2022-01-19|閱讀時間 ‧ 約 5 分鐘

中古屋貸款前必須知道的事 1次比較民間/銀行中古屋貸款

    中古屋是什麼? 中古屋貸款前要知道的事

    一般市面所稱的中古屋,只要符合以下2種情形的其中一種,就能被認定為中古屋:房屋興建完工且已領取使用執照超過3年以上 房屋經過1次以上的轉手買賣 然而,中古屋與老屋的差別,起源於1999年,921大地震導致全台灣有5萬1千多棟房屋全倒、5萬3千棟房屋半倒。由於1999年前蓋的房子,建材普遍較不耐震,因此在921地震發生後,內政部營建署重新修訂《建築物耐震設計規範與解說》法規,針對各區域地形重新制定耐震係數,提高建築物的耐震安全標準。 所以照歷史來看,2000年後蓋新建的房屋,應該都能承受6級地震,這也是目房屋新舊的重要分水嶺。

    新古屋又是什麼? 跟中古屋有什麼不同?
    汽車有分中古車、新古車,那麼房子會有中、新古屋之分嗎?
    這個答案是沒有錯!由於中古屋的年限範圍較廣,為了更加細分2者差異,業界將屋齡「3-10年內沒有人住過的房屋」稱之為新古屋,而新古屋會存在的主因大致會有以下2種: 投資客買房正等好價格而尚未脫手 建商蓋太多房屋產生滯銷
    以上這2大原因造就了市場佔有一批品質接近新成屋,但價格相對便宜的 新古屋,再加上現今房屋公設比日漸升高,實際能使用的坪數新古屋又因此比新成屋多了一些優勢。
    以下貸先生整理了新成屋、新古屋、中古屋、老屋4種類型的差異,方便您一次比較認識各類型的貸款差異,接著看完房屋類型整理後,讓我們進入中古屋貸款管道總整理!

    房屋類型比一比 | 新成屋、新古屋、中古屋、老屋

    中古屋貸款管道有哪些?1次解析銀行中古屋貸款vs民間中古屋貸款比較

    中古屋貸款的管道除了常見的銀行之外,還有融資公司、代書2大民間貸款管道可以辦理。
    一般來說,銀行中古屋貸款利率會比民間貸款要低,但也因為銀行必須遵守金管會的法規限制,貸款審核條件也因此相當嚴格。
    相較之下,融資中古屋貸款、代書中古屋貸款的審核條件寬鬆許多,更容易成功過件外,核貸成數也會比銀行來的要高,因此也成了不少申貸人籌措大額資金的重要途徑!

    銀行中古屋貸款vs民間中古屋貸款

    銀行鑑價未必等於合約的買賣價
    銀行在放貸時,會考量房市波動風險,估價通常會較市場成交價保守,核算貸款金額,會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中,取其低者作為計算基準。
    中古屋申貸有一個常見的狀況,就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說,購買房屋的成交價是1,800萬元,原本預期貸到8成的金額是1,440萬元,但銀行卻只核貸1,296萬元,比期待少了144萬元,為什麼呢?這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有1,620萬元。
    在每家銀行的放款部門,對於其業務區域內皆有各種地段不動產的市價表,或過去的交易價格紀錄、區域仲介成交價格查詢單、附近法拍屋拍定資訊等。
    因此,銀行可以初步的根據這些資料,對照不動產謄本內容,再依據屋齡、不動產區段、房屋產品類型、周邊環境、交通等條件,扣除增值稅應繳的金額,而初步估算出該不動產的市價。如果銀行鑑價低於買賣契約價,就會發生核貸金額不足的問題。

    「鑑價」是什麼?
    鑑價係由融資者由專業鑑價人員對其財產進行價值的評定,針對其申貸所附相關之動產、不動產,乃至週邊資源、生活機能、運輸工具、商機價值、未來期望潛力、市場趨勢商譽等,進行專業調查與評鑑,是申請貸 款中重要的一環,對於融資的取得具相當程度的決定性作用。

    房屋「估價」與「鑑價」有何不同
    在進行不動產鑑價作業時,其做法上是用計算、比較、調整、修正的模式來處理,但此均屬估計價值的層次,也就是「估價」的階段,最後的「判斷價值」才是「鑑定」的層次,這也是「鑑價」和「估價」不同之處。
    購屋者如果擔心核貸金額不足,除了可以上實價登錄網了解區域行情之外,也能利用銀行的估價平台進行試算,或是直接請較常往來的銀行幫忙估價,都能避免貸款不足的狀況發生。

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