當你好不容易存到第一桶金，
就是走到了人生最重要的財務決策十字路口：
該不該用「第一桶金」換來「第一間房」呢？
在華人的血液裡，「有土斯有財」幾乎成了一種信仰，
也成了代代相傳的心理枷鎖與情勒，
讓我們難以做出不買房的決策。
但，如果不急著買房，人生會有怎樣的不同呢？
首先來算算買房的總成本。
假設這個第一桶金是300萬，買下總價1500萬的房子：
期初成本300萬，假設裝潢費為0，
貸款8成為1200萬，利率2.2%，無寬限期，
每月本利均攤4.43萬，
期末(30年後)總成本為300+4.43x360=1894萬。
房子以台灣長期平均年化報酬7%來計，
30年後房子價值為1億1418萬。
若忍住不買房，改成租屋呢？
依目前台灣租屋平均投報率為2%來算，
1500萬同等價值的房屋租金約一年30萬，也就是2.5萬/月。
代入與買房相同的每月成本，等於每月可額外定期定額1.93萬。
若投入平均年化15%的投資組合，
相當於投入第一筆300萬，加上DCA 1.93萬共360期，
期末(30年後)總成本一樣是1894萬，
但總資產會來到驚人的3億606萬！
就算不做DCA（定期定額），
把每月多出來的近2萬元拿來花掉提升生活品質，
30年後總資產也會是驚人的1億9863萬。
而且，雖然這30年來每個月都多花近2萬，
跟有DCA比起來損失的機會成本是1億左右，
但這個差距，其實只要再多等3年就有了
(19863 x 1.15^3 = 30209)
於是，握有300萬第一桶金的你年齡假設是35歲，
為了「擁有一個家」決定扛起一間房，
你失去的是接下來人生最精華時段的生活品質。
30年後，也就是65歲時，清償了所有房貸，
擁有了一棟超過30年屋齡的老房子。
在平行宇宙裡，不買房的那個你呢？
雖然延後買房的決定，帶來了需要搬幾次家的風險，
但提升了可支配所得、得到更彈性的生活選擇，
到了65歲時，你累積了3億資產，
那時的你想買房，選擇也就更多了。
另一個平行宇宙的你，更聰明的選擇了其它的折衷方案：
先把300萬ALL IN 年均15%的投資組合，長持至少15年。
50歲時資產會成長到2千多萬，
再依情況來挑選頭款為1千萬左右的房屋，
並盡可能延後還款（寬限再寬限，本金越晚還越好），
讓其餘1千多萬資產繼續長大。
到了65歲時，除了有一棟房，
更有億元級的資產。
以上只是最簡化的數學推演，
實際上買房很難不花錢裝潢，
還有各種大大小小的稅、房屋維護成本拖累績效。
以這個例子而言，3億元，
就是提早「擁有一個家」損失的機會成本。
延遲買房不代表犧牲生活，
而是用長期思維來佈署終生資產的規劃，
讓時間替你的人生，賺回真正的自由。
