需要房屋貸款的時機，3個房屋借款關鍵條件

更新於 2022/02/24發佈於 2022/02/24閱讀時間約 8 分鐘

當有大筆資金需要周轉，信用貸款不敷使用，此時可以將名下房子抵押借款，房屋借款可以貸出一筆資金，善用房貸活化現金流，房屋借款適合名下有房屋的人，將房子當作抵押品，向銀行、融資公司、民間借貸公司辦理。房屋抵押借款可取得較低利率、較高額度、還款期限長的優點，在仍保有房子下可以再取得資金，你知道如何找到最適合自己的房屋借款方案嗎？

認識房屋借款（抵押貸款）

房屋抵押貸款就是拿名下的房子，抵押給金融機構或融資公司，以取得一筆資金，房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸都屬於房屋抵押貸款的一種，但不包含購屋貸款，因為房屋抵押貸款的前提是您的名下已經有房產。

當你有購車、整合負債（如信用卡債）、投資理財等需求，或正在籌措買第二間房的頭期款時，都可以透過房子抵押貸款來取得較大額的資金。但如果申請人沒有按時償還貸款本金和利息，金融機構就有權處分（拍賣）作為抵押品的房子。

房屋借款優點（抵押貸款）

取得較低的貸款利率
取得較多的資金
貸款年限較長
不用賣房也能取得資金

因為是有抵押的借貸，對銀行來說風險較低，因此會比無抵押的借貸（如個人信貸）有機會取得利率較低的貸款方案。房屋抵押貸款的利率，大約落在1.31% ~ 4%之間；信用貸款的利率則落在4% ~ 19%之間。

由於金管會有規定，債務人於全體金融機構的無擔保債務（包含信用卡、現金卡及信用貸款），不得超過月收入的22倍。因此，如果想取得較大額的資金，有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。房屋借款的貸款年限最長可到40年，有的還有寬限期，每期的還款壓力相對較小（信貸最長7年）。

如果臨時有資金或投資理財需求，不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金，藉由房屋借款，你也可以繼續住在你家，又同時取得一筆資金。

４個房屋借款流程

(1)準備文件

身份證及第二證件
土地及建物權狀
收入／財力證明（薪轉存摺、扣繳憑單等）

(2)提出申請

提出申請後，銀行會先對申請人的房子進行鑑價，並調閱申請人的聯徵信用報告，這也是為什麼前面告訴你不要一次送很多間銀行，因為每申請一次、銀行就調閱一次，這些都會在你的聯徵報告上留下紀錄。

例如：前三家銀行都已婉拒，其他的銀行，如果看到你被查詢的次數這麼多，貸款卻都沒有辦成，就會擔心你是否有什麼問題，就不會願意借給你。

(3)審核等待

銀行會依照申請人的信用狀況及房屋的狀況，來評估房屋抵押貸款的可貸額度及利率。除了會告知申請人審核是否有通過，額度及利率也會一併告知。

如果申請人對於審核結果不滿意，也可以請經辦業務，向銀行審核主管重新申覆或另找銀行重新評估。

(4)對保與房屋抵押權設定

如果申請人對於銀行核貸的貸款額度和利率沒有意見，就可以進行「簽約對保」，也就是銀行與申請人簽訂房屋借款合約，確保雙方的權益。合約簽完之後，再委由代書辦理抵押權設定程序。

※抵押權設定又分成「普通抵押權」和「最高限額抵押權」兩種，前者是只要抵押借款清償了，即使抵押權沒有塗銷也失去效力；後者則是設定抵押時，雙方先訂一個最高數額，以擔保未來可能繼續發生的債權。

也就是說，就算你房貸繳清了，銀行不會馬上發清償證明給你，需等到銀行確認完你的名下沒有其他欠款（卡債或其他貸款），才算完全清償。

(5)撥款入戶

完成上述流程之後，銀行就會撥款到指定的帳戶中，之後只要按時還款就好。

房屋借款管道

房屋借款管道有：銀行、融資公司、民間借貸公司，以下提供各管道提供房屋借款種類，與務必該注意的事項。

(1)銀行

可申請的房屋抵押貸款種類：

房屋抵押貸款
理財型房貸
房屋增貸
房屋轉增貸
二胎房貸

如果您的房子從來沒有辦過房屋貸款，可以跟銀行申請房屋融資貸款、或者理財型房貸（透支型房貸）；如果房子本身有貸款，您可以選擇向原銀行增貸，也可以向另一間銀行申請轉增貸、或二順位房貸。

不管是申請哪一種房屋貸款，通常銀行提供的利率會比較低，但是銀行的審核也非常嚴格，只要跟銀行貸款，銀行都會審核你的信用狀況、工作證明以及收支負債比，所以不是人人都可以辦。

