🛑 限制一：住宅比例須達 2/3 且排除工業區
- 政策解讀： 政府要將容積獎勵回歸「居住本質」，杜絕商業套利（如假商辦、假飯店）。
- 潛在商機： 「純住宅社區」的含金量爆發。
- 過去，住商混合大樓因為商業利益複雜難整合；現在，純住宅老舊社區（公寓、華廈）成為開發商眼中的「精準標的」。輔導師的戰場將高度集中在成熟住宅區（Old Residential Zones），這些區域的住戶剛需最強。
- 輔導師利多訴求：「這條法規是在保護我們『真正的住戶』。以前建商喜歡去搞商辦，現在法規改了，資金和資源會全部回流到我們這種純住宅社區。現在是我們最受寵的時候，要把握建商願意進場的好時機。」
📉 限制二：小基地（<500 m2）獎勵大縮水
- 政策解讀： 面積未達 500 平方公尺（約 151.25 坪），基準容積獎勵上限降至 1.2倍（原1.3倍），原容積獎勵降至 1.1倍（原1.15倍）。
- 潛在商機： 「微型整合服務」崛起。
- 商機痛點： 許多獨棟透天或雙拼公寓基地僅 100-300 平方公尺，若不整合，將憑空蒸發 10% 容積（約數百萬至千萬價值）。
- 服務價值： 輔導師不僅是諮詢，更是**「鄰地媒合人」**。誰能把兩塊 250 m2 的地湊在一起，誰就創造了那消失的 10% 價值。
- 輔導師恐懼訴求：「王大哥，新法規講得很清楚，基地太小就是『二等公民』，政府直接扣我們分數。我們這棟如果不跟隔壁李大姐那棟一起做，等於還沒蓋就先賠了一台賓士車的錢（容積價值）。整合不是為了建商，是為了救我們自己的荷包。」
🌟 新增一：社宅/社福設施獎勵 +15%（不受上限限制）
這是危老 2.0 最大的**「黃金蘿蔔」**。只要基地整合超過 500 m2 並提供公益設施，就能獲得額外 15% 容積。
💡 商機一：打造「全齡友善」的傳家宅（針對高齡住戶）
- 背景： 危老重建的屋主多半是長輩，他們最擔心「老了沒人顧」或「重建後住不習慣」。
- 策略： 利用 15% 獎勵設置**「社區日照中心」或「銀髮俱樂部」**。
- 利多訴求：「我們爭取這 15% 的獎勵，不是要把陌生人引進來，而是做『公托』或『日照中心』。以後您住樓上，孫子在樓下公托，或是有專人照顧長輩。這不只是新房子，更是把『養老規劃』一次做好的傳家寶。」
💡 商機二：以「公益」換「私利」的財務槓桿
- 背景： 15% 的容積獎勵價值極高，通常遠大於建設社福設施的成本。
- 策略： 這些多出來的容積，部分用於社福，剩餘的容積效益可以用來補貼建築成本，降低地主負擔，甚至實現「零出資」。
- 利多訴求：「這 15% 是政府送的大紅包，而且不受天花板限制！我們只要規劃一樓做社福設施，上面多蓋的坪數賣掉後，可以幫大家分攤好幾百萬的營造費。這就是『用政府的容積，幫我們蓋房子』。」
📊 輔導師必備：2026 巡迴講座「一張圖」戰略
在講座中，請輔導師使用這張邏輯圖來總結，引導住戶做出行動：
輔導師結語：
「各位鄰居，路徑 A 是被政府懲罰，路徑 C 是被政府獎勵。從 A 到 C，只差在我們願不願意**『團結』**。我們相信共好大聯盟的危老重建產業鏈，就是來協助大家走向路徑 C 的。」
