房貸越早還完越好嗎？

• 房價：1500萬
• 頭期款：300萬
• 利率：1.65%
• 貸款：1200萬

    1. 還少

    2. 拉長

    3. 沒負擔

錢

通膨讓存款會貶值，債務同樣也會貶值

常常聽到1000元，過30年後價值可能只剩下500元，所以要大家有機會多投資，這觀點大家多少會認同，以前一碗乾麵25元，現在幾乎要4，50元才吃的到，因此大家想多學投資的其中一個原因就是害怕自己以後的錢變小，相對就變少，但是從沒有想過其實 “債務” 跟 “保險” 也會被通膨影響，例如房貸30年本息攤還，每個月還13000，過十年後，並不會因為通膨就調整成還15000，而是繼續每個月還13000，，但是還款的價值卻已經小於13000了，這很神奇吧，用通膨的概念來看的話這現象很好玩。

記住！相同數目的錢放越久，實際價值就越小

上圖是我經通膨訂在2%後，對總還款金額的實際價值進行調整前後的比較圖，發現假如把通膨2%考量進去！居然貸款10年,20年,30年的總還款值沒差多少，反而貸款的越久，總還款價值越低，這就是資本主義不會跟你說的秘密！

表面上越早還完利息錢省下越多，實際上你付出的價值居然比30年還款的人還多。

    窮人之所以無法翻身，

    就是忙著把錢還光，

    用力把錢花光

假如認同我的理財觀點的話，那些建議要優先及早還債務跟買保險，讓自己無後顧之憂的人，他們講的話聽一聽就好，因為他們可能連自己為什麼要這樣做都不清楚。

機會成本

身上沒有錢怎麼辦

當你急需用錢的時候，能幫到你的絕不是”保險” 或是 “房屋”，而是短期可動用資金，簡稱”存款”，我們在考量貸款的金額時，往往都只會考量錢夠不夠付貸款，卻很少有人會想到假如大部分的錢都付貸款，如果急需用到錢又或是看到好的投資標的的時候身上沒錢怎麼辦？在去借嗎？

在我的理財觀點理，考量貸款金額時，機會成本是必須考慮進去的一個重要因素，因此當還款金額已經把你的每個月存款現金流吃掉大部分，而存款現金流又佔總存款一席地位的時候，這種情況是絕對不允許出現的。

身上沒有錢的時候，往往發生這兩種機會成本（通膨紅利以及突然要用錢）是我們無法掌控，甚至會導致我們一連串的決策錯誤。

#錯失通膨紅利

把機會成本轉化成數字探討，大家就更能體會考量機會成本的重要。 舉個例子，小B 他想要買一間房子，而房子貸款資訊如下

• 房價：1500萬
• 頭期款：300萬
• 利率：1.75%
• 貸款：1200萬
• 貸款時限：10年/20年/30年

小B是有能力在10年內付清貸款的人，但是他也在苦惱到底要貸幾年才好，我們就來替小B把這三種不同貸款年限的狀況以及機會成本都列出來看看囉

上圖為小B選擇不同年限貸款，多餘的錢就把它存下來的狀況，可以發現如果小B選擇貸款30年的話，他將本來應該10年貸款要繳清的錢改成先繳30年貸款，其餘的皆存下來，在20年內他所存到的錢，比其他貸款年限還多很多，其他年限要勝過30年貸款的存款，都已經是20年後的事了，更詳細的點應該第27年才有辦法存贏30年的貸款。但是因為時間拉太久了，後面存到的錢意義並不大。利用30年貸款，前20年的存款效率居然比其餘兩種方案還高，這就已經夠震驚了。如果有人說第25年之後就存款就會比貸款30年還多了，那我們仔細想想，你還貸款還的這麼累，只為了在第27年後的存款比別人多？這不是很莫名其妙嗎？

資本主義比的是看誰把錢放在身上比較久，比誰的錢週轉的速度快

我們在把通膨的因素考慮進存款，假設通膨條件為1.75%

只比存款可能還不會怎麼在意，那我們在把投資報酬率算進去。

小B理財更進化了，他不只會把多餘的錢拿去存款。還會全部都放進大盤指數型ETF，這真的很聰明，0050台灣五十ETF的年化報酬率約4%～7%，我們就假設小B倒楣剛好都是4%的投資報酬，那我們來看看結果會如何

這圖所要表達的意思很棒，直接點出當我們有能力找到一個年化報酬率4%的商品時，貸款真的不要急著還光，因為第一個十年的存款真的很重要，看看黃色所代表十年內就把貸款還光的選項，縱使從第11年開始存款的金額幾乎是30年貸款的兩倍，但是有十年存款的差距，失去了用錢滾錢滾十年的機會，從此以後資產的價值就在也趕不上了。

這就是為什麼我們無論是理財，理債或是投資都一定要把機會成本這點因素考量進去做決定。

    早點讓自己身上有錢，遠比快點把債還光重要
    
    理債是要整理債務，而不是把債還光

上面的圖表還未討論到資產受到通膨影響，接下來討論考慮通膨對資產的影響，通膨對債務跟資產的影響是不同的觀點所以我們要考量的方式是不一樣的。

接下來我們來檢視把通膨的因素考量進去之後會呈現什麼樣的狀況

上圖已經說明了通膨的因素考量進去後，就存款而言，在二十年內，利用貸款三十年與其他方案的每月應繳差距所存到的錢的價值還是優於其他兩種方案，假如在把存款又全部放進ETF投資的話，貸款三十年的投資價值更是優於其他兩種狀況，甚至經過了三十年，其他兩種方案的投資加值還是無法迎頭趕上。

越早將存款拿去投資大盤指數型ETF就越能越早享受通膨紅利

#突然需要用錢的時候

有個疑問，房子不是也會隨著通膨增殖嗎？將大部分的錢丟進房子，不也是享受通膨紅利嗎？當然是…但是他有生命曲線，這邊就先不說明，我們要看另外一面就是大眾一般的想法，房子就是投資，房貸等於存款，好吧就這樣認定，過了二十年後很幸運的什麼事情都沒發生，我們得到了什麼東西？

1. 一棟繳完貸款的房子
2. 存款為0的帳戶！
3. 未來不用付房貸的日子 …
4. 準備換下一間房子…

上述三個繳完房貸後的現實，我想我只有第一點高興一些，其他兩點，一點也高興不起來，因為存款過了20年後還是0。這代表我之前跟之後都不能發生什麼事，而當我急需要使用一大筆錢，我唯一的辦法就是從房子增貸出來，付高一點的利息3%-5%!這不是很莫名其妙嗎，這本來就是我的錢，為什麼拿出來還要付利息，而且還不能借總額！

    自己的錢在自己身上，我們有"擁有權"，
    
    但是你的錢放在別人身上，就只剩下"使用權"

房貸是一筆大筆的金額，一般人越早還完貸款，相對越晚擁有存款，我們要把傳統的觀念，擁有房子，就等於有錢觀念加以修正，因為房子要賣的掉，才有資金進帳，在我們存款不多的狀況下，使勁吃奶的力氣將貸款還清，除非本身小有存款，不然中間這段空窗期所承擔的風險對我們而言實在是太高了。

結論

在理財的觀念下，只要利率不高，還清房貸並不是一件明智的抉擇，因為既然是用理財的觀點討論，”通膨“ 以及 ”機會“ 成本勢必要考慮進去，所以當你準備買下人生的第一間房子時，將貸款拉到30年，並想辦法多存一點錢，過幾年後一定能體驗到有錢的感覺真好。

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