代書筆記：有人假冒你的名字辦過戶？民法 19 條 vs. 土地法 43 條的產權生死鬥

「游代書，如果有人偷我的證件權狀，不管是詐騙集團，還是身邊的熟人，假冒我的名字去賣房子，我是不是只能認賠？」

「一覺醒來，你的房子竟然變成別人的？這不是恐怖片，而是真實發生的『冒名過戶』詐騙！」

很多人以為身分證、權狀沒丟就沒事，但實務上最難防的往往是這兩類人：一種是詐騙集團，另一種則是讓你毫無防備的「家賊」。當你的「名字」被盜用去簽約，法律究竟是保護辛苦存錢買房的你，還是保護那個「付了錢卻不知情」的買方？

專業詐騙集團： 透過填個資免費領禮品、代領補助、或是前陣子里長免費幫阿嬤代辦權狀補發等手法，取得你的身分證影本或權狀，偽造得真假難辨，再找個長得像的人冒充你，去地政事務所辦理印鑑證明補發，轉手就把房子賣了或是跟高利貸公借款設定抵押權。
家賊難防： 最親近的家人偷拿你的印鑑章與權狀，假冒你的簽名去賣房賣土地、贈與、或貸款。因為是枕邊人或子女，你可能連防備心都沒有，等發現時，房子已經過戶完成。

當不法之徒（無論是詐騙集團還是家賊）假冒你的名字簽署契約，這就是侵犯了你的姓名權。

民法第 19 條： 「姓名權受侵害者，得請求法院除去其侵害，並得請求損害賠償。」

最麻煩的情況是：如果那個冒名的人，已經手腳飛快地把房子轉賣給了一個完全不知情的買方（丙）。這時，法律會面臨一個痛苦的選擇：

受害地主、屋主： 主張「姓名權被盜用」，要求還我房子（民法 19 條）。
善意第三人（新地主、新屋主）： 也就是所謂「不知情且無過失」的買方。會主張土地法第 43 條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」他相信地政機關的登記簿謄本，去認過產權才付錢買不動產，法律必須保障他。

誰會贏？

在台灣司法實務中，為了維護市場交易安全，「善意第三人」通常會勝訴。一旦房子過戶給了「善意第三人」，基於登記的絕對效力，你很可能無法追回房子。法律為了「交易安全」，有時不得不犧牲「真權利人」。你只能轉而向那個家賊或詐騙者求償（如果他們還沒跑掉或脫產的話）。

如果依照「土地法 43 條」無法跟善意第三人討回不動產，你的「姓名權」受損難道就自認倒霉？不，你還有兩條救濟路徑：

對加害人求償： 依據民法第 19 條後段，向詐騙者請求財產損失（房屋市價）及精神賠償（慰撫金）。
請求國家賠償： 依據土地法第 68 條，如果地政人員在審核身分時有明顯疏失（例如偽造證件破綻百出卻未發現），導致你因「登記虛偽」受損，可以請求地政機關賠償。

預防勝於治療，最好的防範是讓「善意第三人」根本沒有機會上場：

1. 雙重預警：稅籍與地籍異動即時通

稅籍異動通知：只要有人試圖申報您名下的不動產移轉，在報稅階段系統就會第一時間發送預警通知給您，這是阻斷詐騙的最前線。
地籍異動即時通：只要有人到地政機關送件過戶，手機會立刻收到簡訊。在登記尚未完成（善意第三人尚未取得權利）前，我們就能依 民法第 18 條 請求「防止侵害」，即刻攔截！

2. 專業把關：落實地政士「實質身分查核」

合法地政士在辦理案件時，會核對身分、權狀真偽與本人真意。如果交易相對人指定自己的代書，您也可以找熟識的代書協同辦理，雙代書多一道把關，就能把冒名者攔截在櫃檯前。

3. 嚴謹保管：個人資料、印鑑章與權狀

身分證影本別亂給，印鑑章與權狀更不要放在同一個保險箱。許多「家賊」能得逞，往往就是因為這三樣寶物被一次拿齊。