TODY的空間經營學
住宅租賃市場已經進入加速迭代的過程，二十年前出租房子，或許會覺得「租客都一樣」、「租客需要的就是那樣」。現在，租客樣態和需求是以「每年都在變」的速度迭代！今年的租客需求，和去年已經不一樣。當租客年年都在變，房東們不能再用千篇一律的方式出租房子了！
整理了近期在經營過程中觀察到的租屋市場新變化，以下做簡單總結：
趨勢一｜租房旺季遞延
由於換工作通常伴隨著更換居住地點的需求，因而過去租房的旺季，往往在農曆年後隨著工作異動達到高峰，但現在，租房第一波旺季已經遞延至 5、6月，隨後緊接學生族群畢業後的找房季，直到 7、8月才會到達高峰。
上班族延遲換房的原因，與大環境的不確定因素息息相關，過去許多人非常果決地在過完農曆年領到年終就會離職，現在，大部分人會再多想一想，猶豫期變長，因此換工作、找房動機都遞延。
趨勢二｜短租需求激增
這一年來最明顯的變化是 3-10 個月的短租需求大幅增加，主要源於工作型態的改變：
- 職場的「試用期」較以往被認真看待，以 3 個月為單位安排生活者明顯增多
- 專案型工作增加，工作期間只有 8-10 個月
- 接案型、兼職型就業比例提高
「非典型就業」、「約聘制」、「專案合作型」已然成為全球就業市場新趨勢，而就業型態與租屋市場環環相扣，如果房東們沒有意識到租客的職業型態正在改變，很可能失去下一波的市場機會。
趨勢三｜設備需求的分眾化
隨著短租需求的激增，這一類型的租客對於居住空間的「設備」需求，也會比過去來得更加細緻，因為是短期居住，所以沒有動機自行採購家具家電，甚至是廚房的鍋碗瓢盆。
也因此，在現行的租房產品選項中，看起來較能接近期待的會是 Co-living 或 Shared House 的型態，因為這類產品通常較能滿足「拎包入住」同時「經濟實惠」的需求。
圖照來源：SAND 空間實景拍攝
因此，若你是經營 Co-living 型態業者，若能開放「彈性租期」的選項，出租速度將比以往大幅提升。而與此同時，由於現在共居型態的主力租客是剛出社會的新鮮人，個人用品相對較少，更需要現成的生活用品，因此房東需要再將空間中所提供的設備再細緻化。（延伸收聽：陶迪說 EP322 | 租屋市場新趨勢：租客需求變了，房東請跟上！）
然而，當 Co-living 租客需要「全配」的時候，整層租賃（整租）型態的租客則完全相反：他們需要空間「減法」。越來越多租客希望租到「空屋」，不要有傢具，因為他們想要自由發揮。
整租客群通常是：
- 家庭租客
- 對空間有自己想法的人
- 想與認識的朋友一起分擔租金的人
因此延續先前我撰寫的〈交屋潮來了！房東們別再亂塞家具，這樣做房子更好租〉一文，再次提醒：整層租賃的空間請做減法，提供基礎設備為先、大型家電為次，家具請適度留白！特別是中南部的新成屋市場，小宅化的時代，30 年前大房子的傢具尺寸現在已經完全不適用了。
趨勢四｜套房也需要公共空間
短租需求者青睞 Co-living 空間，是因為現行「套房」產品不具備空間上、設備上的彈性使然，並非租客「想要共居」。換言之，租客在意的是空間的舒適性及設備的方便性，而非雅房還是套房的問題。
因此，若能突破傳統套房的空間劃分思維，在保留獨立衛浴的基礎上，創造額外的「小型公設」—— 吸引人的休憩空間與共享廚房，將會成為市場上炙手可熱的產品。
圖照來源：SAND Partners
在傳統套房思維中，習慣將冰箱、電視、流理台設定為「獨享」，但是這樣的規劃方式，事實上造成裝修採購成本大幅增加，卻又因為建物空間有限，無法給予規格及等級夠好的設備，結果是，房東花錢花得辛苦、租客卻還用得委屈。
新型態的套房思維，應該思考設備的「共享經濟」效益，租客最在意的衛浴可以獨享，但是其他設備是可以共享的，將這些設備移出房間不僅讓房間格局變的更合理，還能因為提高規格創造更好的居住體驗，也將更符合投資「坪效」。
趨勢五｜遊戲規則南北大不同
住宅租賃是極度在地化的產業，常常只是隔一個捷運站，租客就完全不同，遑論城市間的差異。因此在某一個城市獲得成功的方程式，不見得可以複製貼上到其他城市。
加以租房市場的多元性，共居、套房、整租，每種型態的變化各自不同，不能以同一套思維企圖征服所有市場。
這也是為何我組建 SAND Partners 租房品牌聯盟，只有如此能跨越地域，讓成熟的管理流程在兼具本地化的共融性之下快速落地，也因此讓我能掌握全台各地、多元經營業態的第一線市場情況。
包租實戰班物件參訪
高雄，是一個正在快速崛起的市場，隨著當地人口就業與產業結構的變化，高雄將是租房市場下一個備受矚目的新星，事實上我在第二本書《買房也買自由》中、以及 Podcast 節目《陶迪說》裡，多次提及我看好高雄租房產業發展。
因此，我的包租實戰班除了在台北開班，今年起也同時在高雄展開，不同地方的經營策略和方法，會因應不同地區、不同程度的學員調整，我教的是如何制定符合市場機會的策略，不是只教一種經營方法。
