【買房必看】銀行估價｜2大房貸陷阱務必留意！@八年級夫妻

現今社會要現金買房，完全不貸款應該很難吧！Σ( ° △ °|||)

如果有的話…容我先叫聲乾爹！ヾ(*´∇`)ﾉ

很多人買房最後一個流程，就是房貸！

但我們剛好相反過來，會大致上先問好房貸的條件才敢買。甚至是我們下斡旋之前，就會先請銀行估價。

當然還會根據附近行情、社區管理、物件優劣勢再綜合加總評估。但至少先請銀行估價，我們心裡也會有個底，才不會因為喜歡這間房子，而一直沒底線的加價。

很多人是斡旋下了，也談到了雙方的價格，都要交屋了才擔心房貸的問題。簽約了但估不到買賣的價格，那差額就是要再多拿出錢來補頭期款，如果自備款非常充裕倒還好，但如果離交屋時間已近才發現這件事情，而手邊現金沒準備那麼多，就真的麻煩了……。

因為我們夫妻都在金融領域工作，會接觸較多的銀行，稍微分享一下條件。條件除了和自身信用及工作有關，房貸和一般貸款不一樣的是，它是屬「有擔保貸款」，所以跟【地段】有很大的關係。

★建議房子找15坪以上

富邦最高可以8+1成（工程款）

兆豐最高可以85成 利率1.56% 30年 但要買保險

遠東最高可以85成 利率1.62% 30年 手續費$2000

剩下銀行8成以上都很容易

如果是熱門地段（比如捷運500m內）

★12坪以上

上海商銀（看分行）有機會8成以上，有的分行年收要200萬以上才能做，12坪以下很難做，不是不行要有技巧。

※各家銀行貸款條件，每年會有所不同，金管會的政策也會有影響，此為我們買房當年109年末的條件，僅供參考。

一、你和銀行認知的房貸差異？

如果你今天買了一間1200萬的房子，銀行說可以貸款8成給你，不代表他能讓你貸款1200萬*0.8=960萬，如果銀行對於這間房子估價只有1000萬，他能借你的錢只有800萬！

房貸是用「銀行估價」的金額計算，和你的成交價沒有關係，這也是很多人會誤會的。就算銀行貸款8成給你，但是「1000萬的8成」=800萬，也就是你以為的自備款可能200多萬，但實際上是1200萬-(1000萬*0.8)=400萬。

400萬！才是你要付出去的頭期款！

當然房價短時間上漲速度太快，銀行估價會有估不到的問題。但也因此檢視，是否現在房價真的過高，而正在追高？可以自行評估。

二、貸款成數陷阱

各家銀行房貸「成數」和財力有些許影響，但因為是「有擔保貸款」所以不至於落差太大。

因我們夫妻都是從事金融行業，所以對銀行當年度的貸款相關資訊，大概都有所了解，哪些銀行能做8成、哪些銀行能做85成，業務性質工作收入認列方式，哪些銀行會打折？打5折還是7折？

有些人就會疑惑，為什麼我的收入也不至於太差，也不是一定要貸款85成或9成，為什麼一般合理的8成都貸不到？那或許是你遇到了不老實的仲介！

舉例：

當時仲介想叫我們出價1200萬，銀行估1000萬，此銀行能貸款85成=850萬。和仲介表明1200萬沒辦法，超出實價行情太多，且銀行也估不到。仲介說可以，你出1200萬這個價格很便宜，說他問的銀行可以估得到！但只能貸款約7成，（850萬除以1200萬=0.7）。後來詢問之下才得知，他和我們問的是同一家銀行，那這個銀行能做85成我早就知道了，但他卻說只能貸7成…

原因是什麼？因為房仲為了不讓你覺得買貴，才會「換句話說」！

雖然結果是只能貸款850萬沒錯，但不代表銀行只能貸給你7成，而是你買的價格，銀行估不到！

所以我都會問清楚，是貸不到這個成數？還是價格估不到？

這完全是兩件不一樣的事！

結論：

要先釐清你認知的房貸和銀行認知的房貸差異，才能拆解房仲的話術，哪些是真的？哪些是假的？還是要學會自己判斷。

如果房貸這關能事先處理好，那後續包括交屋的流程也會比較順利。畢竟從找房、看房、談價議價，好不容易來到了最後的流程，如果因認知差異弄得雙方都不愉快，甚至是造成違約的問題，就真的太不划算了！

最後一樣祝大家順心如意！買房順利！