如果你能找銀行借且額度也夠用，當然是最好！但是如果銀行不貸給你，你也還有其他選擇。

(2)融資公司

可申請的房屋抵押貸款種類：

二胎房貸
二胎房貸增貸
二胎房貸轉增貸

融資公司主要是針對無法從銀行取得資金的企業、個人提供消費性及商業性融資，如二胎房屋貸款、融資性租賃、應收帳款收買等服務。其中，融資公司又分為股票上市和非上市公司，前者需公開經會計師查核簽證或核閱的財務報告、營運情形及董監事變動情形，相對有保障，如中租、裕融、和潤。

(3)民間借貸

可申請的房屋抵押貸款種類：

房屋抵押借款
二胎房貸
二胎房貸增貸
二胎房貸轉增貸
三胎房貸

當鋪、地下錢莊、代書代辦都屬於民間借貸，基本上只要您有資金需求，即使房屋條件較差、或者房屋已申請過二胎貸款、甚至是名下沒有房產，都可以跟民間借款，通常他們是來者不拒，標榜秒速放款、隨來隨借，甚至會用「3分利」的低利率口號來攬客。民間貸款所用的「3分利」是指「月息」，而非一般銀行或融資公司貸款所用的「年息」，若是再乘上12個月，真正的年利率為36%，而且還款方式、收費方式都不公開透明，建議您審慎評估。

房屋借款額度及利率

目前有提供名為「房屋抵押貸款」方案的銀行，以及提供的額度和利率如下：

貸款管道貸款額度貸款利率貸款年限開辦費中國信託
（分期攤還）85%1.68%起20年6,500元中國信託
（隨借隨還）房屋鑑價80%2.30%起1年期，約定到期視情況自動展期6,500元渣打銀行房屋鑑價85%未提供未提供未提供合作金庫房屋鑑價80%1.53%起20年5,300元第一銀行未提供1.95%起未提供5,300元起兆豐銀行房屋鑑價80%1.35%起20年5,300元起

不管是向銀行申辦哪種貸款，銀行都會把申請人的財務狀況、信用狀況列入審核，並根據這些資料來決定申請人的可貸額度和貸款利率。

如果申請人有房子作擔保品的話，地段、房屋類型、屋況也都會影響額度和利率。甚至各銀行著重審核的項目不同，同一個申請人在不同銀行核貸的利率也會不同。（不過千萬別因此每間都送件）。

申請房屋借款條件

年齡
申請人的年齡最低需滿20歲，最高不超過65歲，且銀行還會限制「申請人的年齡」加上「貸款期限」不得超過70~75年。

※銀行貸放的條件，除了限制申請人的年齡，也會限制「貸款年限＋屋齡＜50」，如果申請人的年齡或房屋的屋齡較大，都會壓縮到還款期限。

信用狀況
只要是跟銀行貸款，銀行都會向聯徵中心調閱申請人的個人信用報告，並依據這份資料來判斷申請人未來的還款能力。

基本上申請人有欠款遲繳紀錄、使用信用卡循環利息、名下多筆負債（負債比太高）或聯徵次數太多，都可能導致審核不過，就算過了，額度和利率可能也不會太好。

擔保品
當你向銀行提出房屋抵押貸款的申請時，銀行會先針對你的房子進行估價，房子座落的區域地段、建築結構、房屋使用年限、格局及屋齡都會列入考量。

因為銀行需要考慮房屋的增值能力及轉手性，所以位在蛋黃區、附近無嫌惡設施、生活機能佳、格局方正的房子，在銀行眼中的價值也會比較高。當然有的時候也會發生，不同的銀行對於同一間房有不同的評價，可能是因為銀行看好的區域不同、或者是對於屋況的認定不一樣。

這些因素除了會影響銀行鑑價的結果，也會影響你能申請到的貸款成數和貸款利率。房子愈老，貸款成數愈低、房貸利率則愈高。

根據聯徵中心2020年的統計，屋齡12年以下的貸款成數約7成3、利率約在1.37 ~ 1.68%之間，屋齡21年以上的貸款成數則約7成1、利率約在1.79 ~ 1.58%之間，確實有些許差距。

屋齡平均鑑估值（千元）平均貸款成數平均貸款利率0–12年15,24573.301.47%12–21年12,23870.071.56%21–30年7,73171.431.62%30年以上10,23670.751.60%

房屋借款是就是用您的房屋跟銀行、融資公司、貸款公司來申辦抵押貸款的方式，藉此取得一筆資金的方式，不論要是投資、買車等都能用房子取得資金，房屋借款屬於抵押品貸款，透過房屋借款可以放大房屋價值，透過本文希望可以幫助你貸出最大值。

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