在台灣的20幾年人生中從沒租過房子，來到海外生活後才切身體會到每月定時繳房租的被追債感。從有買房的念頭、蒐集資訊、進行貸款預測、鼓起勇氣致電房仲、找房看房、修正計畫和標的區域，前前後後歷時近兩年，終於可以在蛇年結束前塵埃落定了。
法國買房八步驟
1.頭期款(apport)及初步自評貸款能力(capacité d'emprunt)
據說以前經濟好房市發達的時候，首付只要5%甚至零首付。現在沒這樣的光景了，首付門檻是10%，若想要貸款申請通過率高一點，20%比較保險。
影響貸款金額的兩大因素：房貸年限和財力收入。 法國房貸年限最長是25年，35歲以下的青年購屋族群，銀行大都會給予25年的還款期。財力收入，如果是領固定薪水的員工，這方面很好計算。每人每月的貸款負債率是33%，如果沒有其他貸款，這33%都可用於房貸。假設每月實領薪水*是2000歐，可能貸款到的金額會是(3000*0.33)*12月*25=19,800歐元。*注意是稅後實領薪水，一般總稅率約為25%。如果是高薪族群，稅前月薪4000以上的稅率會隨之增高。
2.篩選物件區域
知道能負擔的大概總額後，便可著手搜尋標的區域，視個人需求，看是想要在市中心的小套房，還是以距離換空間，買郊區獨棟；是想要買2~5年的新房，還是中古屋，還是買低價破爛房再依照自己的喜好裝修。
通常不動產平台都有價格查詢區，會顯示不同行政區 公寓、獨棟的價格區間，最實用的要屬由公共財政總局(Direction Générale des Finances Publiques)管理的時價登錄網站Demande de Valeurs Foncières。 DVF有其缺點，像是數據每半年才更新一次(每年四月、十月更新)，同一棟建築內的房屋數據會合併顯示，不過她的最大優點是資料非常詳實+細緻，能顯示每條街道上的房屋近五年內的售價資訊。
3.不定期上平台搜尋物件
基本上前兩個綜合交易平台就很夠用了，我曾經去大型不動產公司Century21和la forêt留檔案，但沒什麼用處。
👉為什麼沒用處？ 法國買房| 台法大不同，還在等著仲介通知你房源？ 出價從八折開始往上加？
4.聯絡仲介看房、向銀行取得貸款預估單 simulation de prêt immobilier
在網站上看到稍感興趣的物件就可以拿起手機聯繫仲介約看房了。
初步看房階段，重點不在屋子本身，而在於取得物件的詳細資訊：物件地址、建築物興建年代、房屋面積、是否採用中央共暖、能源等級等等資訊。以這些資訊向你的主要存款銀行諮詢可貸款金額並取得預估單。(非主要存款銀行也可，只是主要存款銀行內建你的歷史紀錄，對你會有比較高的信任與親切感，後續進度會比較順利一些)
等等，第一步不是就評估過了，怎麼這裡又要再一次？
第一步的預估只是很粗略的估算自身經濟能力，幫助自己從偌大的範圍中選取幾個能負擔的區域，到了第4步，就比較嚴謹了，儘管只是預估單，銀行也會要求填寫詳細的物件資訊(如下圖)，ex.物件所在行政區代碼、建築年代、是新屋舊屋、購買後有無翻新工程要進行、物件總價 etc.。因此若缺少第一步的粗略估算，直接進入銀行預估網頁，只會無所適從，填一填就填不下去，把網頁關掉繼續去找資料。
銀行貸款預估單在這一步可輕可重，遇上有經驗有耐心的房仲，他會細問你的財務資訊：首付準備了多少？現在工作合約是CDI還是CDD？每月稅後薪資多少？有無其他貸款？ 由此推估你的貸款能力，是否負擔得起該物件。
遇上沒耐心或者說比較嚴謹的房仲，直接一句話回絕你，先去向銀行進行貸款金額預估。不然若是你的能力負擔不起該物件，他接待你也是白搭。
5.出價 faire une offre
如果想和賣家討價還價，譬如總價24,900歐的房子，你想開價24,000歐，就透過仲介帶話給賣家，看賣家接不接受。賣家可能會接受，可能會反出價contre-offre 提出24,500歐的價格。雙方對價格達成共識後，買家下正式紙本offre給賣家，賣家一經接受便不得再帶人來看房，也不得再答應他人的出價。
法國有一條法規，如果買方完全沒議價，出的價格即是賣方開的標價，賣方不得拒絕出售。所以如果有個物件你一看到就很喜歡，各項條件都不錯又在你的預算內，不想被別人捷足先登的話，可以直接用標價下offre，一定可以買到喔。
6.找公證人，簽署初步買賣協議comprmis de vente，支付10%訂金
compromis de vente 還有個名字叫 avant-contrat(before-contract)，中文翻譯成"初步買賣協議"，以和最後一個步驟的“正式購屋合約”相對應，因此總給人一種comrpomis 的重要性低於正式購屋合約的感覺。然而實情正好相反，compromis de vente 是所有步驟中最重要的一步，簽下去後，買家有10天的冷靜期可以無條件撤銷協議並拿回訂金，過了這10天冷靜期，除非是後續申請貸款不順利，不然買家是無法反悔的，若是毀約得支付房屋總價20%的賠償金。
因此，compromis de vente 的簽署非常重要！一定要找位可靠的公證人，仔細講解合約的所有內容、修訂不合理或是不利於己的條款，千萬不要被房仲牽著走。
👉法國買房| 仲介一直催促簽署Compromis de vente，不快點簽是不是就錯失心儀的物件了？
7.找銀行或courtier申請房屋貸款 prêt immobilier
申請貸款需要準備的資料包括但不限於下列文件：身分證、居住證明、最近三年的報稅單、最近三個月的薪資單、最近三年的11月和12月薪資單、近三個月的支出明細等等。
如果你有份穩定的工作，銀行歡迎你，自己辦理就可以了，去各大銀行洽詢，從他們給的方案中選一個最優惠的。如果你是接案維生的自由職業者，courtier 房貸經紀人能運用他們的人脈和資源網替你爭取，費用約1000~1500歐不等，如果你的狀況屬於比較複雜的，費用則有可能是貸款額的1%。
審核過程需要大約一到兩個月。貸款下來後，把錢匯到公證人的帳戶，即可約時間簽正式買賣協議。
8.簽署正式買賣協議l'acte de vente/l'acte authentique
交付房屋鑰匙，在公證人見證下簽訂產權讓渡書，正式成為房屋持有人。由於產權讓渡還需要幾周的行政作業時間，因此會先給你一份attestation，作為拿到正式房屋所有權狀之前的暫時性證明文件。
