~小林的房屋筆記~買賣土地前必知，搞懂土地權狀怎麼看！

常見的３種權狀說明：

【土地權狀】

• 權利範圍：表示為所有權人所持分的土地面積。
• 地目標示要確認：留意地目標示大多為「建」，如果是標示為「道」，就要特別留意應該是被規劃為道路預定地，未來很有可能會被政府徵收改建為道路使用。
• 所有權人與屋主身份之確認：要確認登記的所有權人跟屋主身份資訊是否一致？如為代理需要確認、相關代理文件跟身份是否合乎流程
• 座落土地權狀的筆數確認：依規定建物座落地段的土地有幾筆，應該相對應筆數的土地權狀數量。

【建物權狀】

• 面積單位記得換算：記載資料面積單位為平方公尺，要換算成常用單位坪數計算，要乘以0.3025即為坪數單位。
• 常見不同面積項目說明： 總面積：主建物的面積，也等於「室內面積」，包含了客/餐廳、臥室、衛浴等 附屬建物：與主建物相連且屋主專屬專用的設施，例如陽台、雨遮、露台等。 共有部分：指的是公共設施的面積，包含所有大樓住戶共用的公共設施面積都屬於本範圍，例如迎賓大廳、健身中心、電梯、樓梯間等。

＊某些大樓公設有包含車位，會記載在建物權狀的共有部分，並清楚標示停車位編號，車位會獨立計價標示，不列入整體建物面積之內。

【停車位權狀】

• 增設停車位：建商自行增設之停車位，本類停車位之產權登記得以「獨立產權」或「公共設施」等方式登記，若為「獨立產權」權狀則所有權人可以獨立出售。
• 法定停車位：大樓據法規依照總樓地板面積，必須設置之停車位面積，因此法定停車位須登記為公共設施，由於無獨立產權權狀，因此不得與建築分開買賣。所意屋主若想出售車位，買賣對象房屋與車位須一併出售或是限定同棟大樓住戶。
• 獎勵停車位：政府為鼓勵建商增設停車位提供社會大眾使用因此提供其較高之容積獎勵，本類停車位具獨立登記產權因此可獨立買賣。

沒有土地所有權，只有使用權利怎麼辦？

那許多有房屋或土地買賣規劃的人，也經常會聽到有一種是沒有土地所有權，只有使用權利，這類型的通常又被稱作「地上權」，若從民法的層面來解釋：「地上權是不動產權的一種，而區分地上權者，表示以在他人土地上下之一定空間範圍內設定之地上權」的意思。

地上權住宅目前在現行市場上的地上權住宅大多為政府釋出的國有土地，土地產權屬於國家，建物產權的部份則屬於建商，因此地上權住宅會有「使用時效的限制」，而使用時效依不同建案有所差異、大多落在50~70年左右。

優點：

• 有機會以優惠較多價格入住蛋黃地段
• 租金與一般住宅行情相近
• 對於購屋族資產配置更具有彈性空間
• 價格優勢：比一般住宅便宜2~4成
• 不用繳交地價稅、未來轉手時不必課徵土地增值稅

缺點：

• 轉手移轉價值低
• 貸款條件差，貸款利率高、成數低，自備款需提高
• 繳交地租採浮動利率
• 使用期限有一定年限，到期後需被拆屋歸還土地
• 沒有土地所有權，跟華人一般的「有土斯有財」投資觀念相差甚遠

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