土地人常用的酷工具(1)

2021/12/02閱讀時間約 5 分鐘
「就算資料都是公開的,但因為根本不知道要看甚麼,所以無從查起。」
最近都市更新、危老重建越來越多,除了上門詢問的土地開發人員,鄰里之間也可能主動找建商、規劃公司或建築師事務所諮詢。「重建之後可以分回多少?」幾乎是每個人最關心的事情。

建商怎麼知道我家的資訊?政府圖資公開網站

這幾年各縣市政府透過網站把各種圖資開放給民眾使用,而且越做越好,建設公司在做開發評估時,也經常以這些網站資料作為參考依據。以台北市為例,列出個人常用圖台top 3:
地理資訊e點通是我最喜歡用的網站,左邊可以開啟圖台功能,透過調整圖層透明度可以疊圖,基本、重要的圖資都有收錄,點選「印表機圖示」可以選擇比例尺後出圖,對於AI、PS或其他繪圖軟體苦手可說是一大福音。
跟地理資訊e點通相比,台北地政雲網站提供更多的「地政」資訊,資訊的更新速度似乎也比e點通快。
  1. 透過左邊欄位,可以輸入地號、建號或門牌來搜尋,網站會在圖上標明位置外,左方會顯示:地號、使用分區、公告地價(元/平方公尺)、公告現值(元/平方公尺)面積、土地權屬情形、地上建物門牌、使用執照、建築執照資訊
  2. 台北地政雲同樣也有「疊圖」功能。不過幾次使用下來,我覺得不如e點通好用,一方面是圖資面相不太一樣,另一方面是地政雲的圖層透明度比較難調整;此外,由於我習慣透過多平台確認資訊正確性,曾有台北地政雲的地籍圖(也就是地號)似乎更新比較快(比較和登記簿同步)的經驗。
截圖自 台北市歷史圖資展示系統
歷史圖資展示系統我經常用來做「新舊比較」,透過開啟不同時期的圖,一左一右讓每個人都可以輕鬆對照。
由於有些房子比空間規劃制度(區域計畫/法、建照使照申請)更早蓋好,可能民國40幾年就存在至今,這種合法卻沒有使用執照的房子,為了避免「因無法證明為合法,不能做行政申請」的情況。我會先用這個網站初步確認後,再跟相關單位申請正式航照圖,航照圖可以表達「房子一直都在的事實」,並且作為有些程序的申請文件之一。
(航照圖一張要百元,有時透過網站可以幫我省幾個便當。)

想跟建商一樣思考?一起試著看懂3張圖

我們跟建商相處就像打樸克牌:所有權人的牌,就是自己手中持有的不動產,不同特性就是不同花色。其實,都更只是再開發的方法之一,就連一般的買賣,如果能知道自己財產的潛在價值,才是真正進入討價還價擂台的第一步!
這些特性通通躲在網路圖資中。我認為「土地使用分區圖」、「地形圖」、「建物套繪圖」是絕對需要認識的。
  • 土地使用分區圖
截圖自:地理資訊e點通;台北車站周邊情況
  1. 使用分區圖能讓我們知道土地是哪種分區。我們知道分區,就可以去查各縣市的土地使用分區管制規則,各分區土地對應到的建蔽率、容積率、使用限制。
  2. 不同使用分區會有不同的使用限制,比方說:如果在住三的一樓,可不可以做餐飲業、零售業?住二、住一可以嗎?大家可以試著查查看。
  3. 建蔽率、容積率決定一棟建築物原則上可以蓋多高、多胖,對於建商來說,容積率是計算出「有多少面積(通常稱坪or平方公尺)可以賣」的基礎。因此,容積率也是決定這塊餅有多大的關鍵之一。
  • 地形圖
截圖自:地理資訊e點通;台北車站周邊情況
地形圖可以讓你知道自己家周邊的道路寬度,而道路寬度有時會影響現有容積率能不能提高,舉例說明,如果臨路寬度很寬,有些道路兩側往基地內推30M的範圍,容積率就有可能比較高,比方說住三容積率原則上是225%,但30M內有些可以允許蓋到300%。
(細節規定請參見各地方政府的都市計畫書圖)
  • 建物套繪圖+使用執照
截圖自:地理資訊e點通;台北車站周邊情況
  1. 透過建築物的高度,可以推測有沒有增建違章,或者是原容積(真的蓋出來而且是合法的容積)>法定容積的情況
  2. 點建築物後會顯示「建物執照、使用執照」。原則上有使用執照才是合法建築物
--當然也有例外。如果建築物早於土地登記制度就出現(比方說從日治時代就蓋好到現在的老老屋),可能就沒有辦建物登記,也沒有使照、建照。
--補充說明:由於建築工程往往會對基地附近的土地產生影響(看看最近的新聞就知道鄰損的嚴重性)「建照執照」、「使用執照」就是政府為了管控建築物生命週期有沒有好好處理的工具之一。

結尾

  1. 各縣市可能都有自己的圖資網站,可以用類似的網站名稱+縣市去找找看。以上公開圖資雖然準確度高,但最終還是要以跟政府申請的資料才是正版喔。
  2. 都更涉及的專業太多,從土地開發、地政、建築、工程的硬知識,到遊說、處理行政程序等等的軟實力,需要眾多合作才能成就一個案例。作為民眾,我們很難同時認識這麼多專業領域的人,專業知識所堆砌地術語或公式也無法一望而知,但知道越多、越有和對方合作/談判的空間,所以除了多聽、多看、多思考之外,也需要建立自己心中的價值準則!

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