『地上權房屋』 ?『地上權房屋』種類及注意事項。

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『地上權房屋』 ?『地上權房屋』種類及注意事項。
一、何謂『地上權房屋』?
1.『普通地上權』-民法832條規定,在他人土地之上下有建築物或其他工作物為目的而使用其土地之權。
2.『地上權房屋』-
政府在2011年通過國有財產法修正案,禁止標售500坪以上國有土地。在市區/精華區大面積土地難尋的狀況下,建商可透過興建地上權住宅方式,販售給消費者。
簡單來說,「地上權房屋」就是只有建物(房屋)的使用權或所有權,無土地的所有權(屬於國家)。因此,每年需向政府為繳納地租。
此外,地上權是設有期限的,一般地上權期限約為50年,少數可到70年。
二、『地上權房屋』種類?
地上權房屋,依權利不同可分為,「可分割移轉地上權」與「不可分割移轉地上權」。
(A)「可分割移轉地上權」-建物所有權在消費者名下。
可取得建物(房屋)所有權狀,住戶可自行轉賣、轉租、轉用地上物。
此種建物購買時,銀行願意放貸的成數較高(約5-7成)。
(B)「不可分割移轉地上權」-建物所有權在建商名下。
無法取得建物(房屋)所有權狀,只能取得建物(房屋)使用權狀。
住戶要轉賣較困難很多。
**購買此種建物時﹐由於消費者無建物所有權狀。銀行無法直接
放貸給消費者,通常是建商向銀行貸款後再轉貸給購屋者,利率不但
比較高,日後也容易造成很多糾紛。
二、『地上權房屋』年限?
地上權房屋,其年限目前最多已上調至70年,但這個「年限」,是指由國家交地給建商開始算的,並不是從你購屋時開始算的。所以在購買時,使用年限剩下多少也是需要去考量的。
三、『地上權房屋』地租?
(1)財政部國有財產署規定-公開招標設定地上權案件:
1.存續期間:最長70年。
2.權利金:土地市價之3-7成計算。
3.地租:以土地申報地價年息1%-5%計算,分為
A:隨申報地價調整。
B:不隨申報地價調整。
地租低於依法應繳納之地價稅時,改按地價稅計收。
三、『地上權房屋』到期後,如何處理?
(1)財政部國有財產署規定:地上權消滅後地上建物之處理地上權建物所有權應無償移轉為國有,並無條件遷離。
(2)由於目前尚未發生地上權到期之情形,日後是否會修法有更寬鬆的規定也不一定。
四、『地上權房屋』需注意事項?
1.地上權住宅的價格一般較有屋有地的住宅便宜3成左右,但購買此種建案需注意其貸款成數及利率。一般地上權房屋貸款成數約5-7成左右,較一般成屋低。銀行放貸利率也較一般成屋高。
2.地上權房屋是有其使用年限的,在購買時要注意其剩餘使用年限。且後續轉手較一般房子難度高,在購買時要考慮清楚。
3.地上權房屋雖不用繳交地價稅,但要繳地租給政府,這部份也是每年必要之開支。
五、高雄『地上權房屋』
(圖取自-國揚時代)
(圖取自-河堤世界)
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