土地人常用的酷工具（1）
「就算資料都是公開的，但因為根本不知道要看甚麼，所以無從查起。」
最近都市更新、危老重建越來越多，除了上門詢問的土地開發人員，鄰里之間也可能主動找建商、規劃公司或建築師事務所諮詢。「重建之後可以分回多少？」幾乎是每個人最關心的事情。
建商怎麼知道我家的資訊？政府圖資公開網站
這幾年各縣市政府透過網站把各種圖資開放給民眾使用，而且越做越好，建設公司在做開發評估時，也經常以這些網站資料作為參考依據。以台北市為例，列出個人常用圖台top 3：
- 好用網站一：台北地理資訊e點通
地理資訊e點通是我最喜歡用的網站，左邊可以開啟圖台功能，透過調整圖層透明度可以疊圖，基本、重要的圖資都有收錄，點選「印表機圖示」可以選擇比例尺後出圖，對於AI、PS或其他繪圖軟體苦手可說是一大福音。
- 好用網站二：台北地政雲
跟地理資訊e點通相比，台北地政雲網站提供更多的「地政」資訊，資訊的更新速度似乎也比e點通快。
- 透過左邊欄位，可以輸入地號、建號或門牌來搜尋，網站會在圖上標明位置外，左方會顯示：地號、使用分區、公告地價（元／平方公尺）、公告現值（元／平方公尺）面積、土地權屬情形、地上建物門牌、使用執照、建築執照資訊
- 台北地政雲同樣也有「疊圖」功能。不過幾次使用下來，我覺得不如e點通好用，一方面是圖資面相不太一樣，另一方面是地政雲的圖層透明度比較難調整；此外，由於我習慣透過多平台確認資訊正確性，曾有台北地政雲的地籍圖（也就是地號）似乎更新比較快（比較和登記簿同步）的經驗。
歷史圖資展示系統我經常用來做「新舊比較」，透過開啟不同時期的圖，一左一右讓每個人都可以輕鬆對照。
由於有些房子比空間規劃制度（區域計畫/法、建照使照申請）更早蓋好，可能民國40幾年就存在至今，這種合法卻沒有使用執照的房子，為了避免「因無法證明為合法，不能做行政申請」的情況。我會先用這個網站初步確認後，再跟相關單位申請正式航照圖，航照圖可以表達「房子一直都在的事實」，並且作為有些程序的申請文件之一。
（航照圖一張要百元，有時透過網站可以幫我省幾個便當。）
想跟建商一樣思考？一起試著看懂3張圖
我們跟建商相處就像打樸克牌：所有權人的牌，就是自己手中持有的不動產，不同特性就是不同花色。其實，都更只是再開發的方法之一，就連一般的買賣，如果能知道自己財產的潛在價值，才是真正進入討價還價擂台的第一步！
這些特性通通躲在網路圖資中。我認為「土地使用分區圖」、「地形圖」、「建物套繪圖」是絕對需要認識的。
- 土地使用分區圖
- 使用分區圖能讓我們知道土地是哪種分區。我們知道分區，就可以去查各縣市的土地使用分區管制規則，各分區土地對應到的建蔽率、容積率、使用限制。
- 不同使用分區會有不同的使用限制，比方說：如果在住三的一樓，可不可以做餐飲業、零售業？住二、住一可以嗎？大家可以試著查查看。
- 建蔽率、容積率決定一棟建築物原則上可以蓋多高、多胖，對於建商來說，容積率是計算出「有多少面積（通常稱坪or平方公尺）可以賣」的基礎。因此，容積率也是決定這塊餅有多大的關鍵之一。
- 地形圖
地形圖可以讓你知道自己家周邊的道路寬度，而道路寬度有時會影響現有容積率能不能提高，舉例說明，如果臨路寬度很寬，有些道路兩側往基地內推30M的範圍，容積率就有可能比較高，比方說住三容積率原則上是225%，但30M內有些可以允許蓋到300%。
（細節規定請參見各地方政府的都市計畫書圖）
- 建物套繪圖+使用執照
- 透過建築物的高度，可以推測有沒有增建違章，或者是原容積(真的蓋出來而且是合法的容積)>法定容積的情況
- 點建築物後會顯示「建物執照、使用執照」。原則上有使用執照才是合法建築物
--當然也有例外。如果建築物早於土地登記制度就出現（比方說從日治時代就蓋好到現在的老老屋），可能就沒有辦建物登記，也沒有使照、建照。
--補充說明：由於建築工程往往會對基地附近的土地產生影響（看看最近的新聞就知道鄰損的嚴重性）「建照執照」、「使用執照」就是政府為了管控建築物生命週期有沒有好好處理的工具之一。
結尾
- 各縣市可能都有自己的圖資網站，可以用類似的網站名稱+縣市去找找看。以上公開圖資雖然準確度高，但最終還是要以跟政府申請的資料才是正版喔。
- 都更涉及的專業太多，從土地開發、地政、建築、工程的硬知識，到遊說、處理行政程序等等的軟實力，需要眾多合作才能成就一個案例。作為民眾，我們很難同時認識這麼多專業領域的人，專業知識所堆砌地術語或公式也無法一望而知，但知道越多、越有和對方合作/談判的空間，所以除了多聽、多看、多思考之外，也需要建立自己心中的價值準則！
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