平凡人看2024房地產(居住正義)

大綱:

• 居住正義
• 房價上漲原因
• 房價會跌嗎?
• 該買房嗎?
• Take Away!

居住正義

筆者其實相當猶豫是否該把房子歸類在金融商品，我們都知道房子應該是用來居住的而不是用來炒作，這也是這幾年來平民百姓所追求的居住正義。記得幾年前跟朋友聊天談到房子的問題，筆者朋友提到德國是一個充滿居住正義的國家，充分保障租客的權益，谷哥表示全國住房自有率45%、首都柏林更有85%左右的人口為租客，我們看一下過去十年德國的房租、房價的情形如下圖:

2010-2020

再讓我們對比一下下圖台灣跟德國的房價，雖然我不是經濟學家但我看的出來代表德國的藍線上升幅度要比代表台灣的灰線明顯來的高，在2023年德國開始向下修正，或許再過3~5年之後就會跟台灣出現交叉。

台灣與德國房價比較

筆者看到的是一個居住正義的模範國家跟一個只在政見裡才能看到居住正義的台灣，最終還是走向同一個結果-高漲的房租與房價，保護租客的政策目前在執行上仍有很大的改善空間，即使台灣現在有20萬戶的社會住宅(目前是23,816戶-內政部)，在居住年限的限制下(最長六年，目前政策討論是否要到十二年)，最終還是要回到自由市場中，但這個時候外面的租屋市場行情應該遠遠超越六年前的水平，依據內政部統計目前租屋人口112年共有60萬件租賃契約，估算掌握約2/3租賃資訊，加上內政部未收到的租賃契約實際租屋人口應會超過100萬，100萬人來排目前2萬3千戶的社會住宅，沒排到社會住宅的人即使有了租屋補助，仍然有部份的果實是讓房東拿走了，有人說"正義會遲到但不會缺席"，但如果氣短一點的話可能就看不到了。

遲來的正義非正義-法律格言

房價上漲原因

房價上漲的原因就以平凡人的角度來看，就是台灣出口貿易順差讓經濟持續起飛造成的:

2023年貿易順差805.6億(經濟部-歷史新高)(中國貢獻1300億)

2022年貿易順差519.2億(中國貢獻順差1500億)

2021年貿易順差644.14億(中國貢獻順差1047億)

2020年貿易順差589.78億(中國貢獻順差865億)

出口佔了台灣GDP最大宗而去年出口再創新高，代表者台灣經濟持續向上(迷之音:拍手拍手)，台灣賺了這麼多錢為什麼你都沒有感覺? 如果工作跟出口沒有半毛錢關係的話那應該是沒有感覺，等到有感覺的時候就是"順差的錢"已經蔓延到你的環境，通常就是房價漲了，錢有四隻腳會不斷的四處流動而房地產就是它喜歡的落腳處之一，有土斯有財這觀念至今仍深深烙印在許多人的心理，筆者年輕時四處漂泊對這觀念沒有太多想法，等到歷經歲月的沖刷之後，漸漸感受到這句話的意思，有句話是說落葉歸根，人總會想要有個屬於自己且安心的地方，那個地方就是家。除了中華民族會有這樣的想法之外，芬蘭在2008年開始執行住屋優先政策，政府無條件提供永久性住房，雖然說也是社會住宅但做法跟台灣有很多差異，有興趣可以看這篇報導，這裡不是要探討制度跟在台灣的可行性，而是從人性需求為出發點，當中提到:

你不需要解決你的問題才能擁有一個家。相反的，家應該是個穩固的基礎，幫助你更容易解決人生問題。」

簡單來說:

1. 外在因素:國家經濟成長造成國內多餘資金當中有部分湧入房地產。
2. 內在因素:人性基本的安全需求造就有機會有能力時就會想買房。

房價會跌嗎?

這個問題筆者有100%的信心來回答正確，而且是板上釘盯的事情，答案是"會".

這就像是人在一出生的時候就注定會死亡，問題在於"何時"會發生?有光明就會有黑暗，潮起就會潮落，沒道理只會上漲不會下跌，只是你看的到嗎?

來看看南韓的房價，如下圖可以看到從2021年末開始房價下滑到2022年開始大幅修正。

南韓首都圈 VS 台灣房價

對比一下南韓的出口貿易在2022~2023年都出現貿易逆差的情況，主要原因其實就是對中國貿易發生改變(中國是南韓最大外貿客戶，也是台灣最大外貿客戶)

2018年南韓對中國貿易順差556億美元(歷史最高)

2019年南韓對中國貿易順差290億美元

2022年南韓對中國貿易順差12億美元

2023年(前11月)南韓對中國貿易逆差180億美元(31年來首見)

當然還有很多因素是影響房價的走勢，但國家有沒有賺錢還是佔了舉足輕重的地位，會不會持續下跌? 就要看美國了，2023年12月美國成為南韓最大出口國，但是否可以取代中國對於南韓的地位單從一個月的數據難以辨別，但可以看到從2018年開始南韓對中國的貿易順差就一路下滑趨勢，南韓對中國的貿易逆差已經難在短時間改變，也就是說沒有多餘賺來的錢來推動房價。

以南韓為例，推算台灣房價下跌發生的時間在於對中國貿易開始下滑同時接近由順差轉逆差的時候，假設2023年台灣對中國貿易為0(既不順差也不逆差)的時候，台灣貿易總額為逆差500億，這時候房價就會準備開始跌了(迷之音:瞎猜)，當然這是台灣全體人民不樂見，畢竟沒有人想看到自己的國家經濟呈現負成長。

從另一個人口需求的角度來看，2023年台灣人口已經死亡交叉少了7萬人，負成長已經是不可逆的事實，但居留人口在2022年成長到8萬5千多人，這些居留人口不太可能都住在飯店，大部份會投入租屋市場，少子化本身對房價是一個衝擊但並不會如想像中這麼大，主要原因還是在經濟，台灣經濟持續發展會增加外來居留人口(比方筆者同學家的瑪麗亞一直在增加)，會緩和了少子化的衝擊(迷之音:繼續瞎猜)。

死亡交叉

居留人口

該買房嗎?

筆者出社會後再去讀書時，在經濟學的課堂上同學們問了老師該不該買房這個問題? (當時是2019年，哀，老師在講都沒有在聽)以一個台灣經濟學家的回答是"至少買一間"，基本上你有一間房就不會被房市的波動造成太大的影響，因為你本身就是波動的一部分(迷之音:一種打不贏就加入的概念)，呼應前面提到如果你的工作跟出口沒有任何關係，房子可能會是你參與分享國家經濟果實的主要管道之一(當然股票也是一種，在投入股市之前可以參考筆者的另外兩篇文章平凡人的投資之路【資產配置】 與平凡人看ETF-00940跌破發盤價)，撇出經濟利益之外，更可以提供人們基本安全需求，更有能力面對生活的其他問題，筆者的角度也是認為有機會時是該買一間房子但是仍要仔細評估是否會超出負擔，政府推出40年房貸讓人人更有機會買到房子但其實就是繼續推漲房價，這政策既是蘋果也是毒藥，如何在中間取得平衡就是要做功課了，希望大家都能買到適合自己負擔的房子。

Take Away!