🏛️ 危老重建 2.0 政策重點整理
核心精神： 蘿蔔與棒子並進，目標是「危老常態化」與「杜絕紙片屋」。
1. 關鍵時間點（Time-line）
- 新舊制分水嶺： 預計以 2027年5月31日 為基準線。
- 修法進度： 預計兩週內報行政院，力拚在原落日條款期限（2027.05.31）前完成立法。
2. 【棒子】兩大限制（防止濫用與過度破碎）
政府意在引導基地整合，避免市容破碎及商業套利。
- 限制一：小基地獎勵縮水（拒絕紙片屋）
- 門檻： 重建計畫面積 未達 500 平方公尺（約 151.25 坪）者。
- 影響： 容積獎勵上限調降。
- 基準容積獎勵：由 1.3 倍 下修為 1.2 倍。
- 原建築容積獎勵：由 1.15 倍 下修為 1.1 倍。
- 限制二：限定住宅使用（落實居住正義）
- 門檻： 重建後合法建築物，住宅使用比例須達 1/2 以上。
- 目的： 封殺大型飯店、商辦大樓利用危老條例取得高額容積，卻無益於改善居住環境的現象。
3. 【蘿蔔】三大紅利（鼓勵整合與長久經營）
- 紅利一：取消落日，永久有效刪除原訂 2027 年的落日條款，讓危老重建成為常態性政策，減少市場的不確定性。
- 紅利二：擴大稅賦優惠（比照都更）
- 合建減稅： 採「協議合建」者，原所有權人與起造人（建商）辦理產權移轉時，土地增值稅與契稅減徵 40%。
- 延壽減稅： 針對「老屋延壽」（修繕不拆除），施工期間及完工後 2 年內，地價稅及房屋稅減徵 50%。
- 紅利三：新增社宅獎勵若基地面積達 500 平方公尺以上，且配合提供社會住宅或福利設施，可享最高 基準容積 15% 的額外獎勵。
📊 一張表看懂：危老 1.0 vs. 危老 2.0
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這個 2.0 版本完美確立了**「專業輔導師」**存在的必要性，您可以強調：
- 2026 是「小基地」的逃命波： 對於無法整合、基地小於 150 坪的案主，輔導師必須協助他們在 2027 年 5 月底前掛件，這是**「限時成交」**的最佳利器。
- 從「跑腿」升級為「整合師」：新法懲罰小基地，這意味著未來的市場主流是**「如何把基地湊到 500 平方公尺」**。這需要高超的溝通與鄰地整合技巧，正是本課程要傳授的核心價值。
- 稅務規劃是新藍海：新增的 40% 土增稅減免，非常吸引地主。輔導師若能學會試算「合建 vs. 自建」的稅務差異，將更容易取得屋主信任。
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