JD漫談房地產的選擇與房仲交涉術（上）

說到房地產，大家都知道有很多不同的選擇，舉凡 商用不動產，如辦公室等。 自住不動產，如透天、大樓、公寓、套房等。

JD在一開始想買房地產的時候，是以想當房東為出發點，進一步找尋合適的物件。 只是說只有一百萬，可以先問問看自己以下的問題？ 一、若以皆能順利貸款8成的狀況來評估的話，100萬為頭期款，則能買到500萬左右的房子。 二、每個月所收的房租，是否可以攤還房貸本息。 三、租客是想要以3人（含以上）的小家庭為主？還是個人（單身或有伴侶）為主？ 四、物件是否需要修繕？或購置家具家電呢？ 五、出租是想透過仲介？還是可以自己來呢？ 六、物件所在地理位置為何？是否有商圈、或交通便利、或學區、或工業區、或科學園區、或精密園區、或軟體園區等有利因素呢？ 七、物件的大樓管理委員會是否認真在管理呢？每年皆能有盈餘產生呢？ 八、物件的年份是否太老呢？ 九、物件的大樓屬性是家庭房型（3房2廳1衛以上）為主？還是套房為主呢？ 十、預計可以忍受多久時間回收所付出之成本呢？

大概羅列出以上的問題之後，JD後來以以上問題來分析，如下所示： 一、不將100萬全數當做頭期款，而是留六成的現金，當做緊急預備金。 二、當時每個月的房貸指數型利率只有0.96%左右，依銀行所公佈的一年期定存利率來滾動調整。若是貸款40萬，則可以買到約200萬的房子。每個月的本息會落在約3900多元左右。 三、套房相對比較單純，只要管理好該房客或他（她）的伴侶即可。 四、物件現況最好不用大修，基本的家具家電都有更好。 五、想自己來出租，省下仲介費。不過，此舉就需要自己帶看及刊登租屋廣告。 六、想以自己最熟悉的逢甲商圈為鎖定目標。（為什麼呢？容JD下次有記得，再分享） 七、這個問題就要請仲介幫忙了，一般來說，大社區的財源都會比較充足，但是需要維修保養的公設也會比較多一點，所以，算是相對的。 八、以10年上下的大樓物件為主。 九、大樓物件以混合式房型為主。 十、預計14年內回收所有已付租金為可接受之範圍。

最後，JD以大樓的套房來當做最終鎖定的方案。

好啦，說到這邊，文章也太長了，怕傷害到大家的眼睛，房仲交涉術就待下回分曉。