【買房必看】銀行估價|2大房貸陷阱務必留意!@八年級夫妻

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現今社會要現金買房,完全不貸款應該很難吧!Σ( ° △ °|||)

如果有的話…容我先叫聲乾爹!ヾ(*´∇`)ノ

很多人買房最後一個流程,就是房貸!

但我們剛好相反過來,會大致上先問好房貸的條件才敢買。甚至是我們下斡旋之前,就會先請銀行估價

當然還會根據附近行情、社區管理、物件優劣勢再綜合加總評估。但至少先請銀行估價,我們心裡也會有個底,才不會因為喜歡這間房子,而一直沒底線的加價。

很多人是斡旋下了,也談到了雙方的價格,都要交屋了才擔心房貸的問題。簽約了但估不到買賣的價格,那差額就是要再多拿出錢來補頭期款,如果自備款非常充裕倒還好,但如果離交屋時間已近才發現這件事情,而手邊現金沒準備那麼多,就真的麻煩了……。

因為我們夫妻都在金融領域工作,會接觸較多的銀行,稍微分享一下條件。條件除了和自身信用及工作有關,房貸和一般貸款不一樣的是,它是屬「有擔保貸款」,所以跟【地段】有很大的關係。

★建議房子找15坪以上

富邦最高可以8+1成(工程款)

兆豐最高可以85成 利率1.56% 30年 但要買保險

遠東最高可以85成 利率1.62% 30年 手續費$2000

剩下銀行8成以上都很容易

如果是熱門地段(比如捷運500m內)

★12坪以上

上海商銀(看分行)有機會8成以上,有的分行年收要200萬以上才能做,12坪以下很難做,不是不行要有技巧。

※各家銀行貸款條件,每年會有所不同,金管會的政策也會有影響,此為我們買房當年109年末的條件,僅供參考。

一、你和銀行認知的房貸差異?

如果你今天買了一間1200萬的房子,銀行說可以貸款8成給你,不代表他能讓你貸款1200萬*0.8=960萬,如果銀行對於這間房子估價只有1000萬,他能借你的錢只有800萬!

房貸是用「銀行估價」的金額計算,和你的成交價沒有關係,這也是很多人會誤會的。就算銀行貸款8成給你,但是「1000萬的8成」=800萬,也就是你以為的自備款可能200多萬,但實際上是1200萬-(1000萬*0.8)=400萬。

400萬!才是你要付出去的頭期款!

當然房價短時間上漲速度太快,銀行估價會有估不到的問題。但也因此檢視,是否現在房價真的過高,而正在追高?可以自行評估。

二、貸款成數陷阱

各家銀行房貸「成數」和財力有些許影響,但因為是「有擔保貸款」所以不至於落差太大。

因我們夫妻都是從事金融行業,所以對銀行當年度的貸款相關資訊,大概都有所了解,哪些銀行能做8成、哪些銀行能做85成,業務性質工作收入認列方式,哪些銀行會打折?打5折還是7折?

有些人就會疑惑,為什麼我的收入也不至於太差,也不是一定要貸款85成或9成,為什麼一般合理的8成都貸不到?那或許是你遇到了不老實的仲介!

舉例:

當時仲介想叫我們出價1200萬,銀行估1000萬,此銀行能貸款85成=850萬。和仲介表明1200萬沒辦法,超出實價行情太多,且銀行也估不到。仲介說可以,你出1200萬這個價格很便宜,說他問的銀行可以估得到!但只能貸款約7成,(850萬除以1200萬=0.7)。後來詢問之下才得知,他和我們問的是同一家銀行,那這個銀行能做85成我早就知道了,但他卻說只能貸7成…

原因是什麼?因為房仲為了不讓你覺得買貴,才會「換句話說」!

雖然結果是只能貸款850萬沒錯,但不代表銀行只能貸給你7成,而是你買的價格,銀行估不到!

所以我都會問清楚,是貸不到這個成數?還是價格估不到?

這完全是兩件不一樣的事!

結論:

要先釐清你認知的房貸和銀行認知的房貸差異,才能拆解房仲的話術,哪些是真的?哪些是假的?還是要學會自己判斷。

如果房貸這關能事先處理好,那後續包括交屋的流程也會比較順利。畢竟從找房、看房、談價議價,好不容易來到了最後的流程,如果因認知差異弄得雙方都不愉快,甚至是造成違約的問題,就真的太不划算了!

最後一樣祝大家順心如意!買房順利!

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