但高度限制與退縮規定可能壓掉你以為的容積紅利。
金流現實：銀行怎麼看？
- 認定依「實際用途＋證照」，住宅用住宅、商辦用商辦；混搭使用，融資容易卡關。
- 投資型標的（店面、商辦、套房大量分租）較看收入證明與租約品質。
- 工業/倉儲通常更看企業本業現金流與不動產處分性。
稅費差很大：別用住宅邏輯看商辦
- 自住 vs 非自住：地價稅、房屋稅級距差距明顯。
- 商辦/店面：稅負、管銷、折舊與營業稅處理完全不同，投資前要先跑一次試算。
- 短租/日租：合法性與稅務、公安規範務必先釐清。
用途導向的選址建議
- 長期自住：住二（次巷）＞住一（需自備機能）＞住三（選高管理品質社區）。
- 收租（住宅）：住三/住二靠商二邊界、近學校/醫院/捷運 5–10 分鐘圈。
- 店面投資：商二主動線、轉角＋行人動線交會；若承租人更替頻繁，挑面寬好、柱距佳的格局。
- 辦公置產：商一/商二次幹道，車流可達但不至於吵雜；看停車與公共運輸並重。
- 倉儲/物流：商四/特專用，優先評估出入動線、法規與鄰避風險。
快速實勘清單（存起來每次都用）
- 查圖：確認都市/非都市體系、使用分區、細部計畫規定（容積、建蔽、高度、退縮）。
- 證照：權狀用途、建照/使照與實際使用是否一致。
- 外部性：白天/夜間各看一次，記噪音、油煙、垃圾路線、卡車動線。
- 邊界與巷道：與商區距離（步行 5–8 分鐘佳）、巷寬（≥8m 佳）、面寬採光。
- 金融可行性：先打電話問兩家銀行，了解該「用途」的普遍貸款條件。
- 稅費試算：以「實際用途」跑一次地價稅/房屋稅/營業稅；投資型加上空置風險。
- 計畫線：道路拓寬、設施保留地、都更/危老潛力與可能的權利變動。
最後一段話
別再用「喜歡哪裡」來買房，請改成「這塊分區能給我什麼、要我承擔什麼」。
當你把「使用、強度、外部性」三件事釐清，城市就不再是隨機漲跌的棋盤，而是一張你看得懂的價值地圖。
