租房前一定要知道的事:東西壞了,房東可以不修繕嗎?

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  除非你家是有錢人,或者打算一輩子不離開溫暖的家,否則高中畢業,到外地就讀大學,宿舍床位有限或者不想與機車室友「共枕眠」的情況下,「租屋」應該是每位大學生的共同經驗。
  租屋其實有許多「眉眉角角」,不是只有看環境是否單純、擺設舒不舒服、坪數大不大、交通位置方不方便等等,更應該重視的是「東西壞了,誰要維修」?畢竟天有不測風雲,物品總有耗損時,而「維修」責任的歸屬,更是常常攻佔新聞版面,到底維修的責任在誰身上呢?萬一屋主不維修,我又可以怎麼辦?
  幾年前有一部台劇《大債時代》,第一集提到女主角周詠晴租屋處,天花板損壞,可是房東卻不來修繕,女主一句:「法律上維修本來就是屋主的責任」,她這說法對嗎?

簽約很重要,否則只能氣氣氣

不經一事,不長一智

  首先,先分享一個自己當年的經驗。那時因為時間緊急,又四處找不到理想標的,好不容易看見一間不錯的房子,就直接下訂。「屋主也確實和藹可親,笑容可掬,讓人備感溫馨親切,想必未來一定是位好房東。」一邊簽約,一邊竊喜。
  直到半年後,電燈不亮了,撥了通電話給房東,請他來協助修繕(更早以前在外租房也都這麼做),結果屋主冷冷回了句:「耗損品損壞,你要自己維修喔!當初有寫在契約裡。」隨即掛上電話,「登楞!燈楞!」內心小劇場的音樂響起,趕緊打開抽屜,翻找著那張不知被我塞在何處的契約,「果真有這一項ㄟ!」內心滿是懊惱。
  好,講完我的故事,我們來思考一下,東西壞了,誰要來修?到底是《大債時代》的屋主對,還是我當年的房東正確?

在契約約訂修繕責任

  按照民法429第1項規定:「租賃物之修繕,除契約另有訂定或另有習慣外,由出租人負擔。」
  換言之,理論上房東要負責修繕,但如果當初與房東簽訂的契約另有約定,則依照契約。
  也就說,當年契約上註明房客要負責修繕,則維修責任就落在房客身上。
  因此,簽約前,務必將裡頭的條文看清楚,才知道修繕責任在誰身上喔!

一痞天下無難事,我就是不修咧  

自行維修  

  其次,如果房東遲遲不來修,怎麼辦?
  依照民法430條規定:「承租人得定相當期限,催告出租人修繕,如出租人於其期限內不為修繕者,承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。」
  白話來說,如果房客有向房東請求修繕,但房東置若罔聞,則房客有兩個方式可以處理:
1.房客自行維修。修繕金額再跟房東追討,或者由租金中扣除。實務上,由下個月租金中扣除,應該最為簡便。
2.終止契約。直接拍拍屁股走人。理論上可以這樣主張,不過實質上比較困難,畢竟終止契約要雙方合意,真要讓房東願意跟你終止,我想是不容易的。他還要你的租金繳他的房貸啊。
  所以,實務上都是先要求房東修理,倘若不修繕,再主張自行維修。至於法條上「終止契約」,看看就好。

其他救濟管道

  另外,遇到租屋糾紛,還可以尋求:
1.鄉鎮市公所的調解。民事事件或告訴乃論之刑事事件,經當事人聲請鄉鎮市區調解委員會調解成立後,由調解委員會製作調解書送經法院核定後,當事人就該事件即不得再行起訴、告訴或自訴。經法院核定之民事調解與民事確定判決具有相同效力。(摘引自適用鄉鎮市區調解之事項範圍為何?經調解成立後,發生何種效力?-國軍退除役官兵輔導委員會 (vac.gov.tw))
2.消費爭議處理程序(如下圖)
行政院消費者保護會-消費爭議處理程序 (ey.gov.tw)

案例檢討說明與改善建議

  最後,來檢討說明一下,《大債時代》與我的租房事件。

案例一:《大債時代》的租房事件

  檢視劇中周詠晴租屋處的情況,恐怕我們得先確認當初契約是否約定誰負責修繕?戲劇裡,這部分並沒有明確的告知,因此得要分為以下兩種狀況說明:
1.如果契約載明由房客負責,則周詠晴就得負起維修責任。
2.倘若契約是註明房東負責修繕(修繕義務為租賃契約中應記載事項,易言之,一定得載明在契約中),則周詠晴告知房東後,若房東還遲遲沒有動作,可以自行找人維修,相關金額由下個月租金扣除,或請房東另外支付。
  當然,周詠晴也可以選擇終止契約。不過,除了在實務上不太可行外,他們母女就是因為土地要進行都市更新,房東要收回而不續租,所以才有了想買房的念頭,因此這應該不是周詠晴考慮的作法選項。
ps.有關女主角周詠晴買房是否適宜,其風險的考量,曾撰文論述過,請參閱:1分鐘的理財:《大債時代》對小資族的理財啟示

案例二:我的租房事件

1.自我檢討
  我這個案例很簡單,房東白紙黑字寫明修繕責任在我身上,我也乖乖簽約,只能說自己活該,法律素養不夠。
  因此,下次簽約時,應該仔細將契約內容看清楚,當有疑義或者其他想法,應當與屋主磋商協議,並寫入契約,以防日後爭議。
2.可行作法
  例如可以在租屋契約內列出修繕責任歸屬清單,大的物件交給房東修理,例如硬體設施、設備:梁柱、磚瓦、牆壁、地板、隔間、沙發、冷氣、冰箱、熱水器)。小東西由我們租屋者自行處理,保留收據,再跟屋主請款或由下個月租金中扣除,例如:電燈、燈泡、蓮蓬頭、水箱止水皮。
  如此一來,不只可以提升修繕效率,也釐清責任歸屬,杜絕爭議。同時,房客不必事事仰賴房東,由其進進出出租屋處,打擾隱私,房東不需要事必躬親,徒增困擾,應該可以達成雙贏局面。 
  本文得以完成,除了因為自身租屋所遭遇的經驗外,更要感謝法律圈工作的友人,提供一些建議與看法。「租房」是小資族、大學生一定會遇到的問題,而維修又是常見狀況,早點建立基本的法律知識,不只有必要性,對自己也有保障!
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國文課大家都上過,國文課本大家都讀過,但你真的有讀懂嗎?或者說你讀的到底是作者要告訴你的資訊?還是編者要你知道的訊息?又或者是國文老師要教你的東西?大家常說求學時最廢的科目就是國文了?真的是如此嗎?這此你可以找到對課文不同的詮釋以及生活上的應用。
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