『地上權房屋』 ？『地上權房屋』種類及注意事項。

一、何謂『地上權房屋』？

1.『普通地上權』-民法832條規定，在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。

2.『地上權房屋』-

政府在2011年通過國有財產法修正案，禁止標售500坪以上國有土地。在市區/精華區大面積土地難尋的狀況下，建商可透過興建地上權住宅方式，販售給消費者。

簡單來說，「地上權房屋」就是只有建物(房屋)的使用權或所有權，無土地的所有權(屬於國家)。因此，每年需向政府為繳納地租。

此外，地上權是設有期限的，一般地上權期限約為50年，少數可到70年。

二、『地上權房屋』種類？

地上權房屋，依權利不同可分為，「可分割移轉地上權」與「不可分割移轉地上權」。

(A)「可分割移轉地上權」-建物所有權在消費者名下。

可取得建物(房屋)所有權狀，住戶可自行轉賣、轉租、轉用地上物。

此種建物購買時，銀行願意放貸的成數較高(約5-7成)。

(B)「不可分割移轉地上權」-建物所有權在建商名下。

無法取得建物(房屋)所有權狀，只能取得建物(房屋)使用權狀。

住戶要轉賣較困難很多。

**購買此種建物時﹐由於消費者無建物所有權狀。銀行無法直接

放貸給消費者，通常是建商向銀行貸款後再轉貸給購屋者，利率不但

比較高，日後也容易造成很多糾紛。

二、『地上權房屋』年限？

地上權房屋，其年限目前最多已上調至70年，但這個「年限」，是指由國家交地給建商開始算的，並不是從你購屋時開始算的。所以在購買時，使用年限剩下多少也是需要去考量的。

三、『地上權房屋』地租？

(1)財政部國有財產署規定-公開招標設定地上權案件：

1.存續期間：最長70年。

2.權利金：土地市價之3-7成計算。

3.地租：以土地申報地價年息1%-5%計算，分為

A：隨申報地價調整。

B：不隨申報地價調整。

地租低於依法應繳納之地價稅時，改按地價稅計收。

三、『地上權房屋』到期後，如何處理？

(1)財政部國有財產署規定：地上權消滅後地上建物之處理地上權建物所有權應無償移轉為國有，並無條件遷離。

(2)由於目前尚未發生地上權到期之情形，日後是否會修法有更寬鬆的規定也不一定。

四、『地上權房屋』需注意事項？

1.地上權住宅的價格一般較有屋有地的住宅便宜3成左右，但購買此種建案需注意其貸款成數及利率。一般地上權房屋貸款成數約5-7成左右，較一般成屋低。銀行放貸利率也較一般成屋高。

2.地上權房屋是有其使用年限的，在購買時要注意其剩餘使用年限。且後續轉手較一般房子難度高，在購買時要考慮清楚。

3.地上權房屋雖不用繳交地價稅，但要繳地租給政府，這部份也是每年必要之開支。

五、高雄『地上權房屋』