賺取「收入」是每一個人每天汲汲營營努力的目標,透過不同方式所獲得之收入,可分為主動收入及被動收入。上班族的薪水是主動收入;租金、現金股利、版稅等則是被動收入,而鋪設源源不絕的被動收入網絡,可說是許多的人夢想。
但該如何實踐這夢想呢?
貝克哈吉斯的「管道的故事」,兩位年輕人利用水桶運送水,其中一位認為單單利用水桶運送水,不但速度緩慢,更延緩賺取收入的時間,且日子久了身體不再年輕力壯,也將無法維持年輕時送水的速度,所以他利用空餘時間建設管道,最後管道完成了,不論睡覺、吃飯或渡假,山上的水都能通過管道源源不絕流近村莊,同時被動收入也源源不絕流入。
上述故事也是我們最終將面臨的情況,年齡漸增,再也無法以勞力換取大量主動收入,但可憑藉「時間」,所建立起的「被動收入管道系統」達成我們的夢想。
但建立「管道系統」前,我們要先釐清現金流、價格、價值,三者關係。一般大眾的觀念大多都是:先價格、後價值,才現金流,往往見到資產(股票)價格下跌,即見獵心喜大量買進,並且不停預測該資產(股票)將來的價格。但專業投資者卻是先著眼於資產的現金流、後價值、再價格。例如在挑選好的店面,首要重點非在於它的價格,而是如何有效強化該店面資產。店面體質佳,可有效提租金(現金流),提升該店鋪之價值,進而店鋪價格自然會提升。
但這樣僅是鋪完一條水管,該如何建立一個水管網絡呢? 這就要透過產融結合。剛剛提到店鋪價格提升了,便可透過銀行融資,將資產增值部份具現化為現金流/新資本,再投資買入其他資產,然後再重複以上動作,擴大水管網絡。
俗話說得好,萬事起頭難。鋪設第一條水管,總是會比較辛苦,但透過一根棍子、一個支點、力點和重點的「槓桿」工具,並搭配時間產生的「複利」助燃下,打造管道系統將事半功倍。但在運用「槓桿」工具前,必須先確認三件事:
1. 利差要有一定的空間 2. 利差要有穩定性和可持續性
3. 資產價格具有良好穩定性。 具備這三條件,使用槓桿才有意義。槓桿是利用不屬於自己的資金(如借貸的資金)去做投資,使資本增加。本書提及不動投資信託(REITS)和債券(Bond),作者以槓桿買入債券以賺取更多現金流,並把現金流再投資買入不做槓桿的REITS,令投資組合的現金流被動收入更可持續。
槓桿是一面放大鏡,放大回報的同時也放大的風險。在使用「槓桿」工具獲取更多現金流的過程,亦是學著丟掉這工具。看起來很玄妙,但「財務自由」的宗旨即是不在於被動收入的多寡,而是創造被動收入的可持續性和增長力。讓我們一起建造持續、源源不斷的被動收入管道吧!
(本文為專欄合作夥伴涂詠婷小姐撰寫)